不動産賃貸経営は、儲かるもの?


よく不動産賃貸経営は「不労所得」になることから、儲かりやすいと言われています。

確かに、昨今では「サブリース契約」を行わなければ、アパートローンが下りないこともあるので、必然的に「家賃保証」がついています。


不動産賃貸経営は、儲かるもの?

つまり、空室がたとえ全室であったとしても、管理会社では「毎月一定の金額」をオーナーさんに支払うことから「儲かる」というイメージが強く、さらに金融商品と比べてみても、不動産投資に関しては「ハイリスク」になる可能性が低いと言われていますので、副業の一環として、不動産投資をされる方が多いのが現状です。


ただ、現実的な部分として「本業で賃貸経営を行う覚悟」がない方は、不動産投資に手を出さないほうが得策です。家賃保証があるとしても、一旦契約を結んでしまうと、オーナーであったとしても、権限が非常に弱い立場となってしまいますので、よほどの好エリアに物件がない限りは、家賃収入は各自に下落していきます。


 

目 次

1.サブリース契約の隠された罠とは?

2.サブリースと集金管理、どちらがいい?

3.今までの常識が通用しなくなってきている

4.まとめ

 


1.サブリース契約の隠された罠とは?

サブリース契約の隠された罠とは?

一般的に、不動産経営を行う場合、新築物件を建設する方が大半で、99.9%の方は金融機関からアパートローンを借ります。金融機関の方も、近年では「不動産賃貸物件が多い」ことを懸念していますので、ローン返済が滞らないように「サブリース契約」を管理会社と結ぶことを、融資条件としています。


サブリース契約を結ぶことによって、万が一空室が発生したとしても、一定額の家賃が毎月入金されることから、金融機関としても「安心して融資」することができるのですが、ただサブリース契約には「大きな罠」が待ち構えています。


サブリース契約の仕組み

サブリース契約の仕組みは、まず管理会社は「オーナー様の物件を丸ごと借り上げ」、その後物件を探している方に、お部屋募集及び管理を一気に引き受けます。ご入居者様からの家賃に関しては、一旦管理会社に支払われ、その後手数料を引いた金額=毎月一定額をオーナー様に支払われます。


さらに退去後の修繕費用も、サブリース契約の中に含まれていることから、一般的には不動産投資=不労所得というイメージがつきやすくなってしまいますが、ただここには大きな罠が待ち構えています。


それは、サブリース契約は「又貸し」をしている構図となっているため、管理会社の立場が「借主」ということになってしまい、もし現在募集している家賃とエリア内における家賃相場に「大きな乖離」が発生した場合、借地借家法第32条=家賃減額請求を「借主の立場」で請求することができ、この請求に対してオーナー様は「無視すること」が一切出来なくなってしまいます。


つまり、借地借家法を使って「家賃減額請求」を受けた場合においては、オーナー様には減額を一旦受け入るか、もしくは契約解除を覚悟しながら、徹底抗戦するか、2者択一を迫られてしまいます。(減額幅は、管理会社もできる限り対応はしてくれます)



2.サブリースと集金管理、どちらがいい?

サブリースと集金管理、どちらがいい?

2000年以前に建てられた物件は、サブリース契約そのものが、まだ普及されていなかったため、管理会社に管理委託している場合においては、集金管理となっています。


集金管理とは、家賃保証以外の管理(家賃集金及び賃貸管理全般)を全て対応することができ、さらに管理料においても、サブリースと比べるととても安い(家賃5%分)ので、家賃値下げはしたくない方や、本格的に賃貸経営をされる方は、むしろ集金管理の方がメリットが大きいと言えます。


ただし、集金管理は「お部屋が決まるまでは一切家賃が入らない」ので、空室部屋が多いと、一気に経営が悪化してくるので、一般的に集金管理は「ハイリスクハイリターン」と言われています。



3.今までの常識が通用しなくなってきている

今までの常識が通用しなくなってきている

2000年代に建てた新築物件における「サブリース契約」は、概ね30年となっていましたが、ただ現在大手管理会社が用意している「サブリース契約」は、一部の管理会社を除き「30年家賃保証」としている所は皆無で、少ないところでは10年保証という所もあります。


確かに賃貸物件数が少なかった時代は、物件を建てれば「すぐに満室」なることは「当たり前」であり、さらに地価が高騰していれば「家賃相場も維持もしくは高く」なることから、多くの地主が不動産賃貸経営を行いましたが、現在では「家賃を下げても部屋が埋まらない物件」が多くなってきているので、今魔の常識はもはや非常識に変わりつつあり、不労所得をしたいからと言って、不動産賃貸経営に乗り出す行為は「将来的に見ても、とても危険」と言わざるを得ません。



4.まとめ

賃貸業界ではここ30年でイノベーションのジレンマが急速に進んでいます

不動産賃貸業界における集客方法は、デジタルが普及する前は「情報誌」「店頭入口に物件情報チラシを掲載」する方法が一般的でしたが、デジタル化が進んだことによって、紙媒体から、賃貸系ポータルサイトを使った集客が急速に進み、今では一部の仲介会社では「若者をターゲットとしたTikTok集客」に力を入れています。


つまり賃貸集客上における「イノベーションのジレンマ」がここ30年の間で急速に進んだことから、今までの常識が通用しなくなってしまい、革新的な考え方をしなければ、今後安定した賃貸経営を行うことが難しくなってしまいます。


ただし「お客様が賃貸物件に何を望んでいるのか」「どのようなサービスを展開すればお客様が喜んでくれるのか」といった「ペルソナ設定」をしている物件ならば、大空室時代が訪れたとしても、安定した賃貸経営を行うことができるはずです。


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