家賃値下げによる価格競争を繰り広げると、最悪な結果しか見えてきません。

更新日:9月26日


基本的な考え方として、大都市圏にある主要駅周辺などの「人気エリア」以外にある物件の地価は、確実に下落していくことが予想されますので、それに比例して「物件の資産価値」も当然、年数が経過していけば「下落」していきます。


一部のエリアを除いた「エリア内における家賃相場」は、年々下落する一方であり、弊社所有物件がある甲府市大里町の最寄り駅(JR身延線・甲斐住吉駅)周辺における「2LDK家賃相場」は、新築と、築20年以上の家賃相場の乖離は「およそ2万円」



仮の話として、新築時7万円の部屋が10戸あったとして、全室満室になっていれば、単純計算で、月70万円の売り上げが期待できるものの、それが築20年以降になってしまうと、家賃相場通りに設定(満室)とすれば、月に50万円の売り上げとなりますが、一般的に築年数が経過してくると、空室が目立つようになるので、売上的にはもっと下がってるはずであり、年数が経過してくれば「修繕費が多くなる」ので、実際の売上は「さらに低く」なることが予想されます。


管理会社においては、築年数が経過してくると、競合他社が家賃値下げをしてくる可能性が強くなること、また多くの物件では「賃貸サイト上」に物件情報を掲載していることから、オーナー様の物件の家賃設定が「相場以上」になっていると、空室期間が伸びてしまうことによる「機会損失が大きくなる」ことから、家賃値下げをお願いすることがあります。



空室対策を行っている専門家の意見でも、機会損失が大きくなるのであれば、家賃値下げをしてすぐに成約になれば、結果的に破損しないといったアドバイスをしていますが、トータル的に見た場合、これを行うのは大変危険です。



どうして危険なのかというと…


1)利幅が狭くなる

家賃値下げを行ない、すぐに成約になれば、確かに空室に対する機会損失を最小限に抑えることができます。しかし、値下げを安易にしてしまうと、当然ながら利益が少なくなってしまい、さらに家賃を値下げした場合には、賃貸サイト上にも反映してしまうことから、もし同じ物件にご入居されているお客様の家賃が、賃貸サイト上の家賃より「高い」場合には、クレーム問題に発展する可能性が高く、ご入居者様が納得できない場合には、退去のきっかけを作ってしまうことになりかねません。


2)入居者の質が悪くなる

賃貸業界における「暗黙の了解」として、家賃が安い物件ほど「入居者の質」が悪くなってしまいます。入居者の質が悪くなってしまうと、トラブル件数が多くなったり、家賃滞納率が高くなってしまうので、物件全体のイメージが悪くなってしまいます。


3)仲介担当者が紹介したくない物件に…

家賃値下げしている物件というのは、物件自体に問題がある場合が殆ど。大抵は、リフォームやリノベーションに対して、消極的になっていることから、見た目以上に「室内が古くなっている」可能性が高くなっています。仲介担当者は、仕事である以上「家賃が安い物件」も紹介しますが、ただ本音では「もし金額的に許されるのであれば、成約できそうな物件を紹介したい」と本気で思っているので、注意が必要です。


4)長期入居が難しくなる

家賃値下げをしている物件では、基本的にリフォームやリノベーション工事に対する考えが、あまりない事から、必要最低限のリフォームしか行っていない可能性が高くなります。築年数が経過してくれば、室内の機能性が低下してくることは、わかりきっていることであるので、収入の関係から今の物件=家賃が安い物件に住まわざるを得ない方以外は、もっと快適な部屋に住みたいと考えいるはずなので、長期入居は難しくなってしまいます。




家賃値下げするというと、一見すると「お客様ファースト」みたいな感じになりますが、実のところは、お客様はもちろんのこと、物件を管理している管理会社、そしてオーナー様にとっても、メリットは正直殆どなく、デメリットの方が強くなってしまいます。


では、本当の意味における「お客様ファースト」とはどのような賃貸物件なのかというと、家賃以上の「価値」を見いだせる部屋を提供できる賃貸だと考えています。



例えば、築年数が経過した物件では、室内の機能性が低下している可能性が出てくることから、湿気対策を施した部屋(調湿効果が期待できる機能性壁紙などがあります)にしたり、昨今では、新型コロナウイルスの感染が気になりますので、壁紙を「抗菌作用」があるものに変えたりするなどをすれば、当然ながらこのようなことをしている物件は、少数派となるので、家賃以上の価値が見いだせるはずです。


さらに家賃以上の価値を見出せられる部屋を作ることによって、当然ながら物件資産価値を高めることができるため、家賃値上げも十分可能となってきます。このようなことを言うと、「相場を意識した家賃設定をしなければ、空室期間が伸びて、機会損失が大きくなる」と反論する方がいます。


しかし、家賃相場以上の価値を見出せられる部屋を提供している部屋が、果たして決まりにくい部屋になるのかというと、そんなはずはありません。賃貸サイト上のみで集客をして要れば、確かに空室期間は長期化になってしまうかもしれませんが、仲介担当者が気に入るような=成約ができそうな部屋であれば、確実に来店されたお客様に、さりげない形であったとしても「営業」してくれる可能性が高くなりますし、さらにインスタぐ田無やTwitterなどのSNSを駆使して集客を行えば、ダイレクトに情報が拡散されるので、少なくとも賃貸サイト上の閲覧件数よりも多くなることは間違いありません。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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