内見時、賃貸騒音クレームが発生していた事実は告知されるべきなの?


賃貸物件におけるクレームの中で、最も多いと言われているのが、生活音が原因と思われる騒音。


よくある事例としては「上階からの足音が階下に響てしまう」「隣からテレビやステレオ、話し声が聞こえてしまう」があります。

騒音クレームが発生した場合、管理会社ではすぐに対応に乗り出し、通知文の作成配布を行い注意喚起を促し、それでも騒音が収まらない場合には、騒音を出している可能性がある方に、「生活音に配慮した生活」を送っていただくようお願いをします。


賃貸騒音クレームは、どの物件でも発生しています

通常ならばここまでのプロセスを踏めば、騒音問題はほぼ解決しますが、ではもし騒音問題が発生していた場合で、騒音を出している方の部屋のすぐ近くの部屋で「物件案内」があった場合、騒音が発生している(発生していた事実)をお客様に伝えなければならないのでしょうか?


目 次

1.告知義務になるケースとは?

2.騒音問題に対する告知義務とは?

3.オンライン内見は要注意

4.万が一騒音問題が続いた場合

5.物件の見分け方とは?

6.まとめ

1.告知義務になるケースとは?

賃貸で自死が発生した場合には、告知義務が必ずあります

賃貸物件に入居する際、自分達が借りようととした部屋で過去に「自死」「他殺」などがあったら、入居するのを敬遠したくなりますよね。


実は、もし過去に「自死」「他殺」等があった場合には、その事実をお客様に伝えなければならないルールがあります。宅建業法の規定によると、室内において自死・他殺があった場合、発見から3年間は告知義務があります。つまり、万が一にもこのような痛ましい事故があった場合には「必ず告知」されます。


ただし室内において「病死」(時間が経過していない)してしまった場合には、病死は自然死となることから、2021年5月に新しいガイドラインが公表され、病死に関しては告知義務の対象から外れることになりました。


ただし、病死であっても遺体の腐敗が進んでしまったりして、特殊清掃が必要となった場合には、今まで同様の告知義務の対象となります。



2.騒音問題に対する告知義務とは?

騒音問題に対する告知義務はありません

自死などが発生した場合には、お客様にその事実を伝えなければならないルールがありますが、では事実であるならば「現在発生している騒音問題」があった場合でも「告知義務」が発生するのかというと、残念ではありますが「基本的に告知をする義務」はありません。


なぜ告知義務がないのかというと、それはお客様が「物件見学」を基本的には行っているからです。物件見学を行うことによって、その部屋がどのような部屋なのか「把握」することができる以上、もしその部屋が「気に入らない」のであれば、契約しなければいいだけの問題となってしまうので、このことについて管理会社にクレームを言うことはできません。


ただし、重大な事案(例えば、騒音トラブルが原因で、そのことが原因で退去された)場合においては、告知する可能性が高くなります。



3.オンライン内見は要注意

オンライン内見では、騒音などを確認することはできません

新型コロナウイルスの影響によって、賃貸物件を内見される際、オンライン内見を選択される方が増えてきています。オンライン内見のメリットは、現地に行かなくても物件見学ができるので、自宅にいながらお部屋見学ができること。


ただその一方で、オンライン上においては「当然ながらニオイや騒音」などは、確認することはできませんし、さらに音に関しては「人それぞれ認識が異なる」ことから、入居後トラブルになってしまう可能性が高くなります。



4.万が一騒音問題が続いていた場合

万が一、何度も注意しても騒音をやめない場合、最悪契約解除もあり得ます

万が一にも、騒音問題に巻き込まれてしまったら、入居したことを後悔してしまいますが、原則的には、一度入居してしまうとご入居者様には「居住権」が認められるので、貸主の一方的な判断によって、退去させることはできません。


ただし、迷惑行為をし続けている事実が分かった場合で、貸主や管理会社が「再三にわたり注意」したのにも関わらず、改善されない事実が分かった時は、貸主と管理会社協議をした上で、迷惑行為を出している方に対して「賃貸借契約解除」もしくは「退去勧告」を通知する可能性が高くなります。



5.物件の見分け方とは?

よい物件の見分け方とは

入居後後悔しないためには、やはり物件見学がとても重要となります。

どのような視点で物件確認をすればいいのでしょうか?


1)家賃が安い物件は避ける

賃貸業界における暗黙の了解として、家賃が安い物件になればなるほど、入居者の質が悪くなります。入居者の質が悪くなるということは、トラブルに巻き込まれる可能性が高くなることを意味しています。


2)賃貸サイト上の情報をうのみにしない

賃貸物件を探す時、多くの方は「大手賃貸サイト」を確認されるはずですが、賃貸サイトに掲載されている物件写真は、できる限り良い印象を持ってもらうように、きれいな写真ばかりを掲載しています。


ただ、実際部屋を確認してみると、写真掲載されていたような部屋とは「真逆」になっていることもあり得ますので、賃貸サイト上における物件情報は「あくまで参考程度」といった認識をも絶えれたほうがいいと思います。


3)共用廊下、ごみ置き場が汚い物件は✖

共用廊下や物件外観、ごみ置き場が「誰の目から見ても汚い」ような場合、おそらく入居者の質が悪いことを示唆しています。トラブルが多い物件ほど、目につきやすい部分が汚い場合が多いので、物件見学時には注意が必要です。



6.まとめ

賃貸物件において、騒音問題は常日頃から発生しているので、どのような物件でも騒音トラブルは発生する可能性が高くなりますが、ただ物件管理が行き届いている物件ほど、騒音トラブルは殆どと言ってもいいほど、ありません。


余談ではありますが、当物件における騒音クレーム件数は、年に0回が殆どで、ごくまれに発生しますが、通知文配布程度でほぼなくなっています。


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