地方都市でも賃貸経営を成功させるためには?


賃貸物件の供給数は、全国的に見ても供給量は多くなってきていて、特に地方都市においては、毎年のように人口減少が続いていつつも、新規物件(更地のところ)が建設されているので、明らかに供給過多状態が続いています。


築年数が浅い物件は、比較的「家賃が高く」ても、受け入れてくれる方が多いものの、築10年を超えてしまうと、まるで旬を過ぎた物件みたいなものとなってしまい、家賃を値下げしなければ、集客することは難しくなってしまいます。


近年では、アパート融資を受ける際に管理会社とサブリース契約を結ぶことが、融資の条件となっているので、サブリース契約期間中は、空室あるなしに関わらず「一定の家賃」が入金されますが、ただサブリース契約の場合、募集している家賃と家賃相場に大きな乖離が発生していると、借地借家法を適用され、オーナーさんに対して「家賃減額請求」を行うことができます。


サブリース契約の場合、管理会社が「借主」という立場になるため、借地借家法を適用した減額請求をすることが可能となり、借主には借地権が認められているので、これを拒否することはできないことから、現在サブリース契約で賃貸経営をしているからと言って、何十年間も「同じ賃料が入金」される保証は、どこにもありません。



地方都市において、賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を行えばいいのでしょうか?



1.管理会社との連携を密にする

管理会社との連携を密にする

賃貸経営が成功するかどうかは、質の良い管理が行えるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。


賃貸業界では、日々様々な問題が発生していますが、その際に現場対応してくれるのは、管理会社の担当者です。管理会社では、お客様から受けた相談や要望などに対して、可能な限り応えようと対応しているものの、ご要望の中には「オーナー決裁」が必要なものもあります。


その際に、オーナー様が適当な態度をとってしまうと、担当者も適切な対応を行うことができないばかりではなく、しっかりと対応してくれるオーナー様の場合、管理担当者のやる気が異なり、出来る限りのことはしようと、真摯に対応してくれます。


日頃から担当者と連絡を取っている物件と、ほったらかしのような態度をとっている物件では、物件成約率にも大きく差が生じているはずです。



2.家賃下落リスク対応

家賃下落リスク対応

賃貸物件は、築年数が経過すればするほど、物件の価値は下落していくので、新築当時の家賃を維持することは不可能と言っても過言ではありません。


近年では、大手賃貸サイト上に物件掲載をするのが当たり前となっていることから、お客様が家賃相場を確認することが、比較的容易となってきています。


家賃相場が下落し続けているエリアでは、一見すると「募集部屋の家賃を相場並みにしなければならないのでは?」と思うオーナー様もいるとは思いますが、ただしっかりとリフォームやリノベーションを行い、また賃貸サイトの影響を受けにくい「物件独自のホームページ」やSNSを活用することによって、家賃相場と乖離があったとしても、成約が難しいといったことには、ならないはずです。



3.家賃滞納リスク

家賃滞納リスク

ご入居者様が「家賃を滞納」してしまうと、通常は連帯保証人に連絡し、滞納家賃を支払ってもらうように、お願いすることになっているものの、連帯保証人の高齢化や支払い能力、また親子間の疎遠などによって、連帯保証人の能力がない/頼むことができない方が多くなってきていることから、近年では「家賃保証会社を利用」するケースが多くなってきています。


保証会社を利用することによって、滞納が発生しても、保証会社が立て替えてくれる点は、オーナー様にとっても心強いものがありますし、また滞納を連続して3か月以上となった場合には、保証会社全面費用のもと、強制退去に向けた手続きを行うので、オーナー様の立場で考えれば、滞納リスクを軽減できる点は、とても頼もしいですよね!



4.家賃値下げ集客は成功しない


家賃値下げ集客は成功しない

リフォームなどにあまりお金をかけたくはないオーナー様の場合、家賃を値下げして集客を行う物件もありますが、結論から言うと「家賃値下げを繰り返している物件」は、空室期間は短くすることはできるものの、収益が改善できるかというと、難しい可能性の方が高いです。


家賃を値下げすることによって、利益は当然減ることになりすが、問題なのは「一つの物件で家賃を値下げして集客してしまうと、同じ賃貸物件に入居されている方にとっては、不公平さが出てしまう」ので、物件に対する不信感は大きくなります。


家賃値下げに関して、管理会社が「キャンペーンの一環」と説明しても、それに納得する方はまずいないと言っても過言ではなく、場合によっては、値上げした部屋と同じ家賃にしてほしいと、要求されるのがオチ。


このような話になると、家賃値下げをせざるを得ない状況になってしまうことから、最終的には、現在入居されているほかの部屋にも「同様の対応」を取らざるを得なくなってしまうので、利益が出にくいアパートとなってしまいます。



5.まとめ


地方都市において、賃貸経営を円滑にさせるためには

・顧客満足度が高められるような物件にする

・家賃相場の影響が受けにくい、資産価値が高い部屋にする

・家賃以上のサービスを提供し、長期入居して頂けるようにする

・入居者の質を高めることによって、家賃滞納リスクを減らす


以上のような取り組みをされていれば、賃貸経営はうまくいくはずです。




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