低コストリフォームは、デメリットだらけ。

更新日:9月2日


賃貸経営がうまくいくためには、退去が発生した際「すぐに部屋を埋め、空室発生による機会損失」を可能な限り減らすことと、また退去後に行われる「室内リフォーム工事費用」を抑えることが求められています。


確かに、低予算リフォームをすることによって、空室期間を短縮することができれば、空室による機会損失を減らすことができ、一石二鳥であることには間違いありません。


ただし、築年数が20年以上経過している物件では、低コストリフォームによる空室募集は、空室を埋めるという部分においては「成功」かもしれませんが、ただ長期入居してもらえる環境かどうかというと、残念ではありますが「あまり期待することができない」のが本音です。


 

目 次

1.低コストリフォームのデメリット

2.収益性が高められない

3.入居者の質が悪くなる

4.同じような空室対策をしてくる可能性

5.まとめ

 

1.低コストリフォームのデメリット

築年数が20年を超えてくると、新築物件と比べると「室内の建具や設備」において明らかに古さが目立ってくることから、そのままの状態でお貸しすることになると、家賃相場に適した募集家賃にしていたとしても、「家賃が高い」といった印象をお客様に植え付けてしまう可能性が出てきます。


そこで近年の空室対策では、退去後のリフォーム費用を抑えた部屋においては、ホームステージングを強化することによって、室内印象を少しでも良くしようとする動きが、とても多くなってきています。


ただ、築年数が経過している物件において、低コストリフォームをしていると、思わぬ落とし穴が待ち構えていることがあります。


これは弊社物件(築29年目)で実際に合った事例ですが、とある部屋において退去後リフォーム工事をするべく、洗面脱衣所内に施工されていた「クッションフロア」を新しいものに交換すべく、職人さんが剥がそうと思った時、大事件が発生してしまいました。


それは「洗濯機置き場」周辺の床の一部が「腐って」いたことです。


これは築年数が経過している物件(戸建ても該当します)では、起こり得る問題であり、これに関しては、腐っていた部分を補強することによって、修繕することが可能となります。もしリフォームしないまま、使い続けていた場合、最悪「床の一部がずれて」しまい、最悪なケースを招いてしまう恐れがありえたとのことですが、低コストリフォームで対応してしまうと、この様な事態を招いてしまう恐れがあるので、特に水回り部分においては、リフォームは行うべきです。



2.収益性が高められない

収益性が期待できない

低コストリフォームのメリットは、必要最低限のリフォームをすることで、支出を抑えることができる点です。

ただ、低コストリフォームは、物件資産価値が「高くなる」ことはあり得ない話となるため、家賃相場に適した家賃設定をしなければ、早期に部屋を埋めることは難しくなります。


一部のエリアを除き、エリア内の家賃相場は「築年数が経過すればするほど下落率が高くなる」ことから、部屋を埋めたとしても「今までと同じ家賃設定をすることができない」ため、新築時と比べると年間収入が減少してしまうことは、承知しなければなりません。



3.入居者の質が悪くなる

入居者の質が悪くなる

家賃相場は、一部のエリアを除くと「築年数が経過すればするほど下落」していく場合が殆どですので、どうしても築年数が経過している物件では「家賃を据え置く事」が難しくなってしまうため、値下げ競争に巻き込まれてしまいます。


この点について、管理会社では「現在の家賃で空室期間が長期化するより、家賃を値下げすることによって早期に客付けをした方が、結果的には収益性を高められる」という考えを持っているので、この様な提案をオーナー様に持ち掛けることが多いのですが…


ただこれをしてしまうと、早期客付け=成約させることができる一方で…

入居者の質が悪くなる可能性

が高くなります。


入居者の質が悪くなってしまうと、入居者同士によるトラブルはもちろんのこと、家賃滞納問題も発生しやすくなるので、結果的に「物件全体の評判」までも悪くなってしまいます。このような状態になってしまうと、確実に「口コミで広がってしまう」ので、家賃を安くしても「逆に入居したくない」といったオーラが出てしまうような物件となってしまうので、家賃値下げを安易に提案してくる管理担当者は、「正直交代させた」ほうがいいと思われます。



4.同じような空室対策をしてくる可能性

同じような空室対策をしてくる可能性

今流行りの賃貸空室対策は、低コストリフォームを行い、しっかりとホームステージングを行うことで、賃貸サイト上におけるお部屋の印象を高めていますが、ただこのようなお部屋作りは、当然ながら「意外に簡単にまねすることができる」ので、この様な空室対策を英穴井において「複数」行ってくると、確実に「価格勝負」となってくる可能性が高くなるので、収益性を確保することが難しくなります。


さらにこのような空室対策を行うと、マーケティングの世界では、エリア内にあるリーダー的企業(管理会社)が『徹底的に封じ込め作戦』を行ってくることが鉄則であるため、最終的には価格競争に巻き込まれしまう可能性が高くなるので、将来性は期待できません。



弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、しかも弊社物件は築29年目・和室アリの2LDK賃貸アパートですが、他社が絶対にまねすることができない「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを2018年から展開していることによって、価格競争から脱却することに成功し、さらに他社ではまず本格的に行っていない「SNSを用いた集客」を強化することによって、情報拡散させることに成功したこともあり、2021年9月末には、全室満室を実現し、2018年以降にフルリノベーションした部屋は「家賃相場無視」「リノベーション前と比べると、家賃を最大10%値上げ」したのにも拘らず、全室満室を実現できたのは、徹底した差別化戦略が功を奏した結果と言えるはずです。



5.まとめ

低コストリフォームで、空室が早期に埋まれば、賃貸経営的には「成功した」という認識をもたれるオーナー様が多いと思いますが、ただ低コストリフォームは「賃貸サイト上における集客においては、家賃相場を無視」することができないため、築年数が古ければ、今までより家賃を値下げして募集をしないと、成約することが難しくなってしまいます。


家賃値下げをすることになると、必然的にオーナー様の家賃収入が減ることになるばかりではなく、本来ならば「修繕をしなければならない点をスルー」することにもなるので、万が一室内において不具合」が発生した時には、オーナー様に精人追及されてしまう可能性が出てきたり、さらには物件全体の質までも低下させてしまう恐れがあることから、長期的な視点で見た時、低コストリフォームは失敗に終わる可能性が高くなります。


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