入居率がいい賃貸アパートに共通している点。


こんにちは。


賃貸経営を行う時、一番重要視する部分といえば入居率。

入居率が良ければ経営的にも安定しますが、逆に入居率が悪くなれば、家賃収入がその分減ることになりますので、利幅が狭くなり、また年間通じての入居率の推移は、特に家賃保証(サブリース契約)を結んでいる物件では、入居率の良しあしが次回の契約更新の際の家賃設定にも大きく影響を与えてしまうので、入居率はできる限り高い方がベストであることは間違いありません。



近年、地方都市を中心に、賃貸アパートの空室が問題化となっています。

日本一空き家率が多い山梨県においても、賃貸アパートの空室は社会問題化となっていて、管理会社の話によると、約3割は空室であるとの事。


これからの日本は少子高齢化がさらに進むことが予想されるので、賃貸アパートの空室率はさらに上昇することが懸念されますので、今は満室だから大丈夫と思っているオーナー様の物件であっても、将来的には苦戦することが予想されますので、今の内から空室対策をしていかなければ、手遅れになってしまうことが予想されます。




賃貸アパートの空室率が社会問題化になっているにもかかわらず、賃貸アパートの中には、築年数が経過している物件であっても、高い入居率を維持している物件があります。



実は、その物件。弊社所有物件です。

弊社所有物件は、1993年に建てられた賃貸アパート。

当時はアパート完成前に部屋が埋まるほどの物件でしたが、2000年代から周辺に新築アパートが次々と建設されたことから、価格競争=家賃値引きが激しくなり、その影響を受けて家賃の値引きをせざるを得ない状態になりましたが、2006年に自分が2代目のオーナーに就任して以降、家賃の値引きを一切しなくても、平均入居率80%以上を常に維持をしています。(最新入居率は90%)



弊社の空室対策は、他社が絶対にまねすることができない、ナチュラルテイストに特化したリノベーションで、家賃もリノベーション前と比べると8~10%値上げを目的としていますが、リノベーションをした部屋は1部屋を残して全て埋まるほど、お客様から高い評価を頂いております。




弊社の入居率が高い理由について、室内を差別化リノベーションを行っていることが非常に大きいと思われがちですが、実はあと一つ理由があります。

それは徹底した顧客満足度を上げることです。


賃貸の設備に関しては、時間の経過と共にどうしても劣化していきますので、ご入居期間中に設備不良になってしまうことはよくあること。


経年劣化が原因と思われる故障に関しては、オーナー様負担で対応することになっていますが、ただ大多数のオーナー様は、設備不良連絡が管理会社からあっても「交換ではなく修理してほしい」と依頼することが圧倒的に多いとのことです。


例えば、浴室内にある換気扇。

劣化が進んでくると、換気扇を回している時「ゴゥー」といった異常音が出るとのことです。このような異常音が出た時は「劣化が始まっている」ひとつのサイン。

ご入居者様から見れば、変な音がしているのでできれば変えてほしいと思うのが自然的ですよね。修理をした場合、一時的には改善できるものの、換気扇内にある部品が劣化していた場合、いつか必ず壊れることは明白ですし、完全に故障するのも時間の問題となります。


弊社所有物件では、ご入居者様からの設備不良連絡があった場合、設備不良の内容を聞いただけで、オーナーに許可連絡をする前には交換対応をとるようにと管理会社に伝えています。工事担当者と部品の予定さえ合えば、数日で対応することも可能ですが、ただ大多数の物件の場合、物件の所有者がオーナー様である以上、修理交換をする場合、必ずオーナー様に許可を求めなければならないので、修理・交換をするまで時間がかかることがありますが、弊社所有物件ではそのようなことは一切ありません。




また、雪が降った時、アパートの駐車場に関しては、基本的にはご入居者様ご自身で雪かきをすることになっていますが、ただファミリー世帯物件の場合、平日は奥様しか部屋にいないことも多く、駐車場の雪かきをすることは難しい場合が多いと思われますが、弊社ではオーナー自ら駐車場の雪かきを行っています。



ちょっとしたことではありますが、実はご入居者様は全てをご覧になっています。

もしオーナー様が、ご入居者様の立場に立った経営を行っていれば、ご入居者様が困った問題に対して、誠実に対応することができると思います。


オーナー様の対応次第では、長期入居されることも決して夢ではなく、賃貸経営では入居期間が長ければ長いほど、利益の確保ができるので、もし今すぐ入居率を上げたいと考えているオーナー様は、まず物件清掃をしてみてはいかがですか?


物件清掃は、業者さんに委託している所も多いと思いますが、業者さんが行うのとオーナー様が行う清掃は、同じ清掃であってもウエイト的には全く異なり、オーナー様が真摯に掃除をしていれば、その心が必ずお客様に届きます。



#入居率 #空室対策


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