効果がすぐ出る空室対策の凄いワザとは?

更新日:9月24日


賃貸物件を募集する際、物件を所有しているオーナー様的には「可能であるならば、1日でも早く部屋を埋めてほしい」と思っているはずです。


ただ地方都市を中心に「人口減少」「戸建て住宅住替え」「賃貸物件数の供給過多」状態となっていることから、賃貸空室率が悪化しているエリアは、意外に多いと思います。


因みに弊社所有物件がある山梨県は、日本一空き家率が悪い県であり、賃貸単体では約3割は空室であると言われています。




近年における空室対策として、最低限のリフォームを施した上で、室内におしゃれな家具や雑貨などを置き、入居後のイメージをしやすくする「ホームステージング集客」が非常に人気となっています。


確かに、募集している部屋において「おしゃれな家具や雑貨類」を置く事で、何もない部屋と比べると、圧倒的に「映える部屋」となるため、賃貸サイト上においても「差別化」を履かれることから、希望条件を入力した際に「映える部屋」が掲載されていたら、誰もが一度はクリックしたくなるので、お問合せや見学予約が入りやすくなる点においては、効果的です。


ただ、その一方で「最低限のリフォームしか行っていない物件」におけるデメリットとしては、ホームステージングをしたから「映える部屋」になったからであり、もしその部屋にステージング類がなければ…最悪的には「可もなく不可もない」部屋に見えてしまいます。




甲府市大里町において1993年から賃貸経営を行っている弊社では、2018年から「空き部屋を順次リノベーション」を展開しています。最上級グレードのお部屋は、フルリノベーションを施し、自然素材の漆喰や無垢材を可能な限り、室内に用いていることから、まるでおしゃれなカフェの様な暮らしができると、多くのご入居者様・また近年では一部マスコミからの評価も高くなってきています。


一方、フルリノベーション部屋は「費用も高額」になっていることから、家賃を最大10%値上げして募集を行っているので、ご見学に来ていただいたお客様の中には、「お部屋自体はものすごく気に入っているが、予算(家賃)的に厳しい」といったお声を頂戴することが多かったため、一部のお部屋については「リノベーション個所を限定的」にすることによって、家賃をリーズナブルに抑えています。


費用を抑えるということは、当然ながら「使える設備や内装はそのまま生かす」ことになりますが、ただ費用をかけないと「おしゃれな部屋を作れない」と考えているオーナー様は多いと思いますが、工夫次第で実はおしゃれな部屋は簡単に作れます。


【玄関エントランス】

リノベーション前

リノベーション後

上の写真は、弊社物件で行った「予算をあまりかけないリノベーション部屋」のビフォーアフターの一部です。


・使えるものは使う

リノベーション前と後の写真を比較すると、一目瞭然となっていますが、こちらのお部屋に関しては、正面にあるアクセントクロスは「状態が良かった」ので、そのまま再利用することにしました。


ただ、当物件は「おしゃれな部屋を提供したい」と考えているので、エントランスにおしゃれな観葉植物や雑貨などを置いてもらうと、映えるようなエントランスになると思ったので、無垢材の棚を取付けています。


・IKEAで購入した1000円の照明器具を取付

また以前のエントランス照明は、新築時から使用している照明(豆電球的みたいなもの)で、お世辞にも「照明をつけても薄暗い」印象だったので、この際照明器具を変えようと思いましたが、ただ最上級グレードのお部屋で採用している「ダウンタイト」にすることは、予算的にNGであるため、それならば「市販で販売されている照明器具」を取付ければと思い、たまたまIKEAで1000円ぐらいのLED照明が販売されていたので、そちらを購入しました。


ただし以前の照明では、IKEAの照明を取り付ける(ソケットがない)ことができないため、この部分だけは対応できるように修繕しました。ただ今までの照明器具と比べると、明るさ的にはダントツで上回っていますし、何より「ダウンライトを施工」するより費用を置抑えられる点においては、ものすごく助かったことを今でもよく覚えています。


・クッションフロア施工で、室内空間を明るく

弊社物件は1993年築となっていますが、この年代の物件の特徴としては、床材が「濃茶系」を使っています。もちろんですが、この色が決してだめだとは思いませんが、ただ近年施工されている新築物件では、白系の床材を採用しているので、集客をする上では「室内空間を明るめ」にする必要性がありますので、床材については、修繕を機に和室以外は全て張替え工事を行っています。


白系のクッションフロアを施工することで、リノベーション前と比べると「室内空間が明るくなっている」ことに気づいてもらえるはずです。



【キッチン】


リノベーション前

リノベーション後

LDKに関しては、大きな変更点は3つしかありません。

  • キッチン

  • クッションフロア

  • キッチンカウンター


・リメイクキッチン

キッチンに関しては、弊社リノベーションの題名とも言うべき「ナチュラルテイスト」に特化したキッチンリメイクを行っています。既存のキッチンをあえて生かし、カフェテイストを取入れることで、まるで「おしゃれなカフェのお店にいるみたいな雰囲気」を味わうことができます。


本物の無垢材をキッチン扉に採用しているので、時間の経過と共に「無垢材が徐々にあめ色に変色」していくので、ナチュラルテイストが大好きな方にとっては、至福の時間になることは間違いありません。


・IKEAのキッチンカウンターは超オシャレ

キッチンカウンターに関してですが、弊社物件においては「今まで家具屋さんに特注で製作してもらった可動式のキッチンカウンター」を導入していました。キッチンの高さに合わせた可動式のカウンターは、ご入居者様から高い評価を頂くほどの人気設備のひとつではありますが、その一方で「完全手作り」となるため、1台製作するのに「30万円」近い費用が発生してしまいます。(ステンレスだけで20万円します)


今回のお部屋は「費用をあまりかけない」ことをコンセプトにしているため、カウンター部分を何で代用しようか悩んでいたところ、何とこちらもIKEAで見つけてしまいました。


このカウンターも「調理台が無垢材」であることから、キッチンとの相性も良く、さらに今まで導入していたカウンターと比べると「調理スペースがさらに広く」なっていることから、使い勝手的にはこちらの方がはるかによくなっているのに、こちらのカウンターの代金は約5万円。今までのカウンターの約6分の1の費用でこのクオリティーが手に入るとなると、どちらがいいのかは、一目瞭然ですよね!


・実は壁紙は交換していません

実は、こちらお部屋(LDK)は壁紙交換はしていません。

ご退去されたお客様の入居年数は、およそ6年だったので、基本的には減価償却も終了していることから、壁紙交換をしてもOKではあるものの、特段汚れや劣化などはなかったため、張替えは一切行ってはいません。その代わりクッションフロアを張替えしたことによって、室内空間がとても明るくなりました。



今回ご紹介した弊社の「予算をかけないリノベーション」はいかがだったでしょうか?


おしゃれな部屋を作るとなると、どうしても予算は必要となってしまうもの、工夫を数れば予算を抑えつつも、クオリティーが高い部屋を作ることは十分可能です。今回こちらのお部屋では、初めてIKEA製品を一部導入させてもらいましたが、若い世代にとって「IKEA製品」は圧倒的に支持を得られていることもあるので、これらをうまく使うことができれば、低予算でも高品質な部屋をご提供することは可能です!


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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