家賃保証会社利用物件がどうして増加傾向となっているのか?

前では、賃貸物件を借りる際には、必ず「連帯保証人をつける」ことが条件となっていました。連帯保証人をつけることによって、万が一契約者様が「夜逃げ」や「家賃滞納」した際にも、管理会社としては連帯保証人に「費用支払い」をお願いすることができるため、安心して貸すことが可能となります。


ただ本当に「家賃滞納」した場合において、管理会社が連帯保証人に対して「できる行為」は、至急支払ってくださいといった「お願いベース」のみで、これ以上のことは「司法判断」を仰がなくてはならないので、時間と手間がかかってしまい、さらに連帯保証人が「自己破産」してしまえば、回収のめどが立たないため、事実上貸し倒れ状態となってしまいます。


近年の賃貸市場においては、契約時に「連帯保証人を不要」とし、その代わりとして「家賃保証会社の利用」が増加傾向となってきています。家賃保証会社を利用することによって、今までの入居審査では「できなかった」ことが可能となり、さらには「滞納した際」における保証会社対応が、迅速になる点は、賃貸経営にとって、ものすごくプラスとなります。


今となっては賃貸オーナー様の強い味方となる「家賃保証会社」が、どうして近年増加傾向となっているのか、その背景についてお伝えいたします。

 

目 次

1.信用情報を確認することができる

2.代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

3.強制退去費用は全額保証会社負担

4.審査に甘い保証会社はおススメできない

5.まとめ

 

1.信用情報を確認することができる

信用情報を確認することができる

不動産管理会社にとって、一番敬遠されるお客様行為と言えば、ダントツで「家賃滞納」です。家賃滞納されてしまうと、オーナー様入金が送れるだけではなく、場合によっては入金ができない期間が長期化してしまうと、オーナー様に支払うこと自体ができなくなってしまうため、場合によっては「管理会社の信用」を失うことにもつながってきます。


このような背景があるため、管理会社では「家賃滞納リスクがあるような方」は、入居拒否をしたいのが本音ですが、保証会社が普及されることによって、保証会社によってではありますが、お客様(契約者)の信用情報を確認することができるため、滞納歴がある方は「入居審査に落とされる」か、滞納歴が浅い場合は、保証会社審査に通っても、その事実は管理会社にも伝えられるので、管理会社審査で落とされることもあります。


家賃保証会社は、基本的に3つのグループに分かれています。

その中でも「信用系」(保証業協会が運営)と「信販系」(信販会社が運営)している保証会社は、それぞれ独自の信用情報機関を有しているため、過去5年間に「滞納歴」「強制退去歴」があると、履歴が残ってしまうことから、入居審査時において「信用情報に名前が残っている」と、入居審査が通りにくくなってしまいます。



2.代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる

保証会社を利用することに対するメリットは、ズバリ「家賃等の支払いが遅くなって、催促しても支払わなかった」場合において、管理会社が「代位弁済請求」を保証会社に起こすことによって、費用を立て替えて支払ってもらえる点です。


これは家賃だけではなく、「更新料がある物件」「退去時の借主負担となる原状回復費用(借主が同意している場合)」「残置物撤去費用」等も対象となります。


連帯保証人のみでの契約の場合、敷金を契約時に支払ってもらえれば、敷金から充当することも可能ではあるものの、上記のようなものすべてを敷金対応するのは不可能であり、さらに連帯保証人にお願いして支払ってもらうように、お願いしたとしても、「拒否」されてしまえば、管理会社としてはこれ以上のことができないので、対応に苦慮してしまいますが、保証会社であれば「代位弁済請求」を受けた時点で、すぐに対応してくれるので、オーナー様に支払う費用が滞ることは、あり得ません。



3.強制退去費用は全額保証会社負担

強制退去費用は全額保証会社負担

家賃滞納が連続して3か月以上経過してしまうと、一般的には「借主と貸主との信頼関係が破綻している」と見做して、賃貸借契約を解除することができる可能性が高くなります。ただし、借家権の問題により「退去させる」ためには、正当事由を示すことが求められますが、正当事由を証明するためには、裁判で勝訴判決=不動産明け渡しを認めてもらうことが重要となります。


訴訟するとなると、裁判費用が高額になりがちになるので、保証会社が普及する前の時代は、「滞納分の債権は放棄する代わりに、今すぐ退去してくれ」と、事実上の敗北宣言をするオーナー様の方が多かったのですが、保証会社を利用することによって、保証会社が裁判費用を全額持ってくれることから、オーナー様が裁判費用を負担することはなく、ただ結果を待つばかりとなるので、経営リスクを回避する面においても、保証会社を利用しない手はどこにもありません。



4.審査に甘い保証会社はおススメできない

審査に甘い保証会社はおススメできない

保証会社を利用することによって、滞納などが発生しても「保証会社が事実上の連帯保証人」の役割を担ってくれるので、滞納リスクを軽減することは可能です。


ただ、その一方で「独立系」保証会社は「信用情報を確認」することができないため、信用系/信販系保障会社と比べると、審査基準が甘いと言われています。実は審査基準が甘くなってしまうと、入居者の質が低下してしまったり、また滞納リスクを発生させてしまうため、審査が甘い保証会社を利用するのは、あまりおススメはできません。



5.まとめ

賃貸経営にとって、家賃滞納は絶対に避けなければならない問題であり、もし滞納が常習化してしまうと、アパートローンの返済にも支障をきたしてしまうため、確実に回収をしなければなりません。


今までの連帯保証人をつけるやり方では、法的な責任を保証人に追わせることができるものの、支払い能力がなければ、仮に訴訟を起こしたとしても、先方が「自己破産」してしまえば、それまでとなってしまい、不良債権化となってしまいます。


しかし、家賃保証会社をつけることによって、万一滞納が発覚した場合でも「代位弁済請求」をすることによって、すぐに立替て支払ってくれることから、オーナー様に迷惑をかけることは一切なく、その後の債権回収は「保証会社が対応」することになるので、安心して賃貸経営を行うことができ、リスク回避が可能となります。


#家賃保証会社

#代位弁済請求

#家賃滞納

#入居審査


閲覧数:0回0件のコメント