多くの賃貸オーナーが間違っている認識とは？
更新日：2022年9月21日
不動産賃貸経営を行っているオーナー様にとって、一番問題となるものと言えば、やはり空室だと思います。
一括借り上げではない「集金スタイル」の物件では、空室部屋が埋まらない限り「その部屋の家賃は一切入ってこない」ため、空室数が多ければ多いほど、経営を圧迫させてしまうことになります。
ご退去後、室内状況に応じて「リフォーム」等の修繕を行わなければならない可能性は、当然出てきますが、物件を所有しているオーナー様としたら、可能な限り早期に修繕を完了させて、仲介会社に成約を急ぐように、はっぱをかけると思いますが、実は現在の賃貸集客と一昔前の賃貸集客とでは、集客方法そのものが180度変わっているのですが、空室部屋がなかなか埋まらない賃貸オーナー様は、その事実をご存知でない（担当者からの指摘があっても受け入れたくはない）ので、部屋が埋まりにくくなっているのが現状です。
では、賃貸オーナー様が間違っている認識とは、一体どのようなものがあるのでしょうか？
目 次
１．お客様目線に立ったリフォームをしていない
賃貸物件を探している方は、どのような方であったとしても、ワクワクしながらお部屋探しをされています。
これが当方が勝手に想像している例えですが、賃貸物件を探している時って、ウィンドウショッピングをしているみたいなもの。ウィンドウショッピングは、今すぐ購入することはないものの「こんな服を着て出かけてみたいな」といった想像をしながら、ショッピングを楽しんでいると思いますが、賃貸のお部屋探しも「これと同じような」ことが言えます。
つまり、募集している部屋と、お客様が望んでいる部屋が「おおよそ同じ」でなければ、お部屋が埋まることはまずありえませんが、間違った賃貸経営をされているオーナー様は、オーナー様にとって都合が良い部屋を提供している傾向が強く、顧客無視した部屋は、賃貸物件数が供給過多状態となっている今の時代、早期に部屋が埋まることはそうそうなく、空室期間が長期化になる可能性が極めて高くなります。
２．家賃を下げれば成約できると本気で思っている
賃貸物件を探している方は、どんな方であっても、毎月支払う「家賃」は安いほうがいいに決まっています。これは築年数は一切関係ありません。
ただ、空室期間が長期化している物件においては、空室長期化に伴う「家賃機会損失」を防ぐために、家賃を簡単に値下げ／もしくは初期費用全額オーナー様負担にする方がいます。
確かに家賃を値下げすることによって、賃貸検索サイト上においては「安さが目立つ」ことから、物件に興味を示す方が「増えてくる」のは、当然のことです。
ただし、地方都市を中心に起こっている「賃貸物件供給数過多」状態が続いている今、家賃を値下げしても、その部屋が「お客様が求めている部屋」＝「清潔感があり、おしゃれな部屋」でなければ、家賃を値下げしても「成約になることは難しい」のが正直な話。
しかも、近年においては「リフォームを全くせず、家賃を大幅に値下げ」しても、借り手が全く見つからない物件も増えてきたことから、室内のクオリティーが最低限保っていなければ、家賃値下げをしても、その効果＝成約に結び付けることは、非常に難しいのが正直な所です。
３．広告料を支払えば、何とかなると本気で思っている
「一日も早く空室を埋めたい」と考えているオーナー様の一部は、仲介会社に対して「成約の暁には広告料を別途支払う」と約束している所があります。
広告料が設定することによって、1件の成約で2～3件分の成約相当となるため、仲介会社においては「積極的に広告料がついた物件を紹介したい」と考えます。
ただ、広告料が設定していたとしても、その物件が「お客様が求めているお部屋イメージ」と合っていないことには、たとえ広告料設定物件をご紹介したとしても、まずその部屋を選択することは「難しい」のが正直な話。
どうしてこのようなことが言えるのかというと、今の時代は「事前に見学したい部屋を数件ピックアップ」した上で内見をされることから…
内見した部屋と広告料が設定されている部屋が「同じような感じ」であれば、仲介担当者としても、積極的に広告料付き物件
を紹介しますが、ミスマッチ（広告料設定物件では、原状回復程度しかリフォームしていない可能性が強い）していると、当然ながら案内しても「成約してもらえる期待は薄く」なってしまうので、紹介することさえできなくなってしまいます。
さらに地方都市においては、需要より物件供給数が多いことから、広告料をつけても、果たしてどのくらい効果が期待できるかは、正直難しいのが本音です。
４．仲介会社の気持ちを全く理解していない
賃貸物件をお探しの方は、必ずしも「築年数や家賃」だけで物件評価していません。
仮に築年数が経過していたとしても、室内がしっかりとリノベーションされていて、清潔感を感じられるお部屋であれば、仲介担当者は「喜んでお部屋紹介」してくれるはずです。
どうして喜んでお部屋探しをするのかというと、しっかりとリフォームやリノベーションをしている部屋は、入居後のイメージがしやすくなるので、多少設定家賃が高くても、それを感じさせないように、担当者がしっかりと営業するので、成約率が高くなります。
一方「原状回復程度しかしていない古い物件」「家賃値下げしか対応していない物件」は、紹介したとしても「部屋のクオリティーはともかく何とかして家賃が安い物件に入居したい」と考えている方以外は、この様な物件には入居することはまずありませんが、この事実を賃貸オーナー様が「認識していない」可能性が強く、空室期間が長期化しているのは「仲介会社や管理会社の責任」にしている方がいます。
もしこのような対応をとってしまうと、残念ではありますが、とりあえず案内は行うものの「本命物件を確実に成約させたいため」に、捨て駒的な紹介程度しかされない可能性が出てくるので、もし一日でも早く部屋を埋めたいのであれば、どこを対応したらいいのか、担当者の指摘をしっかりと受け止めることが重要です。
５．まとめ
賃貸経営は、お客様が契約して頂かなければ、成立しない商売です。
お客様が求めているお部屋は、時代の経過と共に変化＝イノベーションが発生していますが、ただ時代が変わったとしても「清潔感が全面的に出ている部屋」は、築年数関係なく多くのお客様、仲介担当者から受け入れられています。
空室期間が長期化している物件の特徴としては「物件のクオリティーが低い」「物件掃除が行き届いていない」「物件及び入居者の質が悪い」などがありますので、これら問題点をクリアしなければ、たとえ入居ができたとしても、長期入居に持ち込むことが難しくなってしまいますので、経営的も厳しくなることが予想されます。
もし現在空室でお悩みのオーナー様は、まずはご自身が所有している物件を、確認してみてはいかがですか？そこで何が問題なのかをしっかりと考えることによって、対応策が必ず見えてくるはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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