家賃値下げ集客の本当の恐ろしさとは?


こんにちは。


少子高齢化の影響、就職や進学を機に、若い世代が都市部に住替えするなどを理由に、地方都市における人口減少は、もはやだれにも止めることができません。


このことは賃貸業界にも多大な悪影響を及ぼしていて、エリアや築年数が新しい、もしくは築年数が経過している物件であっても、室内がリノベーションをしている物件以外では、今後賃貸経営を行うことが非常に難しくなると予想されます。



一昔前の時代でしたら、家賃値下げをすれば、比較的直ぐに部屋が埋まっていましたが、近年では募集家賃を相場並み、もしくは相場家賃よりさらに値下げをしても、部屋が埋まりにくくなってきています。


最大の理由は、家賃保証会社を利用する管理会社が増えてきたこと。


家賃保証会社が普及する前は、家賃を滞納されている場合、管理会社の担当者がお客様の所に連絡/お部屋に訪問して、家賃の回収業務を行ってきました。


ただ家賃回収業務を行うことにより、残業時間が大幅に伸びてしまい、現在の働き方とは真逆になってしまうことと、近年では家庭の事情などにより「連帯保証人」をつけることが難しい方が増えてきたことから、管理会社では家賃回収業務を外注する=連帯保証人の役割を担うことができる「家賃保証会社」の利用が急激に増えてきました。



家賃保証会社を利用することによるメリットは

家賃滞納した場合、家賃保証会社が家賃分を立て替えてくれること



家賃保証会社ができるまでは、管理会社の方では大体1か月ぐらいは家賃立替をしてくれるものの、長期間になると管理会社では立替をすることが難しくなり、管理会社・オーナー様は事実上泣き寝入りの状態になります。家賃を長期間支払っていただかない場合、賃貸借契約を解除することができますが、ただご入居者様の居住権が法律的にはとても強くなっているので、正式な裁判手続き(部屋の明け渡し)を踏まなければ、逆に管理会社・オーナー様サイドが不利になります。


ただ裁判を起こすとなると、裁判費用は全額オーナー様が負担しなければならず、仮に裁判で明け渡し判決が下り、今までの滞納分家賃を全額支払ってもらえるかというと、家賃滞納している方の半数以上は、支払い能力がすでにないので、結局は管理会社・オーナー様が泣き寝入りをしなければならなくなりますが、家賃保証会社があることにより、裁判手続きや家賃立替はずべ手家賃保証会社の責任で行ってくれるので、オーナーサイドが不利になることはありません。(ただし家賃保証会社の方は泣き寝入りになりますが…)



ここまでの話では、家賃保証会社に加入することにより、万が一家賃が滞納しても、家賃保証会社がしっかりと対応するので、オーナーサイドに不利はないという感じになりますが、ただし、家賃値下げ集客しかしていない物件で、家賃保証会社を利用している所は、逆に不利になります。


家賃保証会社を利用している管理会社では、入居時に「家賃保証会社による審査」を必ず通してから、管理会社の審査を経て、正式にご契約という流れとなりますが…


家賃値下げしかしていない物件に入居希望のお客様の中には、以前住んでいた賃貸物件で「家賃滞納を繰り返していた」方も当然ながらいるはずですが、家賃保証会社では家賃滞納を繰り替えている方の情報は全て管理されているので、もし家賃滞納を繰り返していた方が、別の賃貸物件に入居しようと思い、入居申し込みをしてもその物件が利用している家賃管理会社が依然と同じ管理会社の場合、

入居審査は100%通りません。



もし、家賃保証会社の審査が通らなかった場合、仲介会社では別の家賃保証会社に審査を回しますが、家賃保証会社では協会独自の団体に加入していて、もしお客様が家賃滞納を繰り返していた場合や、明け渡し判決が下った事実が分かった場合、それらの情報を協会内に所属している家賃保証会社では情報共有されているので、別の家賃保証会社に回しても、信用情報がわかってしまえば、審査に通ることができないので、結局はその物件を管理している管理会社物件には入居することができなくなってしまいます。



今までなら家賃値下げ=成約が可能だったのが、入居審査が通らないケースが今後増えていくと思われますので、空室でお悩みのオーナー様は、しっかりとしたリフォーム・リノベーションを行い、家賃値下げは安易にはするべきではありません。



#空室対策 #家賃値下げ #家賃保証会社


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