家賃値下げ集客は、絶対にしてはいけない。


募集している部屋がなかなか埋まらない場合、もしかすると「家賃相場より高い賃料設定」になっていることがあります。このような場合には、適正家賃に設定し直すことによって、反響を得られやすくなると言われていますが、ただ毎回このようなことを繰返していれば、オーナー様に支払われる家賃総額は、年々減少していくことが明白となってしまいます。


適正家賃にすることによって集客が決まれば、早期に家賃回収することができるため、部屋が決まらないことによる「機会損失」を防ぐことはできるものの、中長期的な視点で賃貸経営を見た場合、家賃値下げ集客は、絶対にしてはいけない対策であると、個人的には考えています。


では、どうして家賃値下げ集客は回避すべきなのでしょうか?


 

目 次

1.家賃収入が減少

2.既存入居者との家賃不均衡問題

3.利回りが低下し、売却時に損をする

4.入居者の質が低下し、トラブル増加

5.リノベして家賃値上げした方が、トク

6.まとめ

 

1.家賃収入が減少

家賃収入が減少

家賃を値下げすれば、賃貸検索サイト上においては、すぐに反響を得られやすくなり、問合せや内見予約が入りやすくなります。もし家賃値下げしたことによって、すぐに部屋が決まれば「費用対効果はものすごく高い」と言えると思いますが、ただその代償として「家賃収入が減少」することを意味します。


例えば、家賃5万円の部屋を1棟=10戸所有し、常に満室状態ではあるものの、年1%家賃を値下げしていた場合、1年間の家賃合計がどのように変化するのかまとめてみると、このようになります。

新築時

築10年目

築20年目

築30年目

1年間家賃合計

600万円

540万円

480万円

420万円

家賃を値下げすることによって、家賃収入は当然減少してしまいますが、オーナー様の中には「空室にしておくより、家賃値下げして早く家賃収入を復活させたほうがいい」と考える方もいると思われます。


しかし、築年数が経過すればするほど、修繕費は多く発生してしまいがちとなり、賃料を値下げして募集していても、利幅的には確実に減少してしまいますので、損益分岐点が非常に高い状態をキープすることができなければ、一気に経営が悪化してしまいます。



2.既存入居者との家賃不均衡問題

既存入居者との家賃不均衡問題

現在では多くの仲介会社では、大手賃貸検索サイト上に物件情報を掲載しているので、募集している部屋の家賃を値下げする場合、同サイト内において訂正することで、すぐに反映させることができます。


ただこれをしてしまうと、同じ物件内の部屋であっても「家賃が高い部屋と安い部屋」が発生してしまいます。家賃値下げ集客をしている物件では、募集している部屋の家賃が安く、「現在入居されているお客様の部屋の家賃が高い状態」となってしまうため、明らかに不均衡となってしまいます。


ご入居者様によっては、管理会社などにクレームを言われることがあり、納得ができない方は「更新時などにも、家賃値下げ交渉」を行うこともあります。あまりにもクレームの数が多すぎてしまうと、長期入居して頂けない可能性が出てきてしまうため、安易に家賃値下げは行うべきではないと考えています。



3.利回りが低下し、売却時に損をする

利回りが低下し、売却時に損をする

家賃値下げし続けていれば、当然ながら「利回り」も低下してしまいますので、将来売却を検討されている場合、売却金額が低くなってしまう可能性が出てきてしまい、損をしてしまう可能性が高くなってしまいます。



4.入居者の質が低下し、トラブル増加

入居者の質が低下し、トラブル増加

家賃を値下げすることによって、反響が多く得られやすくなる一方で、入居者の質はどうしても低下してしまい、所謂クレーマー的な入居者が入ってしまうと、他の入居者様とのトラブルや、家賃滞納が発生しやすくなりますので、管理上問題となってしまいます。


借家権の絡みもあり、問題行動を起こしたからと言って、そう簡単に退去させることはできません。問題が発生した時、早期に解決することができれば、何ら問題はありませんが、長期化になってしまうと、最悪「我慢ができなくなってしまった入居者様が退去」してしまうことが予想されるため、家賃値下げ集客は、正直しないほうが得策です。



5.リノベして家賃値上げした方が、トク

リノベして家賃値上げした方が、トク

家賃値下げ集客は、確かに反響を得られやすい部分においてはメリットかもしれませんが、「家賃収入や利回り減少」「入居者の質低下による管理上の問題が増加」することが懸念されるので、トータル的には物件資産価値を下げるだけとなってしまいます。


一般的に、築年数が10年/20年目といった区切りがいいところで、エリア内の家賃相場が一気に下落してしまいますが、家賃を値下げすることで損をしてしまうより、築10年目以降はリフォームして「可能な限り家賃キープ」を維持し、築20年以降からは「リノベーションして家賃値上げ」した方が、トータル的にはオーナー様が得をする可能性が高くなります。


リフォームやリノベーションをする際には、当然ながらオーナー様が用意できる予算は「限り」はあるものの、予算内でうまくリフォームやリノベーションを行い、家賃値上げして「長期入居」に持って行くことができれば、結果的には利益を残せられる可能性が高くなります。



6.まとめ

家賃値下げ集客は、オーナー様の一存で簡単に対応することができるものの、メリットよりデメリットの方が完全に上回ってしまうため、長期的な視点で見た場合、明らかに損となってしまいます。


築年数が経過したとしても、物件資産価値を上げるような対策(リノベーションや外壁塗装)を行うことによって、価値が下落するようなことにはなりにくくなり、家賃相場を指揮した集客をしなくても、募集することが容易となりますので、結果的には資産価値を高められるような経営を持続することが、オーナー様自身も守ってくれることにもつながります。


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#賃貸経営




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