入居条件が厳しい部屋であっても、空室解消させることができるの?

更新日:9月2日


地方都市における賃貸市場は、人口減少+物件旧供給過多状態となっているため、空室率が30%台に達しているエリアもあります。


空室率が悪いエリアにおいては…

・築年数が古い

・1階の部屋が空いている

・公共交通機関との接続が悪い

と、部屋を募集したとしても、なかなか成約につなげられることが難しくなり、家賃を値下げしても「部屋が埋まらない」可能性は、ゼロではありません。


入居条件的に悪いような物件であったとしても、ターゲット設定をしっかりとしている物件であるならば、築年数は関係なく空室を解消させることは可能です。


弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県。しかも…

・1993年築

・和室アリの2LDK

であるため、一般的には家賃相場を意識した家賃設定をしなければなりません。


入居条件が厳しい部屋であっても、空室解消させることができるの?

ただ弊社物件では、家賃相場を一切無視したリノベーションを行っていますが、昨年9月末には全室満室を実現し、2022年1月現在でも満室は継続しています。


どうして家賃相場を完全無視(リノベーションを機にさらに値上げ)したリノベーション部屋が埋まり、満室を実現できたかというと、ターゲットを徹底的に絞った集客をしたからです。



対策その①:他社にはない部屋を提供する

他社にはない部屋を提供する

築年数が20年以上経過した物件では、今まで以上に価格競争が起きやすくなります。

なぜ価格競争が起きやすくなるのかというと、同じような部屋が乱立しているからであり、お部屋探しをされている方の立場で考えれば「それなら家賃が安い部屋に入居したほうがオトク」と考えるのが、自然体ですよね。


ただ価格競争を行っていると、成約ができたとしても「オーナー様の家賃収入が減少」してしまい、家賃値下げをしてしまうと「その情報をご入居中のお客様が閲覧」している可能性が出てくることから、家賃値下げ交渉が起きやすくなります。


さらに家賃値下げを繰り返していると、それ相応(質の悪い方)が入居してきやすくなるので、トラブルが起きやすくなるため、物件全体の質が低下してしまいます。


そこで築年数が古い弊社では、価格競争から脱却するために

お客様が求めている部屋で他社には真似することができないようなおしゃれな部屋

を提供することで、家賃値上げを行い、お部屋を理解して頂ける方にのみを相手にする集客スタイルをとりました。


一見すると、冒険過ぎるような集客と思われますが、家賃を値上げすることによって、少し失礼な言い方になってしまいますが、質の良いお客様だけが入居して頂けるので、入居後に入居者様同士におけるトラブルや、家賃滞納リスクを皆無にさせることに成功したので物件の質が格段に良くなりました。



対策その②:集客スタイルを一新する

集客スタイルを一新する

賃貸物件を探されている方は、賃貸サイトのみを活用しているという認識を、多くのオーナー様が感じていると思いますが、実はそうでもありません。


今の時代は、日常生活においてもSNSを活用する時代であることから、賃貸募集をSNSを利用することによって、新たな集客スタイルを確立することができます。


実は弊社物件は、築古/和室アリであるため、賃貸サイト上では圧倒的に不利になってしまいますが、SNS+物件専用HPを活用した集客をすることによって、賃貸サイト上にあるような「希望条件」を入力することが無くなったため、ハッシュタグをつけた投稿をし続けることによって、ダイレクトに情報拡散することが可能となり、その結果今では弊社物件にご入居される方の約8割以上が「弊社公式サイト」からお問合せをされた方で、しかもクロージング時において「家賃交渉」などは、ほとんど入らなくなったため、当方が指定した募集条件で入居して頂く事が可能となりました。



対策その③:ご入居者様の要望は可能な限り対応

ご入居者様の要望は可能な限り対応

弊社では、2018年より空き部屋を順次「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを行い、リノベーションを機に「家賃を値上げ」して募集を行っています。


募集家賃が相場以上に高いことは、お客様はご存知ですですが、家賃相場以上にお部屋に価値を見出せていることが、最終的な決め手となってご入居して頂いております。


ただご入居された後の「フォロー」に対して、しっかりと対応しなければ、折角費用を出したリノベーション部屋の「資産価値」がマイナスになってしまいますので、退去のきっかけを作ってしまいます。


そこで弊社物件では、入居後に発生したお客様の悩みに対して、可能な限り対応するように心掛けています。詳細に関しては「企業秘密」なのでお伝えすることができませんが、ただ「通常の物件ではここまでしないようなことまでも、弊社物件では対応している」ので、顧客満足度は、築古物件でありながら高い水準を維持しています。




今回ご紹介した事例は、今までの賃貸経営では「殆ど考えられなかった」ものばかりです。ただイノベーションのジレンマを発生させた弊社が集客で成功したということは、もしかすると「今までの賃貸集客の常識が通用しなくなる」可能性が出てくるので、もし現在空室でお悩みのオーナー様が、弊社の取り組みを実践されることによって、集客上有利になる可能性が高くなります。


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