家賃を下げずに収益改善する方法とは?


家賃を下げずに収益を改善する方法があれば、不動産賃貸業に携わる人であれば、ぜひ聞いてみたくなりますよね?


家賃を下げずに収益を改善をするためには、主に2つの対策を講じる必要があります。

  • 物件資産性を向上させて、家賃を値上げする

  • 毎月の支出を見直す

このような話をしてしまうと、「そんなことはわかっている」と、ついお叱りの言葉をいただいてしまいそうになりますが、ただ現実問題として上記2点に対して、対応ができているオーナー様は、正直少ないと思われます。


ただ、しっかりとした空室対策を講じることによって、上記2点の問題をクリアすることができ、実際に築年数が30年目を迎える弊社においても、上記を対応したことにより、収益を改善することができ、利益を確保することができています。

 

▼目 次

1.リノベーションすることで資産性向上が可能に

2.リノベーション融資は公的融資を利用する

3.リノベーションすることで、協力会社が多くなる

4.黒字経営を続けると、金利見直し提案がしやすくなる

5.まとめ

 

1.リノベーションすることで、資産性向上が可能に

リノベーションすることで、資産性向上が可能に

築年数が経過したとしても、資産性を向上させることができる「リノベーション」を行うことによって、リノベーションを機に「家賃値上げ」を行うことができます。


一般的に、借主の方から「家賃値下げ要求」をされることが多いものの、逆に貸主側から「家賃値上げ要求」をしたとしても、まず納得して頂けることはなく、双方合意を得られなければ、値上げはできませんので、現実的には「築年数が経過すると家賃も値下がり傾向」となってしまいます。


しかし、リノベーションを機に家賃値上げを行い、その部屋が成約になれば、従前家賃と比べて利益を確保することができることから、収益を改善することが可能となってきます。仮に借入を起こしてリノベーション対応したとしても、長期入居していただければ、入居期間中に回収+利益確保することができ、更にリノベーションすることによって、資産価値が高くなったことから、家賃値上げ要求が入りにくくなる点は、リノベーションを行うことによる最大のメリットと言えます。



2.リノベーション融資は公的融資を利用する

リノベーションを行うとなると、それなりの費用が発生してしまうため、借入を起こすオーナー様は多いと思われますが、借入を起こす時「金融機関で借りるより、公的機関で借りた方が、金利を抑えることができる」ため、総支払額で比較した時、その差は一目瞭然となってしまいます。


お住まいの市区町村によっては、利子補給を受けられることによって、実質金利を抑えられる融資制度があります。


弊社物件がある山梨県甲府市には、「小規模事業者小口資金」という融資制度があり、金利自体は2.2%ではあるものの、年1回1.2%分の利子補給があることから、実質金利は1.0%となるので、使い勝手がいい融資制度を言えます。

(ただし、同資金を活用する場合、見積金額の10%分を自己資金で対応することになります)


仮に「7年返済で200万円」を借りることになった場合、金利が違うだけで支払い総額に大きな差が発生してしまいます。(元利均等返済で計算)

毎月の支払額

支払総額

差額

金利2.5%

25,979

2,182,343

実質金利1.0%

24,663

2,071,765

+110,578


3.リノベーションすることで、協力会社が多くなる

リノベーションすることで、協力会社が多くなる

築年数が経過したとしても、リノベーションを行うことによって「家賃値上げ」「資産性向上」が可能となるため、募集を行う仲介会社にとっては「部屋が埋まりやすい物件」となると判断し、積極的にお部屋紹介をしてくれる可能性が高くなります。


実際に弊社物件においても、今年3月までは満室状態が続いていたものの、それ以降最大で3部屋空室となってしまいましたが、リノベーション対応することによって、他社仲介会社さんが、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載してくれました。


弊社物件では、公式サイトを運営しているため、基本的には公式サイト経由からのお申込が多いのですが、今年に限って言えば「募集していた3部屋全てが、他社仲介会社さんからの紹介」でした。



4.黒字経営を続けると、金利見直し提案がしやすくなる

リノベーションすることによって、「収益性改善や空室対策」に効果的となるため、満室達成が可能となることから、利幅を大きくすることが可能となってきます。


利幅が大きくなれば、金融機関からの信用も「増してくる」ので、この機に融資担当者に「金利の見直し」=条件変更を持ち掛けると、対応してくれる可能性が高くなります。


たった数パーセントの金利を見直ししてくれるだけで、トータルで比較すると、数十万円オトクになることもあるので、本気で収益改善をすると、賃貸経営がよりしやすくなります。



5.まとめ

「家賃を下げずに収益性を改善させる」というと、ハードルが高いといったイメージがついてしまいがちですが、賃貸経営は「薄利多売」することができないため、家賃値下げばかりしていると、以前あった「大手牛丼チェーン店の値下げ競争」を行った結末と、同じような感覚になってしまうため、家賃値下げのみしか行わない賃貸経営は、長期的な視点においても成長することはできません。


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