低コストの空室対策が成功しないと断言できるわけとは？
更新日：1月14日
賃貸物件における空室対策を行う時、貸主や管理会社では「コストをあまりかけない」ことを心がけていますよね。
確かにコストをあまりかけてしまうと、成約ができたとしても実質的な利益が少なくなります。
それならば「低コストでリフォーム工事」や「ホームステージング」を行い、さらに広告料を通常の倍ぐらい支払うことによって、早期に部屋を埋めて利益を確保するのが上策であると考えられます。
ただもし全く新たな空室対策を実施し、それが成功していまうと今まで行っていた空室対策は、もう通用しなくなってしまいます。
どうしてこのようなことが言えるのかというと、現在の空室対策の基本となっているのは、大きく分けて2つあります。
①フルリノベーションして家賃を値上げ
②低コストリフォーム＋ホームステージング＋広告料上乗せ＝家賃は相場設定
①に関しては、フルリノベーションすることによって資産価値が一気に上がり、費用対効果が期待できることから、相場家賃を気にしない家賃設定が十分に可能となります。
②に関しては、低コストリフォームの実施＋早期客付けが可能となることから、早期にリフォーム費用回収でき経営状態を少しでもよくしたい方には、効果的と言えます。
ただし、上記2点においては「核心的なミス」を犯していることに、多くの貸主や管理会社、空室対策コンサルタントの方々は気づいていません。
それは「築年数が経過したことによる賃貸機能性不満」を解消していない点です。
少し古いデーターになってしまうのですが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、
築年数が経過すればするほど、室内の機能性（断熱、湿気、防音）に対する不満点は増加し、不満に感じている人の約3割は「引越し」を検討しているとのことです。
近年の空室対策として、リノベーションや低予算リフォーム＋ホームステージングを強化している物件は多くなってきています。ただ両者の特徴としては室内デザイン性などを重視し少しでも早期に客付けさせたいことから、室内機能性を強化しようとは考えていません。
そのため、機能性を重視しないリノベーションや低予算リフォーム物件が市場に溢れてしまうと、差別化を図ることが難しくなってしまい、新たなリノベーションや空室対策などを打ち出されて成功してしまうと一気に逆転されてしまいます。
これをマーケティング用語で「イノベーションのジレンマ」と言います。
▶賃貸業界におけるイノベーションのジレンマに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは？
一方、弊社が行っているリノベーションは、他社が手掛けているリノベーションとは全く異なっており、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
自然素材の無垢材や漆喰といった材料をリノベーション賃貸で用いている物件はほぼ皆無であることから、弊社が行っているリノベーションは「新たな市場」を開拓したことになります。
一般的に築年数が経過している物件において、家賃相場を無視し家賃を大幅に値上げすることは難しいというより「できない」と言われています。
しかし、弊社物件においてはリノベーションを機に家賃を8～10％値上げし、さらに家賃相場は一切無視して募集していますが、本執筆時の2023年1月14日現在「全室満室」となっておりさらに家賃収入に関しては2020年以降増収となっています。
家賃相場無視＋家賃値上げが可能となったのは、まさしく競合他社が真似することができず、さらに顧客ファーストのリノベーションを行ったことが最大の要因であると分析しています。
上記は、弊社物件エリア内にある競合他社物件の1年間ごとの家賃比較ですが、競合他社物件では原状回復程度のリフォームしか行っていないことから、家賃相場より安くして募集を行っております。
一方弊社ではリノベーション後に家賃を値上げして募集を行っております。
弊社物件と競合他社物件の築年数はほぼ同じであり、間取りや専有面積もほとんど変わりはありません。
ただ、資産価値を上げるか上げないかによって、年間家賃収入がここまで変わってくることを踏まえると、どちらが貸主にとってプラスになるのかは、一目瞭然となります。
低コスト空室対策では、物件資産価値が高くなっていないこともあるので、どうしても家賃相場を意識した集客をしなければならなくなります。
ただ築年数が経過している物件では、どうしても価格競争になりやすくなるため、家賃値下げ／空室が埋まりにくくなるといったデメリットが発生しやすくなってしまいます。
弊社物件も築年数が経過していて、さらにリノベーションしているものの家賃相場を完全無視していることから、一般的な集客（大手賃貸サイトに依存）ではまず反響率を得ることはできません。
そこで弊社物件では2018年に公式サイトを立ち上げることによって、より多くの方に物件情報を拡散させることに成功し、近年では入居される方の約8割以上は「公式サイト経由」から問合せをされたとなり、価格競争からの脱却に成功しました。
▶公式サイト経由からの成約に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
甲府市の賃貸アパート「グレイスロイヤル」自社サイト経由で初成約 不動産情報サイトに頼らない新たな集客
今回ご紹介した内容をまとめると…
賃貸経営は長期戦となることから、安定した家賃収入を得ることができないと、キャッシュフローが低下してしまいます。そのため空室対策をしっかりと行うことで空室期間を短縮させることができます。
ただ、競合他社との差別化を図らなければ空室対策を施したとしても、集客させることが難しく経営が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。
弊社物件では差別化リノベーション＋集客を実践したことによって、収益性を高めることに成功。さらに近年では弊社の空室対策が高く評価されメディアからも注目されています。
▶メディア記事に関しては、こちらをご覧下さい。
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今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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