収支シミュレーション頼みの不動産投資は大変危険!


不動産投資を行う際、購入後どのようなお金の流れがあるのかを、予め「予測」しなければ、仮に購入したとしても、経営状態がマイナスになってしまいますので、基本的には「収支シミュレーション」を担当者から提示・説明を受けた上で、物件購入するかどうかの判断をされると思います。


当然ではありますが、キャッシュフローが順調にいくことができなければ、投資する意味合いは全くないといっても過言ではありません。物件提案する不動産投資会社の担当者は、購入後も安定した収益が確保できるように、しっかりと対策を講じた上で提案してくるはずですが、ただ現実的には、シミュレーション通りに推移しないケースの方が高いです。


どうしてシミュレーション通りに推移することが難しいのかというと…


①社会経済の悪化による空室率上昇

賃貸業界において衝撃的な「空室率悪化」をもたらせたのは、やはり「リーマンショック」時における「派遣打ち切り」。

契約打ち切りとなった派遣社員の方は会社が借り上げた部屋を「強制的に退去」させられ、さらに会社が借り上げた物件自体も「解約」になったことから、法人契約が主となっていた管理会社は、一気に経営が厳しくなってしまいました。


一度に大量退去が発生してしまうと、仮に一括借り上げをしていた物件であっても、家賃入金そのものが無くなってしまうので、現在の空室保証通りの家賃を支払っていけば、近い未来確実に資金繰りが悪化してしまい、オーナー様に家賃支払いができなくなってしまいます。


このような状態になると、当然ながら「更新時において、大幅な家賃減額請求」を受けてしまい、アパートローン返済がきつくなる可能性が出てきてしまいます。滅多にはこのようなことは行いかもしれませんが、「誰も予想付かない出来事」が発生してしまうと、一気に経営難になってしまうので、要注意です。



②賃貸物件数が飽和状態

賃貸物件数が飽和状態

近年では、地方都市を中心に「人口減少」「戸建て住宅への住み替え」等が多くなってきていることから、エリア内における「賃貸物件の需要と供給のバランスが崩壊」しつつあります。


賃貸物件の供給数が飽和状態であったとしても、築5年以内の物件は「ある程度の需要」が期待でき、新築物件は「ドル箱」みたいな感じとなるため、築年数が浅い物件は、その影響を受けにくくなっているものの、築年数が経過している物件では、物件自体が資産性がないため、家賃値下げ競争に巻き込まれてしまう可能性があり、さらに近年問題となっているのは「相場以下に家賃を値下げしたのにも関わらず、部屋が埋まらない」物件が、目立ち始めています。


10年前であれば、家賃値下げしたら「すぐに反響」があり早期に埋まっていても、おかしくはない状態でしたが、それが現在では変化が生じてきています。市場の変化は、専門化であっても、予測することが難しいため、シミュレーション通りに事が進むことは、非常に難しいといっても過言ではありません。


③伝家の宝刀・借地借家法が管理会社に適用される?

伝家の宝刀・借地借家法が管理会社に適用される?

金融機関から借入を行って、新築物件を建設する際の条件として、空室保証=サブリース契約を結んでいることが重要となってきます。サブリース契約を結んでいることによって、万が一空室が発生したとしても、毎月一定額の家賃が保証されることから、オーナー様にとっては「安定した賃貸経営」を行うことができます。


ただし、主権の一等地にあるような賃貸物件を除き、家賃相場は「築年数が経過」するごとに「下落」してしまい、場合によっては「エリア内の家賃相場と、現在募集している家賃」に大きな乖離が発生することも珍しくはありません。


家賃相場より現状の物件募集家賃が「高い」場合には、管理会社は更新のタイミングで

借地借家法第32条1項を適用し、家賃減額請求

をオーナー様に提案してきます。


サブリース契約をしてしまうと、管理会社は「借主」の立場となり、家賃相場と現在の家賃に乖離が発生した場合には、借主の立場からオーナー様に家賃減額請求をすることができ、オーナー様はその条件に対して拒むことはできなくなってしまいます。


サブリース契約の大きな落とし穴とは、契約期間中は「家賃支払いは保証」されるものの「家賃の金額」に関しては、経済状況の変化などによって「減額請求」することができてしまうため、一切保証されることがないこと。一般的には「築年数が1年経過するたびに、家賃は1%下落」すると言われていますが、家賃相場が大幅に下落したり、サブリース会社(管理会社)経営が順調にいかなければ、減額請求を受けてしまうので、要注意です。



④まとめ

万が一、キャッシュフローが悪化して、アパートローン返済がきつくなってしまった場合には、借入先の金融機関に相談することによって、「借入期間の延長」「元金据え置き」等の対応をしてくれる可能性が高くなりますが、その一方で「新規融資が難しくなる」「銀行評価が下がる」等のデメリットも生じてしまいます。


「かぼちゃの馬車」事件によって、現在不動産投資に対する融資が厳しくなってしまい、弊社で借り入れを行っている、金融機関の融資担当者が言うには「所謂一見さん」には新規アパート融資は難しいとのこと。


不動産投資を行う際には、当然ながら最悪の事態に備えた対応策をしっかりと考えた上で行うべきであり、さらに定期的に「借入先の金融機関の担当者」と合い、経営状態を話すことによって、信頼できる取引相手であることをPRすることが重要となります。


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