家賃値下げか、リノベして家賃値上げするか、どちらが効果的?


不動産投資の最大の弱点としては、物件賃料が「いつまでも同じ」にはならないこと。

余程の好立地(例えば、首都圏)でなければ、築年数が経過すればするほど「家賃は下落」していきます。一般的には「築年数が1年経過すると、家賃は1%下落」すると言われています。


築年数が経過すると、当然ながら「物件の価値」は低下していきます。

キッチンひとつとっても「新築時に設置されている最新型」のものと、「20年前に設置されたもの」とでは、価値は違うのはもちろんのこと、使い勝手においても「明らかな差異」が出てしまうことから、エリア内で「価格競争が起きてしまう」と、設備投資をしない限りは、その波に呑み込まれてしまう可能性が高くなります。


家賃値下げか、リノベして家賃値上げするか、どちらが効果的?

近年、地方都市においては「物件供給数が明らかに飽和状態」となっているため、エリアによっては「空室率が30%台」に達している所があります。


特にその影響を受けやすいのが「築年数が経過している」物件。

供給数が多く、さらに設備投資をされていない物件では、「家賃を相場以下に値下げ」したのにも関わらず、空室期間が長期化になっている所もあり、場合によっては「半年~1年以上」空室の所もあります。



家賃値下げ集客は、様々なリスクを発生させてしまいます

「設備投資をせずに、ただ単に家賃値下げ」をしている物件の最大のリスクは

  • 1回でも家賃値下げをすると、元の家賃に戻すことができない

  • 値下げした情報が、ネット上にUPされてしまうと、値下げ要求が発生してしまう

  • 入居者の質が悪くなる

  • 設備投資をしている物件と比べて、明らかに修繕費が多く発生してしまう

  • アパートローン返済がきつくなった場合、メインバンクからの信用が薄くなる

上記のようなリスクが、どうしても発生してしまいます。



差別化リノベーションすることで、家賃値上げは十分期待できます

例え築年数が経過していたとしても、手入れをしっかり行えば、物件自体の資産価値は「十分期待」することが可能であり、費用は掛かってしまいますが「リノベーション」を行うことによって、家賃を値上げして集客することも、十分期待することができます。


リノベーションを機に、どのくらい家賃UPが可能になるのかについては、物件エリアによって「多少差異」はあるものの、少なくとも8~10%の値上げは十分期待することができます。


仮に家賃6万円の物件をリノベーションして、10%家賃値上げし成約となった場合、リノベ前と比べると「月額で6000円、年間で7.2万円」プラスとなります。資産価値が向上した部屋においては、家賃相場の影響を受けにくくなるので、物件管理の質が低下しない限りは、長期入居して頂く事が可能となり、入居期間中において「リノベーション費用を回収+利益確保」することも期待できます。



さらに仲介会社にしてみても、多少家賃が高くなっても、「リノベーションがしっかりとされている物件」においては、成約率が高くなる+家賃が高くなった分「仲介手数料も高くなる」ので、優先的に紹介してくれる可能性が高くなります。


総合的に見て、設備投資をせずに「家賃値下げ」するのではなく、家賃アップが可能となるリノベーションをした方が、結果的には早期に部屋が埋まる+お客様からの評価も高くなるので、早期にリノベーション費用を回収することも、出来るのではないでしょうか?



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