募集家賃が周辺相場より高い場合、見直さなければならないのか?


現在募集している家賃が、周辺相場より「高い」場合、賃貸サイト上において「反響」が取れにくくなることから、成約に苦戦することが予想され、空室期間が長くなってしまった場合、管理会社から「賃料の値下げ」をお願いされることがあります。


確かに募集家賃や相場より高ければ、お部屋探しをされている方の立場で見た時「損をしてしまう」といったイメージがどうしても先行してしまうのですが、これはあくまでも賃貸サイトに依存した集客を行っていた場合のみの話で合って、集客を見直して募集している部屋の形態を変えることで、むしろ相場家賃を無視した家賃設定でも、お部屋を埋めることは可能です。



1.空室が長期化になってしまう原因は?

空室が長期化になってしまう原因は?

空室期間が長期化になってしまう、根本的な理由は、募集している部屋に「魅力が感じられない」ことが最大の要因です。


一般的に賃貸物件を募集する際、複数の大手賃貸サイト上に「物件募集」を行いますが、同じエリア・同築年数の募集部屋をよく見てみると「大体同じような部屋」ばかりとなってしまうので、お部屋探しをされているお客様の立場で考えた時、「それなら安い部屋に入居したほうがいい」といった考えが先行してしまいますよね。


逆に、もし室内がしっかりとリフォームやリノベーションされていた場合、同じ価格帯であったとしても「この部屋ならば、入居後楽しい生活ができそう」といったイメージがわいてくるので、すぐに反響をとることができると思われますが、ただ賃貸サイト上では「価格競争が激化」しているので、おしゃれな部屋を提供できたとしても、相場並みの家賃設定をしなければ、結果を出すことが難しいの現状です。



2.モノを売るのではなく、価値を売る

これはどの商売にも通じることですが、商品を販売する場合「つい商品を買ってもらいたいと思い、特典をつけたり、何割か値引き」をする方がいますが、これは最初の内は成功するかもしれませんが、ただこれを毎回同じ人に販売した時、値段以上にモノの価値がなければ「もう結構です」と断れる可能性が、非常に高くなります。



マーケティングの世界では有名な話を、1つさせていただきます。

どこにでもある1本の瓶コーラがあるとします。


最近では瓶コーラは、飲食店などしか卸していないケースが多く、たまたまこの間酒屋さんに言った時、瓶コーラが販売されていて、久しぶりに購入したところ、1本の値段がおよそ100円でした。


飲食店でコーラを注文すると、大抵は瓶コーラが提供されてきますよね。飲食店における瓶コーラの値段は、お店の利益を上乗せしてくるので、150円~300円で販売されています。


ただ、これが超高級ホテルの「リッツカールトン」のルームサービスで「瓶コーラ」を注文すると、なんと1000円近い料金が発生しています。

提供されるコーラは、流通している瓶コーラと同じなのに、どうして料金設定がここまで広がっているかというと、モノを売っているのではなく「瓶コーラを最大限美味しく飲んでいただくため」の価値を添えて提供しているとの事。


仮に仕入れ値が100円だと仮定した場合、リッツカールトンでは10倍の値段設定をして販売していることになりますが、ここまでの値段設定をしても、クレームがつかないということは、おそらく1000円分の価値が見いだせるまでのコーラを提供していることが予想されるので、これは決して一部のお店にしか通用しないという話ではなく、中小企業においても、通用することができる話です。




3.どうして弊社のリノベが成功したのか?

弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、築28年目を迎えいるので、集客上においては「家賃相場を意識した募集」をしなければ、空室期間が長期化するといわれていますが…


弊社では家賃を相場を完全無視し、しかも家賃を値上げを目的としたリノベーションが功を奏し、現在満室経営を実現しています。


どうして家賃相場を無視した集客が成功したのかというと…

・お部屋の資産価値を上げる

・物件独自の集客を強化している

事が最大の要因です。


動画は、弊社のリノベーション部屋におけるプロモーションビデオですが、弊社物件に入居する事によって「このような暮らしが実現できる」ことをPRすることによって、多少家賃が高くても「住みたい」と考える方が多くなりますよね!


また、賃貸サイト上においては、どうしても「築年数や希望家賃」でお部屋探しをされることから、必然的に弊社物件みたいな「築古」物件は敬遠されてしまいがちになるものの、TwitterやInstagramといったSNSを活用した集客をすることによって、ハッシュタグ検索をされた方が「必然的に弊社物件情報を見ていただける」ことから、訴求効果としては賃貸サイト以上の効果が期待できます。




さらに、弊社リノベーション賃貸は、他社管理会社が手掛けることができない「ナチュラルテイストに特化」したお部屋となっていることから、所謂価格で勝負するのではなく「価値」で勝負することが可能となったため、価格競争からの脱却に成功し、毎月利益を出すことが可能となりました。


家賃相場に合わせた集客は、確かに賃貸サイト上においては「効果」はあるかもしれませんが、長期的な視点に立てば、確実に利益を減らすことにつながるので、経営的にはマイナスになるだけです。



閲覧数:0回0件のコメント