家賃を値下げ=入居促進につながるのか?


こんにちは。


不動産賃貸物件をお持ちのオーナー様にとって、一番の悩みと言えば、やはり退去されることではないでしょうか?

退去は賃貸物件の宿命とはいえ、オーナー様がお客様の退去連絡をもらう場合、賃貸借契約では1か月前。ご退去された後、当然リフォームやリノベーションをしなければならないことから、すぐに客付けすることは難しい場合が多いですよね。



一般的に競争力が低下した古い物件は、家賃を相場並みに値下げをしなければ集客をすることができないと言われています。


ただ賃貸物件における(家賃)相場は、果たして本当に適切なものかどうかは、しっかりと調べてみなければわからない場合があります。


その理由は、現在ではほぼ全ての物件が「不動産賃貸物件検索ポータルサイト」に物件情報を掲載しています。

物件情報を掲載するとなると、当然「家賃」等の物件情報が公開され、その結果築年数ごとの家賃相場が自動的にわかってしまいます。


家賃相場がわかってしまうと、現在空室で悩んでいるオーナー様や管理会社様においては、相場より家賃を値下げをすれば問合せ件数が増えるのではと考え、安易な気持ちで値下げに踏み切ります。




その結果、ポータルサイト上ではすぐに反応が出てきて、早い場合には翌日には問合せ連絡が入ることがあり、成約に結び付けることが可能となります。



ただ、近年では家賃を値下げをしても、すぐに結果が出るようなことはあまり多くはありません。

その理由として挙げられているのが、最近では築年巣が経過した物件を中心に、リノベーションを行う所が増えてきたからです。

リノベーションを行うことで、築年数が経過した物件であっても、新築と殆ど変わらないぐらいおしゃれな部屋に生まれ変わることができ、また家賃の部分においても、相場家賃を気にすることなく、自由に決めることができ、新築物件に住みたいけれど、家賃の部分で厳しい方の需要を取り込むことが可能となります。


弊社所有物件は、空室率が全国ワースト1位と言われている山梨県甲府市にありますが、築27年を迎える2LDK賃貸物件をフルリノベーションを行うことで、今までの家賃と比べて5~10%値上げしたのにもかかわらず、リノベーションした部屋は全て成約となりましたが、その一方で、弊社所有物件の隣にある、某大手管理会社の物件は、お部屋は埋まって入るものの家賃相場並みの金額に設定(リノベーションを全く行っていない)してあることから、恐らくではありますが、利幅は新築時と比べて明らかに減少しているはずです。



家賃の値下げは、オーナー様の判断次第で、すぐに変更は可能ですが、ただ周辺家賃相場が下落するのはもちろんのこと、利幅の減少・銀行返済がきつくなる・入居者の質の低下などのリスクまでも背負うことになります。


また家賃を常に値下げしているような物件では、借入先の金融機関から信用されていないケースが多いので、万が一賃料減収による借入金返済額の見直しを提案しようと思っても、受け入れてもらえることが難しくなってしまいます。



最近のお客様は、室内がおしゃれな空間になっていれば、築年数は気にしない傾向となっていて、また家賃に関しても室内がしっかりとリノベーションされていれば、よほどのことがない限り、受け入れていただけます。


今後ますます空室率が上昇していきます。

今の内にしっかりと空室対策を講じないと、淘汰されるのは時間の問題となりそうです。



#入居促進 #空室対策