効果が出やすい空室対策とは？
こんにちは。
賃貸の空室対策は様々ありますが、オーナー様の立場で考えた時、出来ることならば、費用対効果が期待できる対応策があれば、一番ベストですよね。
もし現在募集している部屋で
・最低限のリフォームはしている
・募集家賃は相場並み
にしているのに、なかなか成約に結び付かなくて困っているオーナー様。
初期費用の一部を見直してみてはいかがですか？
お部屋を探しているお客様が仲介会社に支払う初期費用は、実は結構多くあります。
初期費用の内訳
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・前家賃
・家賃保証会社に支払う初回保証料
・鍵交換代（任意）
・ムシ駆除＆除菌（任意）
・家財保険料
・入居前クリーニング費用（管理会社によって異なる）など…
賃貸入居の際に支払う初期費用の費用はできる限り抑えたい
と考えている人が多いことがわかりました。
でも、初期費用は管理会社などで決められているので、どうすることもできないのでは？と思っていませんか？
しかし、仲介手数料や前家賃などについては、オーナー様の対応次第ではこれらの費用を圧縮することが可能となりますので、空室対策としては効果的になります。
１）仲介手数料は無料にして、その分に関してはオーナー様ご負担にする。
仲介手数料に関してについて、仲介会社が請求できる分は法律で定められていて、上限は家賃1か月分＋税金となっています。
仲介会社にとって仲介手数料は、売り上げに直結する大切な費用となりますので、大手管理会社物件においては、上限いっぱいにまで設定しているのが現状。
ということは…
逆に仲介手数料が無料にすることにより、お客様にとっては初期費用の圧縮につながることになるので、成約の決め手の一つになる可能性が高くなります。
ただ、本来仲介手数料は
お客様が支払うもの
なのに、どうしてオーナーサイドが負担をしなければならないのか？
疑問というより怒りを覚えてくるオーナー様もいますよね！
どうして仲介手数料をオーナーサイドで支払うことが、成約の決め手や空室対策に効果的かというと、昨今では賃貸物件供給数が飽和状態となっていることから、広告料を数か月分つけてもなかなか成約には結びつくことが難しくなってきています。
成約御礼としての広告料を増額にしても、仲介手数料は決してゼロにはなりませんよね？
それならば、お客様から頂く仲介手数料をあえてゼロにすることにより、お客様にお得な物件であることをPRし、成約後にオーナーサイドから「広告料」という意味で仲介手数料分を支払えば、仲介会社・お客様・オーナー様にとって三方ヨシとなります。
家賃1か月分＋税金の費用に関して、支払金額が大きいと思っていませんか？
一度契約を結べば、数年はご入居して頂くことになるので、そう考えれば家賃1か月分の費用を「経費」として支払うことは、費用対効果としても抜群に良いのではと、個人的には思います。
２）前家賃のお客様負担分を軽減するため、フリーレントの活用や契約日を月末に設定するように仲介会社にお願いをする
賃貸物件に入居する際、当月分と翌月分の家賃（共益費などの諸費用も含む）を契約時に支払わなければなりませんが、約2か月分の家賃を一度に支払うことになれば、当然ではありますが、初期費用がその分上乗せされます。
新築物件や築年数が浅い物件では望みが薄いのですが、築年数が古い物件においては、家賃の支払いが一定期間無料になる「フリーレント」が設定されていることが多いです。
山梨県の賃貸業界では、築年数が古い物件に入居する場合、大体フリーレントが1か月分ついているのが普通となっています。ですので、もしお客様が前家賃分を節約したいと考えている場合には、築年数が古い物件を選択されたほうがいいと思われます。
また契約する日を月のどこに設定するかによっても、初期費用は異なります。
一般的に契約日を月末にすることにより、前家賃分を日割り計算で支払うことになるので、結果的に初期費用を安くすることが可能となります。
仲介手数料が無料になっている物件は、殆どないと言っても過言ではないので、このことを事前に仲介担当者に伝えてもらえれば、成約につながる可能性が高くなります。
その代わりオーナー様が仲介手数料分を支払うことにはなりますが、ただこれを入居促進費用としてとらえることができれば、これほど安い広告費はないのではと思います。
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