家賃を下げずに空室を埋める方法。実は簡単にできます。


賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、空室は一日でも早く埋めたいもの。


ただ現在は賃貸物件数が飽和状態となっているので、エリアによっては苦戦が強いられるところも正直に言えばあります。


繁忙期を過ぎてしまうと、お部屋探しをされる方の人数は「半数以下」となってしまうので、下手をすれば来年まで部屋が埋まらないという場合もあり得る話。


このような話をすると「家賃を下げなければ埋まらないのか?」という考えが出てきやすいものですが、正直な話、しっかりと退去リフォームやリノベーションをしている物件であるならば、家賃を下げる前にやるべきことをしっかり行っていれば、空室を埋めることは可能と言えます。


ではどうしてそのようなことが言えるのかについてお話していきたいと思います。



目 次

1.空室がどうして埋まらないのか?

2.集客方法を全般的に見直す

3.初期費用に関して管理会社と交渉する

4.まとめ


1.空室がどうして埋まらないのか?

賃貸物件の空室が埋まらない理由には、主に2つの理由があると考えています。


①賃貸系ポータルサイト

②賃貸物件供給数が飽和状態


①に関してですが、お部屋探しをする際「SUUMO」等の賃貸系ポータルサイトを活用される方が非常に多くなってきています。


賃貸系ポータルサイトのメリットというと、希望築年数やエリア、家賃などを自由に設定できるので、自分の希望条件に沿った部屋をすぐに検索することができるので、あとはその中から数件に部屋を絞ったうえで、お部屋見学を行い最終的に1部屋を探すだけとなるので、短時間で部屋探しができる点。


一方、お部屋を貸す側の仲介会社や管理会社サイドで考えると、お客様が事前に物件見学先を指定してくるので、成約の際にマージンが発生する広告料が付いた物件や、自分達がおススメしたい部屋があったとしても、お客様が見学部屋を指定している場合には、ご紹介することが難しくなるのが、貸す側にとってのデメリットと言えます。



②に関してですが、現状では「賃貸物件供給数に対する規制」みたいなものがないので、現在においても相続税対策や節税対策の一環で、賃貸物件を建設している所が多くなっていていますが、地方都市においては毎年人口が減少傾向が続いているので、必然的に空き室物件は右肩上がりとなってしまいます。


特に築年数が経過している物件においては、何かしらの対策を取らない限り、空室率は怒涛の勢いで大きくなるので、エリアによっては満室物件と空室率が深刻化している物件がはっきりとわかるような二極化が進んでいて、この二極化は今後ますます大きくなると言われています。



2.集客方法を全般的に見直す

お部屋探しをされる方の多くは「賃貸系ポータルサイト」を活用されている場合が多いと先程説明をしましたが、実は賃貸系ポータルサイトに匹敵するような集客方法は、実はあります。



それは、SNSをフル活用することです。


ICT総研が調べた所によると、日本国内におけるSNS利用者はもともとは20才以下の若年層が多かったのが、40代以上にまで拡大していて、SNS登録者数及び利用者数が増加傾向がみられるとの事。SNSの普及がもっと拡大すれば、2022年末には利用者数8241万人、ネットユーザー全体に占める利用率は83.3%に達する見通しとのことです。


これはSNSが日常生活においても活用されていることを意味し、また今までSNS=若い世代という考えが多かったのが、最近では40才代にまでSNS普及が拡大したことから、この年代層は賃貸物件を借りている年代層とマッチするので、SNSを活用した集客を強化することによって、場合によっては賃貸系ポータルサイト集客より集客力が大きくなると思われます。


実はSNS集客は、大手管理会社においてはあまり普及していないことから、もしオーナー様ご自身がSNS集客を行えば、空室が埋められる可能性が非常に高くなります。




3.初期費用に関して管理会社と交渉する

賃貸物件を探されている方の多くは、初期費用を抑えたいと考えている方が、圧倒的に多いことがわかっていますが、ただ不動産仲介会社にとって、初期費用は売り上げに直結している部分があるので、安くすることは難しいのが現実。


ただこれはお部屋を探されている方の場合であって、もしオーナー様から初期費用を少しでも安くして入居促進を図ってほしいとお願いされた時、管理会社の仲介会社においては、できる限りの対応はとるはずであり「オーナー様からのお願いでも難しい」と回答した会社は、オーナー様との信頼関係を根本的に覆すものであることから、場合によっては管理会社見直しもするべきだと思います。


実は大手管理会社の中では、オーナー様がご自身の物件をご紹介・成約になった場合、仲介手数料が半額~無料になるケースがあり、また家賃保証会社を利用する際、お客様が支払う初回保証料の減額も場合によってはできる可能性があり、もしこれらが行えるのであれば、お客様にとっては「初期費用が抑えられる」ことになるので、入居して頂く可能性があり、仲介会社にとっても契約本数が増えることになるので、一石二鳥になります。



4.まとめ

少子高齢化や若い世代の戸建て住替えなどから、賃貸物件の空室率は今後ますます増加傾向となり、空室率が多い物件と少ない物件との差異は、ますます増大していくと推察しています。


ただどのような業界にも言えることですが、そのお店にしか手に入らないもので、価値が高いものであれば、たとえエリアが悪くてもお客様は必ず来ていただけるもの。


弊社所有物件は、日本一空室率が悪い山梨県甲府市にあり、また弊社物件は築古物件であるので、通常ならば家賃値下げをしなければ集客すること自体が難しいのですが、ただ弊社所有物件では「この物件にしかない特別な部屋をご提供できる」「初期費用を大幅に見直し総額10万円以下に抑える」ことができたことによって、コロナ禍においても満室経営を実現しています。


お客様が何を望まれているか?


を常に考えることによって、何をすべきかという答えは必ず見つかります。



#空室対策 #集客 #SNS



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