客付け力が強いのは一般媒介もしくは専任媒介どっち?


不動産投資をされているオーナー様にとって、募集している部屋は一日でも早く埋めたい所です。今の時代は、ほぼ全ての物件において「仲介会社に客付けを依頼」していますが、その際、どのような媒体契約を選択した方が、早期に客付けできるのか、気になってしまうところです。


仲介会社に客付けを依頼する場合には、一般的に「一般媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のどちらかとなりますが、正直なところ、早期に部屋を埋めたいのであれば、契約スタイルにこだわりを持つのではなく、物件力に力を入れるべきです。


 

目 次

1.一般媒介契約と専任媒介契約の違い

2.管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

3.一般媒介契約のデメリットとは?

4.どうして物件力を高めることが重要なのか?

5.まとめ

 

1.一般媒介契約と専任媒介契約の違い

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

(1)一般媒介契約とは?

一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いといえば、一般媒介契約は「物件窓口」は一切ないので、その物件で募集が開始されると、一斉に書く仲介会社は募集を開始することができ、もし成約が決まった時には「自分達で用意した賃貸借契約書」で契約することができ、更に契約に伴う仲介手数料も、自分達のものとなります。


ひと言で言えば、一番最初に契約を取った仲介会社が、全ての権利を勝ち取ることができります。


(2)専任媒介契約とは?

一般的に「大手管理会社」では、自社で「仲介会社を経営」しているので、大手管理会社が管理委託している物件は「専属媒介契約」となっていることが多いです。


専属媒介契約になっていると、他社仲介会社に来店されたお客様が、「物件問合せや内見予約」をされた場合、必ず物件窓口となる仲介会社に連絡が入ることになります。他社仲介会社においても、物件成約に繋げることができれば、仲介手数料をもらえる権利は発生しますが、ただ契約書類などに関しては、専任媒介先のものを使用することになります。



2.管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

物件募集をする場合、主要賃貸検索サイト(SUUMO・at-home・HOME'S)に掲載する仲介会社が多いので、一般媒介でも専任媒介でも「集客上における差異」は、ほぼないといっても過言ではありません。


一般媒介契約は、物件専用窓口がないため、問い合わせが入るとすぐにオーナー様などに連絡が入るため、複数の仲介会社から連絡が入ってしまうと、対応がとても大変になってしまいます。(物件をより多くの媒体掲載したいのであれは、一般媒介の方がメリット大)


一方、専任媒介契約の場合では、仮に複数の他社仲介会社から「問い合わせ」「内見予約」が入ったとしても、窓口となる自社仲介会社が対応してくれるので、手間がかからないという点においては、メリットと言えます。


また入居審査時に行う「保証会社審査」においても、専任媒介契約では、自社で提携している保証会社を利用することから、審査基準にブレが発生しない点においても、適正な審査を行えるというメリットがあります。



3.一般媒介契約のデメリットとは?

一般媒介契約のデメリットとは?

(1)契約内容が、部屋ごとで異なる可能性大

一般媒介契約のデメリットとしては、成約させた仲介会社において「賃貸借契約書」を作成することができるため、複数の仲介会社が入っていることによって、契約内容にばらつきが発生してしまいます。


例えば、賃貸業界では「退去後に室内クリーニング」を行い、その費用は「賃貸借契約の特約」によって借主負担となっていますが、契約書作成場所が他社になっていれば、当然ながらクリーニング費用にも違ってきます。

もしクリーニング費用が安ければ大歓迎ですが、逆にお隣の部屋のクリーニング費用より「高かった」ことがわかってしまうと、憤りを感じてしまいますよね?


専任媒介であれは、仮に他社仲介会社で契約成立したとしても、元の契約書は専任媒介先の仲介会社のものであるため、クリーニング費用は統一されています。


(2)入居審査の基準があいまい

一般媒介契約の物件では、一番最初に成約に繋げることができた仲介会社が、独占して契約手続きを行うことができますが、ただこの場合、家賃保証会社利用必須の物件では、その会社で提携している保証会社を利用することになります。


ひと言で保証会社と言っても、もし提携先の保障会社が「審査が緩いと言われている独立系保証会社」を利用いていると、信用情報は一切確認することができないため、過去5年間に「家賃滞納やクレジットカード滞納」があっても、その事実を把握することは不可能となってしまうため、場合によっては入居者の質が下がってしまうことが懸念されます。


また内見時や入居申込の段階で、仲介会社担当者は「お客様の人柄部分」をしっかりと確認し、そのことを管理会社担当者に伝えることになりますが、仲介担当者が「お客様の人柄=性格に難ありと判断しても、契約欲しさに「問題なし」と判断」してしまえば、その情報が管理会社/オーナー様に報告されてしまい、入居者の質を落とすことになります。




4.どうして物件力を高めることが重要なのか?

どうして物件力を高めることが重要なのか?

地方都市にある賃貸市場では、物件供給数が飽和状態となっているため、空室率が悪化傾向となっています。今後少子高齢化社会となるのは、遠い未来の話ではないため、地方都市ではもちろんですが、大都市圏にある賃貸市場であっても、空室率が悪化する可能性が出てくると思われます。


このような状況下の中で、複数の仲介会社に一斉に募集依頼をかけても、競合他社物件と「同じような部屋」になっていれば、確実に価格競争になってしまいます。


弊社物件がある山梨県は「日本一空室率」が悪く、さらに弊社物件は「築30年」を迎えることから、一般的には「集客すること自体が難しくなる」というイメージが強いのですが、弊社物件では「徹底した差別化リノベーション」を展開することによって、競合他社が真似することが難しく、更にお部屋探しをされている方が「興味を示してもらえる」ようなリノベーションを展開していることから、専任媒介契約(弊社物件は、大手管理会社に管理委託契約をしてもらっています)であっても、集客に苦戦することはありません。



5.まとめ

賃貸空室率は、物件供給数を改善(減らす)しない限り、増加することは明白。


そのような状況下の中で、集客に苦戦しそうだからと言って、一般媒介契約に切り替えたとしても、物件自体に魅力がなければ、契約を切り替えたとしても、ほとんど意味はありません。


もし、オーナー様が早期に部屋を埋めたいのであれば、契約スタイルを気にされるのではなく、物件の魅力=クオリティーを上げた方が、結果的にはメリットになると言えます。


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