付加価値を高めることの大切さ


老若男女問わず、圧倒的にな支持を集めている「東京ディズニーランド・ディズニーシー」では、今月より「入園料を値上げ」しました。

土休日など人が集まりやすい時期は9400円とし、逆に人がそれほど集まらない時期においては、多少値下げするものの、それでも7900円と決して安い金額ではありません。


決して安い入園料とは言えない「東京ディズニーランド/ディズニーシー」に、なぜ多くの方は「また行きたい」と思うのかというと、やはり「お金には変えない価値=付加価値」があるからだと思います。


自分も今まで何度か、東京ディズニーランド委に行ったことがありますが、入園すると同時に、ディズニーの魅力に惹かれてしまい、遊具に乗る待ち時間が「長く」ても、ストレスを感じることなく待ち続けられるのは、恐らくディズニーランド全体が「最大限のおもてなし」をしているのではと、推測しています。



東京ディズニーランド/ディズニーシーみたいなハイレベルな付加価値を、実際の現場で実践することは、非常に難しいものの、ただやろうと思えば「誰でも簡単に付加価値をつける」ことは可能です。



賃貸業界では、地方都市を中心に「人口減少」「新規賃貸物件建設」に歯止めが掛からないことから、賃貸の空室率は「悪化の一途」をたどっています。特に築年数が経過している物件においては、家賃相場そのものが下落しているので、家賃を維持することが難しく、値下げに歯止めが掛からない物件は非常に多くなってきています。

家賃を下げれは部屋が埋まる時代ではありません。

弊社がある山梨県は、賃貸空室率が全国ワースト1位で、弊社所有物件があるエリアには、沢山すぎると言ってもいいぐらい「賃貸物件」が乱立しているような状況で、稼働率・入居率のいいところと、悪いとの差が歴然となっており、完全に2極化が進んでいます。


入居率や稼働率が悪い物件においては、家賃値下げなどで何とか空室率を改善させるべく、対応しているものの、家賃相場以下に家賃設定している物件であっても、中々部屋が埋まらないというのは、正直多くなってきているので、もしこのような状況が続けば、最悪管理会社は「契約そのものを破棄」してくる可能性が出てきます。



弊社所有物件は、築28年目を迎える物件であることから、通常では「相場並みに家賃設定」をしなければ、集客することは難しいのですが、独自集客を確立した結果、相場家賃通りの家賃設定にしなくても、ご成約して頂くことができ、現在満室経営を続けています。



ナチュラルキッチンにリメイクした弊社物件は、家賃値上げしても入りたいという方が多くなってきています。

弊社物件が満室を実現できたのは、もちろん管理会社・仲介会社の協力なしでは、決して実現することはできませんが、ただそれ以上に「当物件でしか味わうことができない『付加価値』」がお客様に支持されたことも、満室になった要因であると考えています。



①おうち時間が楽しくなるナチュラルキッチン

弊社物件は、築年数が経過していることもあり、2018年以降順次リノベーションを展開していますが、他社リノベーション賃貸は、コストを下げるために「既製品」を導入するケースが多くなりますが、既製品を導入したリノベーション部屋は「新築物件の真似」をしているだけであるので、もしそのようなリノベーション物件が大量に発生した場合には、必ず価格競争に巻き込まれてしまいます。


そこで弊社物件では、

他社リノベーション賃貸が決して真似することができない

付加価値を付けたリノベーション部屋を提供すべく、キッチンに関しては「オリジナルのナチュラルキッチン」を導入しています。


弊社物件は2LDK賃貸ということもあり、お客様の多くは「20~30代のご夫婦」であり、またご夫婦で賃貸を借りられる場合には、女性(奥様)が部屋を決める「決定権者」であることから、女性(奥様)が喜ばれる部屋にすべく、コストはかかってしまいますが、キッチンをナチュラルキッチンに変えています。


本物の無垢材を使用しているので、時間の経過と共に「良い色に変色」していくことから、ナチュラル家具が好きな方にとっては、キッチンにいる時間が「至福の時間」になることは間違いありません。またこのようなキッチンは、他社物件では提供することができないため、付加価値の部分としては最大級になります。



②日用品を準備すること






引越し当日から必ず使用するであろう、日用品を事前に準備・プレゼントすることによって、オーナー様のお客様に対する熱意が伝わります。


弊社物件では、募集開始と同時に、これらをお部屋に準備しておきますが、実際にこちらをもらったお客様は、100%嬉しいと言っていただいております。









③雪が降った時には、雪かきをする

賃貸物件において、雪が降った場合における「雪かき」に関しては、ご入居者様が行うことになっていますが、では実際にご入居者様が、雪かきをしているかというと「殆どの物件では行ってはいない」のが現実であるので、積雪になった場合には、当然お部屋から駐車場に行くまでは、雪が積もったままの状態で移動することになります。


弊社物件においては、雪が降った時には「オーナーである自分が敷地内の駐車場の雪かき」を行っています。


本来ならば、ご入居者様が行う雪かきを、オーナーが行うとわかっていると聞けば、誰もが「この物件いいな!」「このぐらい管理をしっかりしているならば、多少家賃が高くても納得できる」といった印象を与えられるはずです。


実際に弊社物件の家賃は、相場家賃と比べると「明らかに高い」のですが、これに対してお客様から「家賃値下げをしてほしい」と言われたことは、正直言って殆どありません。




築年数が経過している物件は、資産価値的にはどうしても「新築物件」「築浅物件」に勝つことができませんが、ただ付加価値をつけることによって、築年数が経過している物件であっても、十分に集客することは可能です。


弊社所有物件は、築古・日本一空室率が悪い県にあるものの

他社物件では決して味わうことができない部屋やサービス

を提供することによって、家賃が相場設定されていないくても、満室を可能にしていますし、何より弊社物件の平均入居率は6年以上が普通になっていることから、たとえ費用が高くなりがちなリノベーションをしたとしても、長期入居が見込めることから、リノベーション費用回収+利益確保が現実的になります。




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