家賃値下げ集客は、物件の価値をゼロにしてしまいます。


こんにちは。


地方都市においては、明らかに賃貸物件が供給過剰状態となっていることから、空室が目立ち始めています。


特に、室内のリフォームやリノベーションにあまり積極的ではないオーナー様は、空室が気になってしまうと「家賃を下げればいい」と安易な考えて行っている方も、見受けられますが、今後日本の人口は明らかに減少することはわかっている以上、空室対策を全くしない物件は、今後淘汰されてしまいます。



理由①:質が悪い入居者しか入居しない。

家賃を相場より値下げをすれば、賃貸ポータルサイトではすぐに動きが出て、早ければ翌日にはお問合せ・物件案内が入るほど、数千円でも値下げをすれば、確かに入居してもらえる確率は高くなります。


ただ、家賃相場より安い家賃で貸し出すと、統計的に「質が悪い入居者」も一緒に入居してくる可能性が高くなり、入居者トラブルに発展してしまう可能性が高くなります。


また一部の方ではありますが、家賃を平気で滞納する方もいるので、管理会社担当者はいつもその対応で追われてしまうので、管理がしにくい物件=あまり管理をしたくない物件となってしまいます。



理由②:家賃保証会社の審査が通らない

近年では、家賃保証会社に保証料を支払うことを必須としている管理会社が、非常に多くなってきました。


家賃保証会社を利用することにより、万が一入居者様に家賃滞納が発生しても、家賃保証会社が家賃を肩代わりしてくれるので、集金業務(夜間の時間帯に行われています)をしなくてもいいので、保証会社必須としている物件が多くなりましたが、保証会社を利用する場合、入居審査があり「過去に家賃滞納歴」「家賃を支払える能力があるのか?」など、保証会社独自の審査基準で、審査を通すかどうかを判断しますが、家賃を常に値下げしている物件では、過去に「家賃滞納歴」がある確率が高い方が入居しやすくなりますので、入居審査の段階で、審査が通らないケースが発生してきます。



保証会社の審査がとても緩い所も正直言ってあります。

ただ審査が緩いということは、その分滞納しそうな方であっても、入居を許すことになりますので、万が一にも、家賃滞納が大量に発生してしまった場合、裁判が落ち着くまでは、一時的に保証会社が家賃を肩代わりしなければなりませんので、保証会社にとっては厳しい状況となり、また家賃滞納された方が「自己破産」をしてしまう/リーマンショック級の不況が発生した場合、家賃保証会社自体が倒産してしまう恐れがありますので、家賃値下げしかしない物件は、リスクしか残りません。(保証会社が倒産した場合、滞納者の家賃立替分は入金されませんので、オーナー様にもリスクがあります)




理由③:建物の耐震性が弱くなる


空室対策を全くしないで、家賃値下げしか行わない物件は、建物メンテナンスもおろそかにしがちです。最近の塗料は比較的長持ちするものの、一般的には10年に1度の割合で「外壁塗装・コーキング打ち直し」をしなければなりません。


これは常日頃から建物が風雨・紫外線の影響を受けていることから、次第に劣化してしまい、壁やコーキングにひびが入ってしまいます。放置しておくと、次第にヒビが大きくなるので、雨が降った時、ヒビの中に雨が侵入してしまい、構造躯体に悪影響を及ぼしてしまい、最悪雨漏りなどが発生してしまったり、一番怖いのは、構造躯体に水が入ってしまうことで、躯体がさび付いたり腐ったりしてしまうと、耐震性にまで影響を与えてしまいます。




近年では、自然災害が発生し、近隣に迷惑をかけてしまうと、所有者は社会的責任を負うことになってしまいます。もしオーナー様が定期的な修繕をしっかり行っていれば、まだ説明がつくのですが、ただ修繕などを全くしていないと、万が一にも建物が倒壊し、ご入居者様や近隣の方に迷惑をかけてしまったら、とてつもない責任を負うことになります。



家賃値下げ集客は、百害あって一利なし。



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