入居者目線に立った空室対策をしなければ、何をやっても無駄。


こんにちは。


賃貸の空室対策をする時、皆さんはどのような視点で対策を考えますか?

一般論で言えば、募集している部屋の家賃を相場並み(もしくは相場より少し安め)に設定しておけば、問合せ件数も比例していくのだろうと、考える方が多いと思われます。


残念ではありますが、この考え方は10年前だったら通用できていましたが、現在ではこの考え方で集客をしても、失敗に終わる可能性が極めて高いです。また、仮に契約ができたとしても、相場並みに家賃設定している物件は、確実に利幅が年々減少していくことはわかっていますので、将来的には経営的に厳しくなっていくものと推察されます。



今後、少子高齢化のスピードがさらに速まることから、賃貸物件数が減らない限り空室率は悪化することは、賃貸業界にいる人間なら把握できているはず。


空室率が悪くなることによって発生するであろう現象とは、お客様の奪い合い。

この競争に負けてしまった賃貸物件や管理会社は、自然的に淘汰されていくことは、必然的になってしまいますが、ただ大空室時代を迎えることがあっても、

入居者様目線でしっかりと空室対策を行っている物件

に関しては、淘汰されるどころか、地域でも有名な賃貸物件になるはずです。




入居者目線での空室対策とは、必ずしも最新設備を導入することだけではなく、一番重要なのは、入居した後快適な暮らしをすることができるかどうか?この一点が非常に重要となります。



例えば、競争力が低下してしまう築年数が経過している古い物件においては、新しい物件と比較して室内の機能性(断熱性や湿気)が低下してしまうので、住みにくいと訴える方は意外にも多いです。(詳細はこちらをご覧下さい)


ただ多くの物件(リノベーション物件含む)では、古くなった部屋の機能性を少しでも改善させようといった対策を講じてはいませんよね?


もし、古くなった物件の室内機能性をリノベーションで改善させたらとしたら、場合によっては新築と同程度の機能性を有した部屋となるかもしれませんので、資産価値的にも向上し、家賃を値下げしなくても集客に影響が出るとは思いませんよね?




また、築年数が経過した物件は、どうしても設備不良が起こりやすくはなりますが、もしお客様から設備不良連絡をもらった時に、すぐに交換をしてくれたら、誰もが喜びますし…


「この物件はしっかりとした対応をしてくれるから、長く入居したい」


という気持ちになってくれますが、一方で一部のオーナー様は、経費をかけたくはないという考えが強く、交換ではなく修理を優先される方がいますが、修理をしてもいずれは完全に壊れてしまいますので、その時にまた再度工事をすることがあれば、入居者様の立場から見れば「だったら最初から交換をすればよかったのに」という不満点しか残らず、これが退去のきっかけになることは実はよくあること。




弊社所有物件は、1993年に建てられた賃貸物件。

築年数で考えれば、明らかに不利な状況であることは明白ではありますが、古い物件ではあるものの、家賃は一切落とさずというより、フルリノベーションをした部屋は家賃を値上げしたのにもかからわず、現時点での入居率は驚異の90%。



高い入居率を保っている背景には、入居した後快適な暮らしをしていた期待という願いから、自然素材の漆喰を室内に導入することにより、断熱性能の改善を図ったり、また設備不良連絡を管理会社に合った場合、設備交換費用が概算で10万円を超えない限りは、担当者に全ての権限を与えていますので、通常の賃貸物件より早く修繕対応をとることができ、その結果クレームにつながる前に全てが終了することができることから、当物件の平均入居率は6年以上と長期入居も実現ができ、利益確保が容易にできます。




ご入居者様は、オーナー様や管理会社の対応などをしっかりと見ています。

お客様目線で空室対応や、修繕対応をすることにより、長期入居=利益確保することができ、また家賃の値下げ請求を受けることもそれほどありませんので、安定した賃貸経営を行うことが可能になります。



最近では、募集部屋をホームステージングをする物件が増えてきていますが、お客様に入居後のイメージを想像させることも大切。ただそれ以上に入居後快適な生活ができるという担保も一緒に提案することができれば、他の物件を見ることなく、即答で入居して頂けるはずです。



#空室対策 #入居者目線

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