低コストの空室対策が成功しないと断言できるわけとは?


賃貸物件における空室対策を行う時、多くのオーナー様や管理会社では「コストをあまりかけない」ことを心がけていますよね。


確かに、コストをあまりかけてしまうと、成約ができたとしても実質的な利益が少なくなるので、それならば「低コストでリフォーム工事」や「ホームステージング」を行い、さらに広告料を通常の倍ぐらい支払うことによって、早期に部屋を埋めて利益を確保するのが上策であると考えられますが、ただこのようなやり方は「多くの方」が行っているので、もし空室対策を行っている物件において、全く新たな空室対策を実施し、それが成功事例が多くなれば、今まで行っていた空室対策は、もう通用しなくなってしまいます。



どうしてこのようなことが言えるのかというと、現在の空室対策の基本となっているのは、大きく分けて2つあります。


①フルリノベーションして家賃を値上げ

②低コストリフォーム+ホームステージング+広告料上乗せ=家賃は相場設定


①に関しては、フルリノベーションすることによって、室内の資産価値が一気に上がることが予想されるので、費用対効果が期待できることから、相場家賃を気にしない家賃設定が十分に可能となります。


②に関しては、費用をあまりかけたくないオーナー様には有効的で、広告料を通常の倍以上支払う代わりに、低コストリフォームの実施により、早期にリフォーム費用回収が可能となることから、経営状態を少しでもよくしたい方には、効果的と言えます。



ただし、上記2点においては「徹底的なミス」を犯していることに、多くのオーナー様や管理会社、空室対策コンサルタントの方々は気づいていません。


それは「築年数が経過したことによる賃貸機能性不満」を解消していない点です。

少し古いデーターになってしまうのですが、リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、

築年数が経過すればするほど、室内の機能性(断熱、湿気、防音)に対する不満点は増加し、不満に感じている人の約3割は「引越し」を検討しているとのことです。


近年施工された賃貸物件では、室内の機能性を重視したお部屋となっているため、機能性の部分に対する不満点は、正直あまり感じにくくなっているものの、時間の経過と共に、この問題に関しては、どうしてもクローズアップしてしまう問題となってしまいます。


ただ空室対策をしている物件や、空室対策をサポートしている管理会社及び空室対策コンサルタントの方々は、早期に部屋を埋めることを大前提とした提案=言葉を変えれば、顧客の希望を無視した空室対策をしているので、同じような空室対策を行っている部屋やリノベーション部屋が「乱立」してしまうと、確実に価格競争となってしまい、長期的な視野でみると、確実に物件価値は下落してしまいます。


つまり、現在成功しているリノベーション及び空室対策を行っていたとしても、市場が溢れかえったら、それに代わる新たなリノベーションや空室対策を行えば、一気に逆転してしまいます。これをマーケティング用語で「イノベーションのジレンマ」と言います。




一方、弊社が行っているリノベーションは、他社が手掛けているリノベーションとは全く異なっており、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開しています。


自然素材の無垢材や漆喰といった材料をリノベーション賃貸で用いている物件は

ほぼ皆無

であることから、弊社が行っているリノベーションは「新たな市場」を開拓したことになります。


実は漆喰を施工することによって、調湿性や吸音性において、通常の部屋と比べると一定の効果が期待できることから、他社が手掛けているリノベーションとは一線を画した部屋となり、さらに弊社リノベーション部屋においては、全室にナチュラルキッチンを施工していますが、こちらのキッチンは「世界にひとつだけのオリジナルキッチン」であるため、徹底的な差別化を図ることが可能となります。


また、キッチンに無垢材を取入れている最大の理由は、経年変化を楽しむことができるからです。ホンモノの無垢材を使用しているので、資産価値が下がりにくく、ナチュラルテイスト空間が好きな方=特に女性は、ナチュラルキッチンに興味を示す可能性が高くなるので、価値が高まっているキッチンを使いたいと考える方は、絶対にいるはずであり、これを見越してあえて「差別化したリノベーション」を展開しています。




賃貸でSNS集客は、意外なほど訴求効果は期待できます

多くの賃貸物件では「賃貸サイト上」のみで集客をしていますが、賃貸サイトでは「お部屋探しをされているお客様が自由に希望条件」を入力することができるため、条件に外れてしまった物件は、この時点で成約対象外となってしまいます。



しかし、弊社では賃貸サイトと並行して

SNS+物件専用HPを使いながら集客

をしているので、ハッシュタグをつけた投稿を行うことによって、ダイレクトに情報を拡散することができ、特にTwitterやInstagramは、拡散能力としては有効的となるため、仮に家賃を相場以上に値上げしたとしても、SNS上では希望条件などが入力することができないため、物件を見ていただける確率は、非常に高くなります。



本日のブログをまとめると…

顧客の要望を無視したリノベーションや低コストリフォームは、多くの物件で取り入れているため、市場規模が拡大してしまうと「確実に価格競争」に陥ってしまうので、長期的な視点で見ると、失敗に終わってしまう確率が高くなります。


一方、弊社が取り組んでいるリノベーションは、市場としてはあまり開拓されていない「ナチュラルテイストに特化した」部屋となっているため、相場家賃よりは高いことを承知しているが、おしゃれな生活を送りたい方や、おうちカフェを賃貸で堪能したいユーザーにとっては、弊社物件しかないので「弊社が希望する家賃」でも入居して頂ける確率は高くなります。

さらに集客の面でも、多くの賃貸物件は「賃貸サイト上」のみしか集客していませんが、弊社ではSNS+SEO対策したHPで物件募集を行っているので、広告料を別途出さなくても、安定的な集客をすることが可能となります。


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