不動産賃貸系ポータルサイト集客がどうしてダメなのか?


賃貸物件の空き室を一日でも早く埋めたいと思うのは、オーナー様や管理会社様にとっては共通認識。

今の時代、お部屋探しをされている方の多くは「不動産賃貸系ポータルサイト」を活用していることから、ポータルサイト内における物件写真の充実や、現在募集中の家賃が適正相場なのかをしっかりと調べたうえで、物件情報をアップすれば、早期契約すること間違いなしと思っているオーナー様は多いと思いますが…


不動産賃貸系ポータルサイトに依存している集客は、価格競争に陥るので、絶対に依存してはいけません!




賃貸系ポータルサイトは、お部屋探しをされている方にとっては、希望家賃からお部屋候補を絞ることができるので、とっても便利なサイトであることには間違いありませんが、その一方でポータルサイトに依存した集客をしていると、様々な部分において弊害が発生しやすくなります。



1)価格競争に陥りやすくなる

不動産賃貸系ポータルサイトの一番のデメリットといえば…

ズバリ‼価格競争に陥りやすくなる点


賃貸系ポータルサイトの検索画面上には、希望家賃をお客様が自由に設定できるようになっています。殆どのサイトでは5000円単位で入力することができますが、価格帯が安ければその分閲覧件数やお問合せ件数などが比例してきます。


ポータルサイト集客に力を入れている物件においては、エリア内の相場家賃を非常に気にしています。

相場家賃より募集家賃が高ければ、その分閲覧される件数は少なくなってしまうので、管理会社などではできる限り相場家賃並みに家賃設定をしていますが、ただこのようなことは当然他社管理物件でも同様に考えているので、もしエリア内に同じような部屋が複数あった場合、必ずと言っていいほどお客様から

「家賃を値下げしてもらえればすぐ契約をする」

といった『価格交渉』が入りやすくなり、これに対して難しいと回答してしまうと、今の時代空き部屋は沢山あることから、お客様はすぐ違うお部屋に移ってしまう可能性が高くなるので、最終的にはお客様の要求をのまなければならなくなります。



また、これも問題なのですが、募集している家賃が現在ご入居しているお部屋の家賃よりも「安い」場合、情報を見たお客様からすぐにクレームを頂戴することになります。


ある意味においては、クレームを言うお客様の気持ちもわからないわけではありませんが、家賃相場は地価が上昇しない限り、相場が上がるようなことはまずありませんので、基本的には年々相場は下落していきます。前のお客様がご契約されたころの相場と今の相場に乖離があった時、相場通りもしくは相場以下に募集家賃を設定してしまうと、クレームの発生=退去のきっかけになるだけではなく、利幅の減少にもつながりますので、要注意です。



2)質の悪い入居者が入居してくる可能性


賃貸系ポータルサイトにおける集客では、新築や築浅物件以外の物件になってくると「価格帯」=家賃勝負になってくることから、一日も早く部屋を埋めたいと思い、つい家賃を値下げしてしまうオーナー様は多いのですが、ただ家賃を値下げし続けると、どういうわけか質の悪い方までも入居してくる可能性が高くなります。


もしこのような状態になってしまうと、入居者トラブルが起きるのはもちろんですが、場合によっては家賃滞納する方も入居してくる可能性も否定できません。


近年では入居時に「家賃保証会社」に保証料を支払うことを必須としている物件が多くなってきたものの、たとえ家賃保証会社が家賃を立て替えてくれるとは言え、管理会社は家賃滞納をとても嫌いますので、結果的には家賃を値下げしたことにより「物件評価」が下がってしまう可能性が出てきます。



3)同じような部屋が複数あると、埋没しやすくなる

賃貸系ポータルサイトに希望条件を入力し、検索ボタンを押すと、条件に合ったお部屋が掲載されますが、よく見てみると物件の外観写真が多く掲載されていませんか?


お客様にとって一番重要なのは、室内がどのような部屋になってるかですが、どういうわけか賃貸系ポータルサイト上の検索画面上には、外観写真がトップ画面上に掲載されているので、どの部屋がいいのかに関しては、物件詳細ボタンを押さなければわかりません。


つまり、どの物件でも掲載画面は同じになっているので、運が悪ければクリックしてもらえないこともあり得ます。




実は、賃貸物件を探されている方全員が「賃貸系ポータルサイト」を活用しているわけではありません。


賃貸物件に入居される方の年齢層は、だいたい20~40代の方が多いですよね。


この年代層の方達は、何かを調べる時には「Google検索」を必ずと言ってもいいほどしているので、賃貸系ポータルサイトでお部屋探しをされている方達も、Google検索で何かしらの検索ワードを使っている可能性が高いです。



例えば、弊社所有物件があるのは山梨県甲府市ですが

「山梨 賃貸」

とGoogleで検索すると、1ページ目には大手賃貸系ポータルサイト各社のページがずらりと並んでいます。


お部屋探しをされている方の大多数は、

地域名+賃貸

といったワード検索をしている可能性が非常に高いことから、もしオーナー様がご自身で物件HP をお持ちの場合、Google検索上にできる限り上位にランクインされていると、築年数や家賃などで他社と比較されることはありませんので、価格競争に陥ることは非常に少なくなります。

弊社所有物件においても、自社HPを立ち上げ、SEO対策を講じた結果、特定ワードを入力した際、2ページ目の真ん中あたりまで順位が上がり、その結果HPからのお問合せ数が急増しました。




また、20~40代の方はSNS(Twitter・Instagram・youtube)を日常生活において活用していますが、SNSで何かを見たい場合には、#=ハッシュタグを使って検索します。SNS上においてハッシュタグ検索をしてくるということは、少なくとも興味があるもしくは購買意欲があることを示唆していますので、物件情報やお得情報などをSNSを使ってPRすることで、物件に興味を持ってもらえる=お部屋見学をしてみたいという気持ちに持っていけます。


実際に弊社所有物件においても、公式サイト(Twitter・Instagram・youtube)がありますが、公式サイト上から直接お問合せ~ご成約になった事例もあります。




弊社所有物件は1993年に建てられた物件。

賃貸系ポータルサイト上では、築古物件に該当してしまうことから、同サイトで集客をしようと思った場合、相場家賃並みに設定しなければ、まず検索画面上に残ることすらできませんし、家賃を値下げをしたら確実に経営的にもマイナスになることはわかっていたので、2018年よりナチュラルテイストに特化した差別化リノベーション+自社HP開設+公式サイトの開設をしたところ、閲覧件数が7倍にまで伸びました。


この結果自社HPやSNS経由からのお問合せ・ご契約者数が、全契約の8割以上となり、また賃貸系ポータルサイトを活用していないことから、クロージング(ご契約時)において、家賃値引きなどの交渉には至ることがありませんので、価格競争とは無縁の集客を実現しました。


空室率全国ワースト1位の山梨県において、価格競争とは無縁の集客が実現できたことは、他県でも十分通用できるはず。


空室対策でお悩みのお客様、お気軽に相談ください。



#空室対策

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