家賃値下げ集客はするべきではない!


賃貸経営は、築年数が浅ければ「比較的高稼働率」となることから、世間で言われがちな「不労所得」という言葉がぴったりとなりますが、ただ築年数が10年を超えてくると「資産価値が低下」「家賃相場の下落」が発生しやすくなるので、新築時と同じような家賃で募集することは、非常に難しくなってしまいます。


さらに1度値下げをしてしまうと、元の家賃に戻すことは難しくなり、エリア内に競合他社物件が複数あると、確実に価格競争を仕掛けてくるので、管理会社担当者から「空室期間を短縮するためには、家賃値下げをした方が得策」と提案されることがありますが、もしオーナー様が、経営を円滑に進めたいのであれば、安易な家賃値下げはするべきではありません。



1.家賃収入減→利幅減少

家賃収入減→利幅減少

家賃を値下げすることによって、確かに集客上においては有利となる可能性が高くなりますが、ただ家賃を値下げするということは「他の部屋の家賃も同額にする」ことにしないと、不公平感が出てくることから、満室になったとしても「今までと同じ収入」を確保することはできにくく、さらに修繕費や固定資産税などの支払いが発生することから、必然的に利幅が減ってしまいます。


その結果、高入居率を保たなければ、一気に損益分岐点を下回ってしまうので、赤字となってしまい、内部留保など「他から資金調達」しなければ、経営を維持することが難しくなってしまいます。


2.条件変更を行う可能性

条件変更を行う可能性

家賃値下げ集客を行うことによって、収入源となってしまい、アパートローン返済などが厳しくなった場合、借入先の金融機関に相談をして、支払い方法の変更をお願いしなければならなくなります。


金融機関側も、事情を理解してもらえれば、条件変更に応じてくれる可能性が高くなりますが、ただ一度条件変更をした場合、今後融資をお願いしようと思っても、融資してくれない可能性が高くなります。(当然ながら信用力も低下してしまいます)



3.不人気物件に

不人気物件に

家賃を値下げする物件は、確かに反響がすぐに得やすいというメリットがありますが、それは「質の悪い方」もつれてくる結果となってしまいます。


近年では、大多数の物件で「保証会社をつけている」のですが、審査が非常に甘い「独立系」の保証会社を使っているところでは、信用情報を確認することができないため、他社物件やクレジットで「滞納歴」があったとしても、独立系では「調べること自体」ができないため、支払い能力があれば「入居審査を通す可能性」があり得るので、入居後に家賃滞納やトラブルを引き起こしてしまう可能性が高くなります。


つまり、家賃値下げ集客をし続けることになると、収入的にはうまくいけば増えるかもしれませんが、利益がほとんど期待できない可能性が高くなることから、経営上大変危険であると言わざるを得ません。


4.収益性を高める賃貸物件を目指すべき

収益性を高める賃貸物件を目指すべき

家賃を値下げして募集をしても、利益を出すことは非常に難しくなってしまうので、それならば、物件全体の資産価値を高め、その上で集客をした方が、結果的には利益を出すことが可能となります。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、甲府市では空室率30%台となっています。さらに弊社物件は「築29年目、和室アリの2LDK」となっているため、家賃を相場以下に設定しなければ、集客すること自体が難しくなってしまいます。



しかし、弊社では「他社物件が真似することができないナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開し、さらに価格競争に巻き込まれにくくするため「物件専用HP」を立ち上げて、独自集客をした結果、家賃値上げ(家賃相場は無視)したリノベーション部屋は、全て満室となったことから、ここ数年は黒字となっていて、2022年度は増収増益が期待できるほどまでになりました。



家賃値下げは「安易」にするべきではありませんし、もし管理会社が「安易に値下げをお願い」してきた場合、状況によって違いはあるものの「家賃発生に伴う管理料がただ欲しいだけ」なので、もしこのような提案をしてきた場合は「担当者もしくは管理会社を変えるか」を考える必要があります。


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