入居時に行われる賃貸オーナー審査、厳しくしたほうがいい?


集金管理物件/自主管理物件においては、入居申込後に「入居審査」が行われます。

近年では「家賃保証会社」を利用するのが一般的となったため、入居審査の流れは、まず家賃保証会社による審査→管理会社審査→オーナー様審査となり、全ての審査をパスしなければ、契約手続きを行うことができません。


入居審査で問題が発生するケースが、正直に言うと「それほど多くはなく、大抵の方は問題なく契約」していますが、ただ入居審査は「管理会社及びオーナー様の考え」によって、各管理会社でばらつきがあるのは事実です。


オーナー様としてみたら、入居申込が入った時点で、契約してもらいたいという気持ちが先行してしまうものですが、入居審査は厳しくしたほうがいいものなのでしょうか?


 

目 次

1.入居審査でわかること

(1)過去の滞納歴がわかる

(2)家賃支払い能力があるか、確認できる

(3)入居希望者の属性

2.管理会社にとって一番敬遠したいこととは?

3.入居審査で引っかかる=質の低下が懸念

(1)入居者トラブル増加

(2)設備を破損させてしまう

(3)退去させたくても難しい

4.まとめ

 

1.入居審査でわかること

(1)過去の滞納歴がわかる

今では「約8割の物件で家賃保証会社」を、契約時に利用していると言われています。

保証会社は、主に「信販系(信販会社が運営)」「信用系(保証協会が加盟している)」「独立系(管理会社の子会社が運営)」の3つのグループに分かれています。


その内「信販系」「信用系」に属している保証会社では、独自に「信用情報を確認」することができるため、過去5年間に「家賃滞納やクレジットカード滞納など」があると、その履歴が信用情報機関に登録されてしまうため、保証会社がお客様情報を入力した際に、過去に滞納歴があると、ヒットしてしまいます。


保証会社によって対応は異なりますが、厳しい保証会社では「滞納があった時点で入居をお断り」することがあります。仮に保証会社審査で「入居審査が通らない」場合には、連携している他社保証会社を利用→再審査を行い、そちらでは問題なしと判定されることがあります。ただし「入居審査に落ちた事実」は、管理会社・オーナー様にも報告されます。


(2)家賃支払い能力があるか、確認できる

管理会社が保証会社を利用する最大の理由は、万が一家賃滞納が発覚した場合、保証会社に代位弁済してもらうことによって、管理会社における家賃滞納を予防することです。そのため契約者となられる方が、家賃支払い能力があるのかどうかは、入居審査時においては、非常に重要な問題。


信販系及び信用系保証会社は、独立系保証会社と比べて「審査が厳しい」と言われています。家賃滞納もそうですが、家賃支払い能力も非常に気にしています。一般的には「入居希望先の家賃が手取り収入の30%以下」であれば、家賃支払い能力があると認められます。


(3)入居希望者の属性

仲介会社担当者は、常日頃からお客様を物件案内しているので、お客様の属性=人間観察能力は、人並みにあります。大多数の方は「常識の範囲内で受け応え」ができますが、ごく一部の方は「モラルがない」「入居動機が不明瞭」「高圧的な態度」交渉することもあります。


もし、仲介担当者が「この人を入居させてしまうと、トラブルになりそう」と直感で感じた場合には、その旨を管理担当者やオーナー様に伝えます。



2.管理会社にとって一番敬遠したいこととは?

管理会社にとって一番敬遠したいこととは?

不動産管理会社にとって、一番恐れているのは「家賃滞納」です。

保証会社を利用することによって、管理会社内における家賃滞納リスクは「ゼロ」となりますので、仮に滞納が発生していても「オーナー様にはしっかりと家賃を支払うことができる」のですが、保証会社を利用することによって、ご入居者様の家賃支払先が「保証会社」となるため、管理会社が滞納があることに気づくのは、家賃滞納が連続して3か月してからの時が多いです。

 

家賃支払いに関する流れ

入居者様の家賃→保証会社(滞納があっても立替)→管理会社→オーナー様

 

保証会社によって、対応が異なりますが、厳しい保証会社では「家賃が連続して3か月以上続くと、契約上における信頼関係が破綻」したと見做して、「賃貸借契約の解除」をした後に「不動産明け渡し訴訟」(=所謂強制退去)を起こしてきます。


3か月以上滞納が続くと、裁判所も「契約上における信頼関係破綻している」と判断するケースが多いため、強制退去を認めることが多くなりますが、強制退去処分が決定すると、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元、強制的に退去して頂く事になるため、物件イメージが悪くなります。


管理会社としても、自社のブランドにキズをつけることにもなるので、入居審査時に家賃滞納があると、入居審査が厳しくなる傾向が強くなります。



3.入居審査で引っかかる=質の低下が懸念

入居審査で引っかかる=質の低下が懸念

集金管理物件(サブリース契約ではない物件)では、オーナー様に最終的に入居させてもいいかどうかの「決済」をしてもらうことになります。


入居審査時に「滞納」「入居者属性の低下」が発生した場合、それらを全てオーナー様に報告することになります。もちろんですが、管理会社担当者の私見も併せて報告した上で、決済してもらうことになりますが、家賃入金を急ぎたいがため「入居審査を甘く」してしまうと、入居後大変なことになってしまいます。


(1)入居者トラブル増加

属性が低い方を入居させてしまうと、「騒音問題」等を発生させてしまい、ご入居者様同士によるトラブルが発生しやすくなります。


(2)設備を破損させてしまう

たまにありますが、属性が低い方を入居させてしまうと、設備を壊してしまう可能性があり、トラブルを引き起こしてしまう可能性が出てきてしまいます。


(3)退去させたくても難しい

仮に明らかに「故意に発生させたトラブル」を何度も起こしたとしても、賃貸借契約が成立した時点で、「借家権」という法的保護が与えられます。これがあることによって、オーナー様がご入居者様に「退去して下さい」といったとしても、正当事由がない限りは、強制退去させることができません。正当事由を認めてもらうためには、司法判断を仰がなくてはならないので、ハードルが高くなり、退去させたくても難しくなってしまいます。



4.まとめ

入居時に行われる「入居審査」は、正直なところ管理会社によって、対応が異なっています。売上的なことを考えれば、仮に滞納歴などがあったとしても、契約さえすれば家賃は必ず発生し、さらに滞納した場合でも「保証会社がしっかりと対応」してくれるので、家賃入金が滞ることはありません。


しかし、入居審査を甘くすることで「トラブルや強制退去」といったデメリットが発生する可能性が高くなるので、結果的にはマイナスになってしまうかもしれません。


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