客付け力が強い仲介会社にお願いすれば、空室問題を解決することができるのか?


賃貸物件において、空室部屋を募集する際には、仲介会社の協力なしでは、空室部屋を埋めることはできません。


昔とは違い、今では「賃貸物件数が飽和状態」となっているため、完全に借り手市場となってしまったことから、お部屋探しをされている方の多くは「事前に見学先物件を決めた上で見学予約」を行い、実際に現地物件を見学し、もし気に入った場合においては、その場でお部屋申込をされるのが一般的です。


客付けに強い仲介会社に依頼すれば、集客できるの?

不動産仲介会社と言っても、仲介力が強い会社とそうでない会社とでは、雲梯の差があり、同じ物件であっても、募集している仲介会社が複数あった場合、仲介力の差が試されてしまうので、オーナー様としてみたら「客付けに強い仲介会社に決めてもらいたい」と考えますよね。


ただ、現実的に「見学先物件をあらかじめ決めた」上で、物件見学をしている以上、仲介会社としてみたら、まずはお客様が見学された物件を「その物件が他社物件であったとしても最優先で契約して頂く」ために、クロージングをかけるのが一般的であることから、たとえ客付けに強い仲介会社と言っても、オーナー様の物件が「まずは問合せや見学予約」が入らないことには、何も始まりません。


ただ、オーナー様の物件が…

・広告料が設定されている

・仲介会社がぜひお客様に照会したいと本気で思っている部屋

であれば、別物件を見学されたとしても、その物件がオーナー様の物件とほぼ同じ条件(間取りやエリアなど)であれば、積極的に見学をおススメすることができるため、場合によっては、別物件に決まりかけていたのをオーナー様物件で成約が決まることも珍しくはありません。


さらに、別物件とオーナー様物件の2つをご覧頂いた際に「クロージングにおいて、担当者にある程度の値引き権限を与えていると、交渉がまとまりやすくなる」ので、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、ただここで問題なのは、お部屋を最終的に決めた動機が「お客様自身」なのか、担当者からの営業なのかによって、入居後の入居期間においても大きな差異が生じてしまいます。




入居先物件が住みにくい部屋であれば、長期入居は見込めない

入居条件(家賃・初期費用)を緩和すれば、お客様は「自己負担金が少なくなる」ので、入居したいという気持ちになりますが、ただ募集している部屋が「住みにくい部屋」であることが、入居後に発覚してしまえば、当然ではありますが「どこかのタイミングで退去したい」と考えるはずです。


例えば「設備不良が発生して、管理会社に連絡しても、すぐに対応してくれない」「プロパンガス料金が思っている以上に高かった」等といった生活に直結するような問題に対して、すぐに対応しなければ、このご時世においては、賃貸の物件供給数は「余り過ぎている」ことから、簡単に住み替えをされてしまいます。



実は空室対策コンサルタントの方や、不動産管理会社の多くは、賃貸空室を埋めることに集中しており、募集部屋のクオリティーや入居後のお客様対策部分に関しては、正直対応しきれていない物件が多いです。


賃貸の空室対策は、長期入居して頂ける環境になっているかが、非常に重要です

賃貸物件において、空室部屋を埋めることは「最終地点」ではなく、これはあくまでも通過点にすぎず、本当の勝負は「長期入居をして頂けるような部屋になっているかどうか」が一番重要な問題。


長期入居して頂くことができれば、仮に「リフォームやリノベーション」を行ったとしても、費用回収は入居期間中に完了し、利益が発生するのは確実となり、もし別の部屋が退去が発生したとしても、内部留保金等を用いたリフォームやリノベーションを行うことは可能となるため、月々の返済を軽くすることは十分可能となります。



さらに、賃貸サイト上においては「お客様自身が好きな条件を入力」することができるため、築年数が経過している物件では、価格競争になりやすくなります。ただ今の時代は、SNSを日常的に活用していることもあるので、物件情報などをSNSで拡散することによって、情報がダイレクトに拡散されることから、ある意味においては「賃貸サイト以上の集客効果」は期待できるはずです、





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