大空室時代に生き残れる賃貸物件とは?


新型コロナウイルスの影響により、昨年に続き今年の繁忙期においても、学生向き賃貸アパートは「大苦戦」となってしまい、今までは学生向けアパートは、ファミリー向け賃貸アパートと比べると、比較的入居率は高い方でしたが、コロナウイルスをきっかけとして、賃貸市場においても、大転換の時代に突入しています。


日本はこれから「少子高齢化」の時代を突入することは、誰の目から見てもわかっているので、それに比例して「賃貸物件の空き室率」は、地方都市においてもまたは、大都市圏においても増加傾向となるのは、時間の問題。


つまり、お客様の奪い合いが、今後は激化することが予想されます。


競争が激化することによって、そのあおりを受けるのが、競争力がなくなりつつある築年数が古い物件。


競争力が低下した古い物件は、家賃を値下げするしか集客をすることが難しくなるばかりではなく、設備が外壁に問題が発生しても、利益が減少していることから、修繕することが難しくなり、その結果家賃を値下げするしか方法がなくなってしまいます。


銀行返済が厳しくなれば、当然「物件を売却」したいと考えるのが普通ですが、ただ値下げをし続けた物件に、投資家は魅力を感じないので、ただ当然のような金額を提示しても買い手が見つかることは難しいと思われます。



ただし、少子高齢化になってしまったとしても、お部屋を探しているお客様が「住みたい」と思えるような物件を提供することができれば、大空室時代を迎えたとしても、生き残れることは可能であると、個人的には考えています。



「お客様が住みたいと思える物件」を提供することができれば、物件の差別化が図れる=その物件にしかないので、必然的に注目される物件となりますが、ただここで問題となるのは「他社と同じような物件にしても、意味がない」ということ。





最近の賃貸業界においては、空室率を少しでも解消しようと、築年数が20年以上経過した物件を中心に「リノベーション」を行う所が非常に増えてきました。


新築時はおしゃれできれいな部屋であっても、時間が経過すれば当然ではありますが、古さが出やすくなり、何も対応しなければ「物件に魅力が感じられない」ので、家賃を維持することは難しくなります。


そこで、設備や内装、場合によっては間取りまでも変更する「リノベーション」を行うことにより、物件の価値が高まり、室内空間も古さを感じることがなくなるので、集客にプラスとなりますが、ただエリア内にもし同じようなリノベーション部屋が「複数」あったら、お部屋を探しているお客様は、当然「家賃が安い方」を選択してしまいますよね。


空室対策コンサルタントの方々は、空室を解消すべく「リノベーション」や「ホームステージング」を積極的にご案内していますが、ただリノベーションをされた部屋や、ホームステージングをされた部屋に対して「他社にはない特別なもの」があるかというと、残念ではありますが「皆無」といっても過言ではありませんよね。


例えば、リノベーションを行った際、当然ではありますが「室内空間や設備」は今までと比べると格段に良くなりますが、その一方で「これだけは他社には負けないもの」があるかというと、説明することができない物件の方が多いのではないでしょうか?


またホームステージングを行うことで、賃貸サイト上においては「室内がおしゃれに演出」されているので、物件に興味を持ってもらえる可能性が高くなり、お問合せ件数が増加することが予想されます。ただホームステージングを行ったことによって、他社にはない特別なものがあるのかというと、皆無ですよね。




大空室時代を迎えたとしても、生き残るためには「他社が真似することができない、差別化リノベーション部屋」にするしか方法はありません。


多くの賃貸物件において、空室対策は「しなければならない」と考えているものの、大多数のオーナー様や管理会社では「費用を抑えつつも効率的な空室対策」を行うので、どうしても同じような部屋ばかりが目立ってしまいます。




弊社がある山梨県は、全国で最も「空き室率」が多い県。

山梨県の人口は、毎年右肩下がり=人口減少が続いていることから、賃貸の空室率は深刻化となっていて、賃貸物件の中には「外壁塗装工事を諦めて1棟丸ごともぬけの殻」になっている所もあります。



このような状況下の中で、今年で築28年目を迎える弊社所有物件は、他社が真似することができない「徹底的な差別化リノベーション」を行うことによって、相場家賃を完全に無視した家賃設定にしても、満室経営を実現しています。


満室経営を実現できた理由としては…

他社が絶対にまねができないナチュラルテイスト賃貸となっている

②漆喰を導入することで、暮らし方の提案をお客様に行うことができる

③他社リノベーションではあまり行わない浴室リノベーションをしている

④和室部屋をあえて残し、魅力的な和室部屋にすることで差別化を図る

⑤徹底した初期費用の見直しを行い、他社と比べるとお得感が大きい

⑥賃貸では中々ない来客用駐車場を完備24時間ごみ出し可能としている

契約先を指定することによって、仲介担当者のモチベーションアップに貢献できる…

賃貸でリノベーションをするとなると、どうしても費用が高額になってしまい、また従来の方法(賃貸サイトによる検索)では「築年数」「家賃」を重視されてしまうので、おしゃれにリノベーションしたとしても、家賃相場に合わせなければ、成約が難しくなるというのが、賃貸業界における暗黙の了解でした。


しかし弊社では、公式HPをはじめTwitterやInstagramなどのSNSを有効活用した集客を行い、またSNSに投稿の際には「入居後の暮らしをイメージできるような記事」を掲載しているので、ハッシュタグ検索をされた方がその記事や写真を見た時に、興味を持ってもらえる可能性が非常に高くなります。


また公式サイトを開設したことによって「物件評価されない」ことから、家賃交渉などが入りにくくなり、また交渉が入った場合でも「どうして家賃が相場以上になっているのか」をしっかり説明することができるので、ほぼ家賃設定どおりの条件でご契約して頂くことが可能となりました。



さらにリノベーションを行い、家賃をあげることによって、管理会社では管理料が増えることになるので、管理会社にとっては大切にしなければならない物件のひとつになり、さらに家賃をあげることによって「入居者の質がよくなる」ことから、家賃滞納や入居者様通しにおけるトラブルは、全くないと言ってもないので、管理会社にとっても管理がしやすい物件といえます。




1回の閲覧0件のコメント