予算をかけない賃貸リフォームは、必ず飽きられます。

最終更新: 4月27日


賃貸物件の空室対策の一環として、退去後にリフォームをする場合があります。

退去リフォームをすることによって、「古さを目立たせない」ことが可能になることから、入居促進を図ることができると言われていますが、ただ近年における「退去リフォーム」は、残念ながら「どの物件も同じ」ようなことをしているので、差別化を図ることが難しくなってきたことから、価格競争に飲み込まれやすくなります。



部屋を募集する際「賃貸系ポータルサイト」に物件情報をアップしますが、お部屋探しをされる方の殆どは、まず「家賃」を第一希望にして、次に「築年数」という流れで希望条件を入力していきます。


希望条件をすべて入力し検索ボタンを押すことによって、希望条件に当てはまる部屋が掲載されることになりますが、ただもし同じような部屋がずらりとあったら、心理的に「この中で安い物件」に注目してしまいますよね。 


しかも、検索画面上に掲載されている物件情報を、よく見てもらうとわかりやすいのですが、物件情報に掲載されている画面、殆どが「物件外観写真」ばかり。たとえホームステージングを行っても、一番最初の画面が「外観の写真」ならば、差別化したリフォームをしてもボタンを押してもらえる確率は多くはなく、こうなると圧倒的に安い物件をついクリックしたくなるもの。


さらに、物件詳細ページを見た時に「ほかの部屋と同じ」ようなリフォーム部屋だったら、どうでしょうか?入居したいという気持ちになりますか?

同じぐらいの部屋だったら、確実に「安い」部屋を選びたくなりますよね。




予算をかけないリフォームをした部屋が、必ず陥ってしまうと言っても過言ではありませんが、予算をかけない部屋は、基本的に「室内の機能性」が優れている物件とは言えないので、入居が長くなるにつれて「今支払っている家賃が高い気がする」という風に考えてしまい、更新時期のタイミングで「家賃減額してほしい」と言われる可能性が高くなります。



地方都市においては、物件供給数が飽和状態となっているので、お客様的には「希望条件に合った部屋は見つかりやすい」ものである以上、交渉が決裂した時には「更新せずに退去する」といったカードを切って来る確率が高くなり、一度退去してしまうと家賃が入ってこなくなるので、しぶしぶではありますが値下げに応じてしまう確率が高くなります。




上の写真は、弊社所有物件の部屋で、左側はリノベーション前、右側はリノベーション後の部屋。どちらの部屋に入居したかは、誰の目から見ても、右側の部屋ですよね。


左側の部屋のキッチン扉は、実はダイノックシートと呼ばれている、業務用のシールで貼り付けたもので、キッチン扉はどうしても年数が経ってくると「古く見えてしまう」ので、退去リフォームなどでよく行われています。


弊社所有物件は、2018年以降、空き部屋を順次リノベーションを展開していますが、右側の部屋はフルリノベーションをしたこともあるので、賃料はリノベーション前の部屋と比べると約8%値上げしています。


もともと弊社所有物件では、家賃値下げを目的とした集客は一切行っていませんので、リノベーション前の家賃は、相場と比べると「割高」でしたが、リノベーション後さらに家賃を値上げしたので、明らかに相場無視した部屋となっていますが、こちらの部屋既にご入居されています。



弊社リノベーション物件においては、賃貸系ポータルサイト上では「家賃相場を無視」していますので、同サイトでの集客は難しいと判断し、物件専用HPやSNSを駆使した集客強化をして、お問合せや見学者数増加を狙っていますが、お部屋見学に来られた際に…


●室内に漆喰が施行されているので、夏場のエアコン使用量削減が期待=電気代安くなる

●和室には琉球畳が敷いてありますが、退去時の表替えは原則しない

●漆喰を施工することで、帯電効果が期待=ホコリが出にくい

●シックハウス症候群の原因と言われる、ホルムアルデヒドを吸着・再放出させない


このような、入居後の悩みに関する説明をしっかりとすることによって「家賃が高い」という印象を持ちにくくすることができることから、お客様も「相場的には割高だけど、ここまでしっかりと対応してくれるならば、家賃が高い」という印象はないと言ってくれていますので、長期入居・安定経営を目指すならば、やはり退去後のリフォームやリノベーションは、ある程度の予算をかけないと、お客様が仮に入居されても「飽きられて」しまう可能性が高くなります。





最近、一部の空室対策コンサルタントの方々は、『空室部屋が埋まらないのは「管理会社」がしっかり対応していないから』と主張していますが、昨今の部屋探しは「賃貸系ポータルサイト」が主流となっていて、また「仲介店舗訪問数」も1~2社が多いので、空室部屋が埋まらないのは管理会社のせいだというのは、それは間違った見方(管理会社を馬鹿にしている)であると思います。



賃貸空室が埋まらないのは、物件供給数が飽和状態になっていることですが、ただお客様は「理想的な部屋」に入居したいと考えているので、もしお客様のニーズにピッタリの部屋を作ることができれば、家賃を多少高くしても「納得」して頂けるはず。


お部屋に納得して頂ければ、長期入居も可能となり、さらに家賃を値上げすることよって、質の高いお客様がご入居されるので、入居者トラブルや家賃滞納となった管理トラブルにも巻き込まれにくくなるので、資産価値が高い物件となるはずです。



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