空室対策コンサルタント ㈲山長入居率向上のカギは、仲介会社担当者から信頼されている物件かどうか？
更新日：9月24日
賃貸物件の「空室解消のカギを握っている」と言っても過言ではないのが、仲介会社の担当者が、どのくらいオーナー様の物件を知ってるかどうか？
仲介会社は、契約成立によって得られる「仲介手数料」が唯一の売上となることから、当然ながら「部屋が決まりやすい物件」は、目星をつけているはずで、入居率が良い物件ほど、仲介担当者は「積極的にご案内」をしてくる傾向です。
2021年11月末現在において、弊社所有物件は満室となっているため、お部屋を募集することはできませんが、ただお部屋を募集していた時期においては「エリア内ある複数の仲介会社が積極的」に弊社物件を大手賃貸サイト上において、募集を行っていました。
弊社物件は「築古」「和室アリ」「家賃は相場よりはるかに高い」といった悪条件となっているのに、どういうわけか多くの仲介会社が弊社物件を積極的に募集を行っていたのには、弊社物件に対して「魅力を感じる部分」があったからだと推察します。
目 次
１．ナチュラルテイストに特化したリノベ
仲介会社にとって、1件でも多くお部屋を契約することが求められている関係で、担当者にはノルマが課せられているのが現状です。
つまり、担当者目線で立った時、他社管理会社物件であったとしても「その部屋が早期埋まる要素」があれば、積極的に案内したいと考えるのが自然的。
弊社所有物件は、1993年築の物件であることから、一般的には「家賃は相場並み～相場以下」に抑えなければ、早期成約させることができないと言われています。ただ弊社では「家賃を相場並みに値下げすることによって、経営的に難しくなる」と判断し、家賃を値上げ目的のリノベーションを2018年以降に実施。
室内をナチュラルテイストに特化したリノベーションを展開することによって、今までの賃貸にはまずなかった「自然素材に触れ合える」ことができたため、家賃を値上げしても「お客様がお部屋の価値を理解して頂いている」ため、家賃相場を一切無視しても成約することが可能となりました。
２．同築年の物件より家賃が高め
築年数が経過している物件の中には、リノベーションを行っている所もあり、山梨県内における賃貸業界においても、近年では築古物件を積極的にリノベーションを展開している所が多くなってきています。
ただ、多くのリノベーション物件では「他社と同じような部屋となっている」ため、家賃相場をどうしても意識しなければなりませんが、弊社リノベーション物件は「他社が絶対にまねすることができない『ナチュラルテイスト』」に特化したリノベーションを展開しているため、相場と比べると約1万円ぐらい高い設定となっています。
つまり、相場より家賃が1万円以上高く、女性目線で作られたナチュラルリノベーション賃貸を提供している弊社物件は「気に入ってくれれば、成約して頂ける可能性が高く、また相場より高い賃料となることから、費用対効果が期待できる」と判断した仲介会社は、積極的に募集を行ってくる可能性が高く、実際に9月末まで募集をしていた部屋においては、4～5社が募集を行っていました。
３．メディア戦略が功を奏した
弊社では、リノベーション物件が完成した時には、メディアを対象とした見学会を実施しています。上の写真は今年の7月に行った弊社リノベーション部屋の見学会の記事ですが、メディア戦略をすることによって、当然多くの方がこの記事をご覧になっているはずであり、読者の中には「当然仲介会社の担当者」も含まれているはずです。
女性が気に入るナチュラルテイストリノベーション部屋＋メディア戦略をしたことによって「多くの方に物件を知っていただけること」ができ、さらにHPなどで物件を確認した仲介担当者の方が「ぜひ紹介したい」といった気持になってくれることから、弊社では所謂「客付け会社に営業訪問」等は1回もすることなく、ご成約して頂くことができ満室を実現しました。
４．まとめ
現在の賃貸探しは、大手賃貸サイト上から「物件情報を確認するのが一般的」となっていることから、お客様の条件に1つでも合致していない物件は、その時点で成約候補から除外されます。
弊社物件は、リノベーションはしていますが、ただし「大手賃貸サイトが定義づけたリノベーション」とは別となっているため、同サイト内のリノベーションページには掲載してもらえることができません。
このような状況下であったとしても、弊社物件は複数の仲介会社から募集をされたということは、別の視点から見ると「あの物件なら早期に部屋が埋まる」と判断したからではと推測しています。
仲介会社を味方に入れることさえできれば、広告料をつけなくても早期にお部屋を埋めることは可能です。ただしそこまでの状態にもっていくためには、やはり担当者がびっくりするぐらいのリノベーションは行うべきですね。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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