低予算リフォームによる空室対策がなぜ危険なのか?


賃貸物件を募集する際、大多数のオーナー様は、仲介会社にお願いして、物件情報を「大手賃貸サイト」に掲載してもらっているはずです。


ただ、近年においては地方都市を中心として「賃貸物件数が飽和状態」となっていることから、場合によっては「適正賃料」で募集をしていたとしても、反響数が鈍くなってしまうといった事例は、あり得ること。


そこで最近では、少しでも室内の部屋の印象をよくするために、ホームステージングを行う物件が非常に多くなってきています。

ホースステージング頼み集客の危険性とは?

確かに、おしゃれな家具や雑貨などを「募集している部屋」に設置し、賃貸サイト上にUPすれば、物件印象度が180度変わると言っても過言ではないことから、反響数も違ってくる=物件閲覧数が良くなる可能性が高くなります。


反響数が多くなれば、必然的に「内見者数も増加」することが予想されることから、成約率も高くなることが予想されます。


実際、ホームステージング集客を強化している物件では、退去後に行われるリフォームは「必要最小限」にとどめ、その代わりとして「ホームステージングを強化」していますが、ただあまりにも「必要最小限のリフォームしかしない物件」は、客付けができたとしても、「家賃相場」の影響をダイレクトに受けてしまうため、空室による機会損失は防ぐことができる一方、収入的には減少傾向になるので、経営的には厳しくなってしまうことが予想されます。




付加価値が期待できない部屋は必ず家賃相場の影響を受けてしまいます

どうしてこのようなことが言えるのかというと、実は弊社物件において、2016年まではリフォームをしっかり行って入れば、早期に部屋が埋まっていたものの、2017年の繁忙期においては、今までのやり方では「客付けすることが難しく」なってしまい、その結果今まで黒字経営を継続していたのが、一気に赤字に転落してしまいました。


この時、どうして客付けが鈍化してしまったのか、よくよく考えてみたら、水回りの設備が「あまりにも古すぎ」てしまい、リフォームをしたとしても「古い部屋」といった印象が強くなってしまっていたことに気付いたため、その後は「資産価値を上げるリノベーション」を行うようになり、御陰様をもちまして、2021年度増収増益」を達成する見込みです。



さらに賃貸空室対策をしている物件は、大抵は「築年数が経過している」所が多いのですが、部屋を仮に埋めたとしても「入居後のアフターフォロー」がしっかりとしていないと、長期入居して頂けなくなってしまい、その結果入居年数が短くなってしまうことが懸念されます。


設備投資に消極的な物件ほど、設備不良の発生確率が高くなる

実は、一部の賃貸空室対策コンサルタントの方は、空室方法に関するレクチャーはしっかりと教えてもらえるものの、入居後のアフターフォローに関しては、参考本などを見ても、殆どと言っても記載がありません。


例えば、入居後において「経年劣化が原因によりエアコンが故障」してしまった場合、現在の法律(民法)では、オーナー様が免責日数以内に対応しなければ、「借主が家賃減額交渉ができる」とあります。


エアコンが故障した時が「夏場」だった場合、需要のピークに達してしまうので、一般的なルートでは、すぐに設置することが難しく、またモノがあったとしても、業者さんの手配ができなければ、エアコン設置まで時間がかかってしまいます。



賃貸物件を募集する際、オーナー様としてみたら、できる限り「費用をかけないで客付けをさせたい」と、誰もが思っているはずです。ただあまりにも費用をかけないで、募集をし続けると、必ずと言ってもいいほど「見えない部分においてひずみが発生」し、それが蓄積して爆発してしまうと、オーナー様の物件の信用力が低下してしまうので、退去後リフォームはある程度投資したほうが、結果的には管理会社や仲介会社にとっては、案内したくなる部屋になると思われます。



 

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