【弊社物件】債務超過から抜け出した方法とは？
更新日：3月6日
弊社物件は築年数が経過していますが御陰様をもちまして、2022年度はアパート収入（利益も含む）が過去最高を更新することができました。
今でこそ賃貸経営が軌道に乗っていますが、弊社代表がオーナーに就任した2007年当時は債務超過状態となっており、正直なところいつ自己破産してもおかしくはない状態でした。
今でもよく覚えていますが、当時のメインバンク融資担当者から
「長田さんみたいな人を資産貧乏というのですよ」
と言われた時は、とても悔しい思いをしましたが、担当者が言うことは決して間違ってはいませんでした。
その後様々な経営改革を行ったことで次第に収益が回復し、2020年からは増収増益を達成し続けることができました。
本投稿は弊社物件がどのようにして債務超過から脱出したかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"債務超過から抜け出す方法で重要なポイント”
１．相続当時の状況とは？
急遽2代目オーナーに
弊社物件は自分の祖父が相続税対策として、1993年に賃貸経営を始めたことがそもその始まりでした。当時は賃貸物件の供給数が少なかったため、空室が発生してもすぐに部屋が埋まるような事態でした。
しかし2000年代に入ると競合他社が次々に参入し、弊社物件の収益性は低下。2006年に一家の大黒柱であった父親が56歳の若さで亡くなり、あとを追うように祖父も亡くなってしまいました。
祖父と父が相次いで亡くなってしまったため、当時27歳の自分が急遽2代目オーナーに就任しました。
債務超過状態
2代目オーナーに就任した当初、経営状態はとても最悪でした。入居率は7割以下で当時の毎月のアパートローン返済額は90万円でしたが、家賃収入は70万円程度。明らかな債務超過状態でした。
足りない部分は自営業を行っている母親からの資金援助で、何とか経営維持ができました。オーナーに就任した当初2億円以上の借財があり、いつ自己破産してもおかしくはない状態であったため物件売却も検討しました。
しかし、物件売却ができても完済することができなければ意味がなかったため、物件売却は諦め事業継続しながら何とか経営状態を改善させようと獅子奮闘いたしました。
２．債務超過をどのように抜け出したか？
家賃収入よりローン返済が上回っている状態が長期間続けば、確実に経営破綻してしまいます。経営破綻しないためには返済方法を見直すことが重要となります。
弊社物件がまず行った経営改革は、メインバンクにお願いして返済方法の見直し（リスケジュール）をお願いしました。具体的には
返済期間の延長による毎月支払い額の軽減
アパートローンそのものの借り換え
です。それではそれぞれの対策についてお伝えいたします。
返済期間の延長による毎月支払い額の軽減
債務超過から脱出するためには、毎月の支払額を何とかしなければなりません。そこで融資担当者に現在の状況を説明した上でリスケジュールの検討をしてもらえないか相談しました。
担当者も当時の弊社物件の経営状態が悪化していたことは理解できていたため、毎月の返済額90万円→70万円にまで減額してもらい、債務超過から脱出することができました。
リスケジュールが認められることで、毎月の支払いが軽減できますが
銀行査定評価が下がるため新規融資は難しくなる
返済期間を延長したことにより利息を余分に支払うことになる
ためその点は注意が必要です。
借り換えによりさらに返済額を軽減
弊社代表が2代目オーナーに就任した際、親族から遺留分請求を受けてしまいました。
キャッシュでは当然支払えないため、地元の信用金庫に融資をお願いし約2,000万円支払いました。
事業性ではないことからフリーローンで借りることになったため、元金と利息がほぼ同一の金額。毎月の支払いがとてもきつく、ついに我慢ができなくなり「金利を引き下げてもらえなければ借り換えをする」と融資担当者に啖呵を切ってしまいました。
後日融資担当者から、弊社が所有している約1,000坪の土地が担保能力があるから「他行で借りているアパートローン全てを借り換え」を行えばフリーローン金利も下げると提案されました。
すぐに同意して借り換えを実施しました。
その結果、フリーローン金利は1％以上下げてもらい、さらにアパートローンに関しても金利引き下げ＋支払期間を延長してもらうことができたため、毎月の支払いがさらに楽になりました。
３．利益を出すには資産価値向上
借り換えを実施た当時、アパート集客に行き詰まりを感じていました。
弊社物件は他社物件と比べると比較的リフォームを強化していたため、早期成約を実現させることができていました。
しかし2017年の繁忙期、今までの成功事例が全く通用せず、募集中の部屋が殆ど埋まらない状態で繁忙期が終了してしまいました。
そこで集客方法を全面的に見直し、リフォームからリノベーションへと舵を切り、さらに物件専用公式サイトを立ち上げることで、物件情報をより多くの方に周知させようと考えました。
その結果2年後からは安定した集客を行うことができ、満室＋増収増益を達成するまでに至りました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は弊社物件がどのようにして債務超過を抜け出したかについてお伝えいたしました。冒頭でもお伝えしたポイントをもう一度見てみましょう。
債務超過から抜け出すためには、まずはリスケジュールがとても重要となります。返済がきつくなれば支払い関係も遅れることが予想されるため、金融機関に相談すれば対応してくれる可能性は高くなります。
ただ一方でリスケジュールを行う際には、経営改善を行わなければ金融機関からの評価が下がった状態となります。
弊社物件においても2017年の繁忙期、部屋が殆ど埋まらず大変な状態となってしまいましたが、集客方法を全面的に見直すイノベーションを行ったことによって、収益性を高めることに成功。今では毎月一定額の内部留保を貯めることができるようになりました。
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