家賃値下げ集客の行き着く先とは?


賃貸物件の資産価値は、年数が経過すればするほど「下落」していくので、当然ながら「新築時と同じ家賃」では、お貸しすることは難しくなってしまいます。


近年の賃貸集客は「賃貸サイト」に依存していることから、築年数に見合った家賃設定=言い換えれば家賃相場を意識した家賃にしないと、集客に苦戦すると言われています。

家賃値下げ集客は、利幅の減少、家賃滞納、入居やトラブルの元となります

どのような業界にも言えることですが、相場より高い料金設定をしていると、どうしても問合せや予約などが入りにくくなってしまうので、料金設定を挙げる時には「しっかりとした説明」が必要となってきますが、ただ消費者にとって見たら、同じ商品が複数ある場合には、どうしても料金が安い方を選んでしまうのが、消費者心理というものであることから、賃貸業界においても、同築年数の物件が複数あり、設備的にも同じようなものが設置されている場合には(料金設定が高いということもあるので)家賃が安い方を選びがちになります。



ただそのようなやり方をしていると、稼働率的には良くなるものの、満室になったとしても貰える家賃は下落することから、結果的には「オーナー様の収入が減少していく」ことには間違いありません。


一度でも家賃値下げを行うと、他の部屋でも同様のことをしなくてはならなくなるので、結果的にはオーナー様の物件は没落していきます

家賃値引きをすることによって、空室期間を短縮することは可能ではありますが、毎月返済をしなければならない「アパートローン」をはじめとする固定費は、原則的には一定となることから、利幅が狭くなってしまうことは必然となってしまい、仮にローン返済がきつくなったとしても、管理会社は金融機関に掛け合いなどはしてくれませんので、オーナー様ご自身で対応して頂く事になります。


昔とは違い、今の金融機関は「債務者に対しては柔軟に対応」してくれるので、返済が厳しくなった場合などは「借入期間の延長」等といった対応をしてくれるものの、ただこれをしてしまうと、オーナー様の金融機関に対する信用に「キズ」がついてしまうことになるため、あまりおススメはできません。



家賃を値下げすることによって、確かに「空室期間」を短縮することは可能ではありますが、一度下げた家賃は「再び元に戻す」ことは、非常に難しく、さらに「同じ物件なのに家賃が全く異なっている」ことが、他のお客様が把握してしまった場合には、当然「家賃交渉」が入ってしまう可能性もあることから、こうなってしまうと、物件の資産価値は、どんどん下落していき、収益性が取れない物件となってしまいます。



一方、リノベーションなどを行うことによって、物件の資産価値は向上するため「家賃値上げ」は十分に可能となりますが、ただリノベーションをするとなると、費用が高額となってしまうため、返済するのがきつくなってしまう恐れが出てきます。


退去修繕に力を入れないで、家賃値下げ集客を行うか、リフォームやリノベーションをしっかり行うことによって、家賃&資産価値を上げるか、どちらかがいいかというと、築年数経過における修繕費は多くなってしまうことを含めると、明らかに後者の方が、長期的な視点で見ると、健全な経営をできるものと推察いたします。




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