低予算リフォームで空室問題は解決するのか?

更新日:9月26日


賃貸物件を募集する際、「リフォームをするか」もしくは「リフォームをせずにとりあえず、様子を見るか」基本的にはどちらかを選択しなければなりません。


リフォームすると費用が発生する…、リフォームをせずに様子を見る場合においては、タイミングが合えば問い合わせなどが入りやすくなるものの、エリア内にある競合他社が家賃値引きなどをしてくると、集客上において不利になってしまいます。


賃貸における低予算リフォームは、長い目で見るとマイナス影響を受けやすくなります

築年数が10~20年位の物件ならば、見た目的にも「それほど古臭くはなっていない」こともあるので、低予算リフォームでも勝負することは可能となりますが、ただ築20年を超えてくるような物件になると、低予算リフォームだけでは「古臭さが解消」できないこともあるので、家賃値引きをせざるを得なくなってしまいます。



1.ステージングを行っても、根本的な解決とはならない

ステージングを行っても、根本的な解決とはならない

近年注目されている空室対策が、低予算リフォームを行った上で、室内(とりわけLDKなど)にホームステージングを行って、少しでも見た目的な印象をよくする方法が流行っています。


どの商売でも同じことが言えますが、売り上げを伸ばすためには「支出を可能な限り減らす」ことが求められますので、一見すると「低予算リフォーム」は理にかなっている空室対策と言えます。


ただし、築年数が20年を超えてくると「キッチンなどの設備」が、確実に古臭くなってくるので、キッチンをそのまま活用してホームステージングを行ったとしても、見た目的には良いとは思いますが、機能的な面(使い勝手)においては、明らかにマイナスとなってしまうため、入居後後悔してしまう可能性が出てきます。



2.家賃相場の影響をダイレクトに受けてしまう

家賃相場の影響をダイレクトに受けてしまう

低予算リフォーム程度の部屋は、物件資産価値が向上しているとは言いにくいため、家賃相場の影響を受けやすくなってしまいます。


「ホームステージングをしていれば大丈夫」と考えているオーナー様も多いと思いますが、例えば同じステージングにおいても、新築物件と築20年の部屋とでは「明らかにお部屋の印象度が180度違ってくる」ので、もしお部屋探しをされているお客様が「ステージングを考えずにお部屋を見た時」果たしてそのお部屋を気に入っていただけるかといえば、答えはもう簡単ですよね!

この部屋程度でこの家賃は高い

という印象を与えてしまうだけです。



3.賃貸サイトでの集客はもう限界

賃貸サイトでの集客はもう限界

低予算リフォームをして、ホームステージングを行ったとしても、賃貸募集をする時「大多数の物件」は、大手賃貸サイト上に物件情報をアップさせていますよね?


大手賃貸サイト上に物件情報を掲載することによって、少なくともここ数か月以内にお部屋入居をされる方が物件情報を確認してくるので、一見すると合理的な集客と言えますが、ただ賃貸サイト上でお部屋を探されるお客様の多くは…

家賃や築年数などを予め指定してから情報確認する

ことから、どうしても築年数が経過している物件は「家賃を抑えたい」方しか物件情報をご覧にはならないので、価格競争が起こりやすくなります。


このような話をすると

「そんなことはわかっている」

「それなら広告費を別途設定すれば、早期に部屋が埋まりやすくなる」

と、反論したくなるオーナー様もいるとは思いますが、ただ広告料が設定されている物件は、基本的に「集客に苦戦している物件」=見方を変えればお客様に支持されていない物件のことを指し、さらに広告料が設定されていた場合、お部屋探しをされている方が「広告料設定されている物件に近い条件提示」をしてきた場合は、積極的におススメする可能性が高くなりますが、それ以外においては「お客様の多くは、数件のみの物件見学だけ」と腹をくくっていることから、広告料物件が果たしてすぐに効果が出るのかは、正直な所不透明な部分が多いです。



4.弊社が目指す空室集客とは?

弊社が目指す空室集客とは?

弊社がご提案する集客スタイルとは、今までのようなやり方とは全く異なっているものの、今の時代に似合った集客スタイルとなっています。


弊社が考える集客とは…

①リフォームは最低限度は必ず行う

お部屋探しをされているお客様は「これから始まる新生活をとても楽しみ」にしています。賃貸は毎月の支出の中でも「最も多い」ことから、とりわけ部屋探しで後悔するわけにはいきません。

特に水回り部分については、デザイン性&機能性が求められているので、最低限この部分だけは、しっかりとリフォームをしないと「お客様に納得」して頂くことができず、下手をすれば「部屋の割には家賃が高い」といった印象を受付けてしまう可能性があります。


②脱・賃貸サイト集客を強化する

賃貸サイト上における集客は、お客様の入居条件が「最大限に反映」してしまうので、競争力が低下している築年数が古い物件では、価格競争に巻き込まれてしまいがちになります。

そこで、弊社においては「価格競争に巻き込まれにくいSNS」を使った集客をご提案させてもらいます。

10代後半~40代にかけては、日常生活上においても、TwitterやInstagramを活用していることから、その方々に向けた物件投稿を行うことによって、ダイレクトに情報を拡散することが可能となります。

余談ですが、弊社がある山梨県は「日本一空室率が悪い」ことで有名で、しかも弊社物件は1993年築・和室アリとなっているため、賃貸サイト上では「圧倒的に不利」ではありますが、ただ弊社では公式サイトを開設し、SNSを使った集客スタイルをとっているため、ご入居された方の約8割は「SNSからの問い合わせ」であり、しかもクロージング時において「家賃交渉」等は殆どなかったことから、当方が提示した家賃に「ご納得」の上入居して頂くことが可能となっています。


③広告費ゼロを目指す

お部屋を案内する仲介会社にとって、広告料が設定されている物件は、1件の成約で2件分の報酬を得ることができるため、積極的に案内するケースが多くなりますが、ただ業界的には広告料が設定されている物件=集客に苦戦している物件という認識があるので、本当にお客様に照会してもいいかどうかは、部屋を見てみなければわからないのが正直な所です。


弊社の集客の考え方としては、広告費を出す費用があれば、そのお金をリフォーム代に充てた方がよっぽどいいと考えます。


上の写真は、今年の夏にリフォームした弊社物件。

ご入居期間が6年を超えていたこともあるので、正面のアクセントクロス以外の壁+床材は交換しました。築年数が古い物件における玄関照明は、正直な話「電球1つ」しかないため、どうしても暗めになってしまいます。そこで、リフォームを機に玄関照明を変えましたが、コストをかけない方法はないかと考えた挙句、IKEAの照明を取付けました。


因みにこちらの照明の単体だけでは、わずか1000円程度でしたが、LED照明を取付けていますので、思っている以上に室内が明るくなり、お客様からも高い評価を頂いております。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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