令和時代の空室対策。


こんにちは。


賃貸アパートの空室を一日でも早く「埋めたい」という気持ちは、オーナー様や管理会社様にとっては、共通した思いではあるものの、現実はとても厳しい状況です。

不動産賃貸物件数は、地方都市においては明らかに供給過剰状態。

新築物件が募集開始となると、最初の数年の内は、退去連絡が入ったとと同時にすぐに、違うお客様がお申込みをなされますが、ただ10年も経過すると、だんだんそのような状況はなくなりつつあり、築20年を超えると、何もしなければ閑古鳥といったように、物件評価は下がっていく一方。


不動産仲介会社にとって、今の時代はとても厳しい状況に置かれています。

住宅ローン減税や超低金利が、戸建て住宅住替え需要を強化させ、賃貸離れが深刻化となり、新築物件を作ってもらいたいと思っていても、日銀が推し進める「ゼロ金利政策」で金融機関の経営状況が悪くなっていることから、不動産賃貸融資に対しては消極姿勢をとっているので、これからしばらくは新築物件の建設は落ち着くと思われます。


また賃貸物件飽和状態となっている昨今では、物件の価値が年々下がっていく一方なので、家賃値引き請求を受ける賃貸物件が多くなり、結果仲介手数料や更新料が今までより減額になっていることから、資本力が弱い仲介会社では、経営状態が良くないと思われます。





賃貸物件の収益改善を目指す目的の「空室対策」に関して、現在様々な方が色々なアドバイスをされていると思いますが…


ただどの専門家の方にも言えることですが、アドバイスの殆どが

自分勝手な考え方

を押し付けているというより、現場を知らなすぎる専門家が多すぎるので、参考にはならないと言っても過言ではありません。



成約に向けての第一歩は、できる限り多くの方に物件を知ってもらうことと、内見者数を増やすことが重要となります。

内覧者を増やすためには、物件の周知が必要になります。

ただ、現在ではSUUMO等の不動産賃貸ポータルサイトを活用される方が殆どですので、検索画面上に物件が表示されない限り、内覧して頂ける確率は極端に下がります。



特に築年数が20年を超えた物件では、家賃の部分が一番気にされる方が多いので、最低でも相場家賃並みに設定をしなければ、検索画面上に掲載する事すらできなくなり、とても不利になります=管理会社より家賃値下げの要求を受けることになります。


家賃を値下げして内覧者数を増やして、成約になっても今までより収益が悪化することは確かとなりますが、これが本当にオーナー様や管理会社様にとってメリットと言えるのでしょうか?


また成約になったとしても、管理会社にとっては値下げした分、管理料や仲介手数料がそれぞれ減額となり、毎回違う物件でも家賃値下げをして集客をするようなことがあれば、確実に会社の経営状態は悪くなるのは、誰にもでもわかるはず。



オーナー様や仲介会社の担当者が、協力してもらえるような仲介会社様に営業を行ったとしても、物件清掃があまり行き届いていない物件であったら、お客様は「この部屋に住みたい」という気持ちにはなかなかなりません。





最近では、募集部屋に家具や家電などを置いて、実生活のイメージをお客様に植え付けさせることにより、成約スピードを促進させる手法(ホームステージング)をとる物件が増えてきましたが…


ネットにホームステージング部屋を掲載する場合、物件検索をする際、希望条件(家賃・エリアなど)を選択できることから、たとえ室内がおしゃれにいなっていたとしても、閲覧してくれる確率が高くなるわけではありません。

(相場家賃並みに家賃が設定している場合は、閲覧件数が急上昇しますが…)



築年数が経過した物件の内装は、新築と比べると、時代遅れ的な要素が前面に出ているので、お客様の印象がどうしてもマイナスに作用してしまいます。ホームステージングを行えば、マイナス的な部分を打ち消すことはできるものの、では無事に部屋が成約となり、ホームステージングを撤去した時、お客様はどのように思うか…?一目瞭然です。


こんな部屋ではなかった

おそらくこのような印象を持たれ、契約したことを後悔してしまう恐れがあります。




弊社が推し進めるリノベーション・コンサルティングは、徹底した差別化したリノベーションを行い、この物件にしかないオリジナルな設備を導入することにより、相場家賃の影響を受けず、逆に家賃を値上げした集客を目指す方法となっています。



先程のホームステージングが一番いい例ですが…

退去リフォームが甘い/最低限度の部屋がエリア内に複数あり、どの物件もホームステージングをした集客をしたら、どうなるのでしょうか?100%の確率で、価格競争(家賃値下げ)に陥り、結果的にオーナー様の年間収入が減少してしまうこととなります。




弊社のコンサルティングは、家賃を値上げしてもお客様が納得して頂けるお部屋のお手伝いをさせていただく事を目的としていますが、家賃を値上げを目的としたリノベーション賃貸は、費用が高額となってしまいますが、予算をあまりかけずにワンポイントリノベーションをするだけでも、十二分に集客効果は期待できます。



弊社の所有している物件は、日本一空き室率が多い山梨県甲府市にあり、コロナ禍であってもリノベーション部屋は全て満室となり、家賃も8~10%値上げしました。




令和時代の空室対策は、ずばり「脱・ポータルサイト」

ポータルサイトに物件情報を掲載している以上、価格競争の波に飲み込まれてしまうかの姓が高くなりますが、独自集客をすれば、相場家賃の影響は一切受けないので、安定経営を行うことが可能となります。



少しでも参考になれば幸いです。




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