入居者トラブルを予防するためには?


賃貸経営を行うオーナー様にとって、家賃滞納と匹敵するぐらい「重要な問題」となってしまう「入居者トラブル」。


入居者トラブルが発生してしまうことは、ある意味においてやむを得ない事ではありますが、トラブルが発生しまった時、早急に解決することができないと、場合によっては「どちらかが妥協して退去」してしまうことになり、オーナー様としてみたら、最悪な結果となってしまいます。


更にトラブルが発生してしまうと、口コミで広がってしまうばかりか、場合によっては客付けにも影響を与えてしまうため、可能な限り入居者トラブルは避けなければなりません。


では、入居者トラブルを避けたい場合、どのような対処方法があるのでしょうか?


 

目 次

1.家賃滞納に関しては、保証会社を利用

2.家賃を安易に値下げしない

 (1)モラル低下

 (2)騒音トラブル

 (3)借家権の問題で、簡単には退去させられない

3.安易にペット不可物件からペット可にしない

4.転貸事実が発覚した場合は、すぐに契約解除

5.まとめ

 

1.家賃滞納に関しては、保証会社を利用

家賃滞納に関しては、保証会社を利用

不動産賃貸経営によって、最大のリスクと言えば、やはり家賃滞納です。

賃貸経営は、ご入居者様から支払われる「家賃入金が発生」することによって、初めて経営として成立するものなので、入金が遅れてしまうと、支払い関係に影響が出てきてしまいます。


一昔前では、契約時に「連帯保証人をつける」ことが入居条件となっていましたが、家賃滞納が発生し、管理会社(オーナー様)が、連帯保証人に対して「家賃支払いの督促」をしても、あくまでもお願いベースとなってしまい、強制的に回収することは、法律上NGとなってしまいますので、支払いが遅れた場合で強制的に回収したいのであれば、司法判断を仰ぐことになってしまいます。


ただ、仮に裁判で勝訴したとしても、連帯保証人が自己破産したり、所謂「夜逃げ」などをしてしまったら、家賃回収すること自体ができなくなってしまうため、事実上オーナー様の負けとなってしまいます。



しかし、契約時にお客様が「家賃保証会社に加入して頂く」ことによって

  • 家賃滞納1か月目から、保証会社が代位弁済し、家賃立替を行ってくれる

  • 3か月連続して滞納した場合、訴訟を起こし強制退去をしてくれる

  • 上限があるものの、原状回復費用を負担してくれる(借主同意の場合)

  • 夜逃などをした場合も、同様の対応をしてくれる

以上の対応をしてくれることから、万一家賃滞納が発生しても、オーナー様には特段影響が出てしまうことはありません。



2.家賃を安易に値下げしない

家賃を安易に値下げしない

募集しても、中々部屋が埋まらない場合、つい家賃を値下げしたくなるものです。

家賃を値下げすることで、確かに賃貸検索サイト上における反響数が多くなることは確かで、入居促進につながる可能性が高くなるものの、その代償として、入居者の質が低下してしまう可能性が高くなります。


入居者の質が低下してしまうと、先程紹介した「家賃滞納リスク」が上昇してしまうのはもちろん、下記にあげる問題までも誘発してしまうので、要注意です。


(1)モラル低下

一般的な賃貸借契約書においては、共用廊下がある物件では、オーナー様の許可がない限りは「私物を置いてはいけない」ことになっていますが、入居者の質が低下している物件では、私物を勝手においている所もあり、ひどい場合は、共用廊下の使用場所を勝手に決めて対応している入居者様もいます。


(2)騒音トラブル

家賃値下げをしてしまうと、残念ながら「入居者の質が低下」してしまい、場合によっては騒音トラブルを発生してしまう方も出てきてしまいます。騒音トラブルが発生した場合、管理会社では「通知文を全世帯に配布」して、注意喚起を行い、それでもなお改善がされない場合には、騒音を出しているであろう当事者に「直接注意」をして、改善してもらうように再度お願いを行います。


普通であれば、これで解決するはずですが、ごくわずかの方は、それでもなお騒音を出し続ける方がいて、解決が難しくなると「被害を訴えていた方が耐えられなくなり、退去してしまう」という最悪な結果を招いてしまいます。


なお、騒音被害が原因で退去された部屋において、募集を行う際「告知義務の対象物件」となってしまうため、仮に家賃を値下げしたとしても「仲介担当者から告知されることになる」ことから、「入居条件が良くても客付けが難しくなってしまう」可能性が高くなってしまいます。


(3)借家権の問題で、簡単には退去させられない

借主保護の一環として、賃貸借契約が成立した時点で、「契約者様には借家権」という法的権利が与えられます。仮にオーナー様が「騒音被害が凄いから退去」させたいと思っていても、正当事由がない限りは「不動産明け渡し=強制退去」させることはできません。


管理担当者やオーナー様が、迷惑行為をしている入居者様に「何回も改善をしてほしい」とお願いして、それを突っぱねてしまった場合、「信頼関係が破綻している」とみなして、契約解除をすることはできますが、退去させることになると、司法判断を仰がなければならないので、ハードル(特に金銭面において)が高くなってしまいます。



3.安易にペット不可物件からペット可にしない

安易にペット不可物件からペット可にしない

賃貸業界において、ペット飼育可能物件は、正直少ないのが現状ですが、その反面「ペットと一緒に暮らしたい」というニーズは、意外なほど多いので、集客に苦戦を強いられている物件では、ペット不可から可能にすることによって、成約率が向上する可能性が出てきます。


ただその一方で、今までペット不可物件だったのが、いきなりペット可能物件に切り替わることで、ペットの泣き声に対して「受け入れられない」方も当然いますので、注意が必要です。


なお、ペット可物件にすると、入居期間中に「ペットによる破損や汚損」が多く発生してしまうため、敷金を予め設定しておかないと、退去時における借主原状回復費用負担が多くなってしまいます。

もし変更する場合は「敷金を2か月」ぐらい設定しても、ペット可物件に入居される方は「理解して入居」するので、成約の妨げにはなりません。



4.転貸事実が発覚した場合は、すぐに契約解除

サブリース契約となっている物件では、オーナー様が物件を借り上げる管理会社に「転貸することを認めている」ので、管理会社が転貸しても、そのことについては何ら問題はありません。


しかし、サブリース契約ではなく「集金管理契約」となっている物件では、オーナー様はご入居者様に対して「転貸する行為を禁止」していますので、万が一ご入居者様が「転貸=又貸し」していると、これは重大な賃貸借契約違+民法第612条違反となります。


転貸=又貸し行為が発覚した時点で、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係破綻」しているとみなされる可能性が高くなるので、契約解除を申し入れることは可能となります。


また転貸=又貸しを未然に防ぐためには、入居審査時において「少しでも怪しいと感じた」と仲介担当者から連絡が入った場合には、入居を断るのもひとつの手かもしれません。



5.まとめ

入居者トラブルを予防するためには、入居審査時において、しっかりとした判断を下すことが重要です。


入居促進を急ぎたいオーナー様は、つい入居審査に甘くなってしまいがちになりますが、契約が成立してしまうと、借家権の問題で「仮に迷惑行為をし続けていた」としても、退去させることが難しくなってしまいますので、要注意です。


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