家賃値下げ集客をしていくと、必ずトラブルが待ち構えています。

賃貸物件の供給数は、一部エリアを除き「明らかに供給過多」状態となっているため、エリア内にある賃貸物件において、稼働率が良い物件もあれば、家賃値下げをしなければ、集客することが難しい物件もあり得る話。


また今後、確実に少子高齢化社会を迎えることから、地方都市における賃貸空室率はますます悪化の一途をたどることは、もはや規制路線の話であり、最悪なケースでは「空室率50%」も決して大げさな話ではありません。


家賃値下げ集客をしていくと、必ずトラブルが待ち構えています。

競争力が低下してる築年数が経過した物件では、家賃を可能な限り「高く」してかしたいと思っていても、他社物件が「成約優先」をとり「家賃値下げ」を行ってしまうと、集客上不利になってしまうことから、管理会社担当者も「家賃を現状維持にしても、空室が埋まらない可能性があるので、ここは思い切って値下げをすることで、機会損失を減らすことができる」提案をしてくることがあるので、オーナー様も「早く家賃入金を目指したい」と思われている方は、管理会社提案を受け入れる可能性が高くなります。


ただ、これを安易にしてしまうと、トラブルのもとになってしまいます。




集客強化のために家賃を下げてしまうと、当然ながら、同じ物件内なのに「家賃が高いところと安い」部屋が存在してしまうことになるので、家賃が安い部屋にご入居されたお客様は、オトクになることは間違いありませんが、ただ損をしてしまうのは「現在ご入居されているお客様」。


賃貸物件を募集する際、多くの物件では仲介会社にお願いをして、大手賃貸サイトに物件掲載をお願いしますが、意外なことかもしれませんが、賃貸物件にご入居されているお客様も、賃貸サイト情報は「よくご覧」になっているので、もし物件内で募集を開始した部屋が、現在入居されている部屋より「安く貸し出しを行っている」と、当然現入居者様は、不利になってしまいます。



もし現在の家賃と、家賃相場に大きな乖離が発生している場合においては、借主は「借地借家法」に基づいて「家賃減額請求」を行う権利があるため、もしこの権利を主張してきた場合においては、貸主であるオーナー様は「その要求を受け入れなければならなく」なるので、家賃収益に悪影響を及ぼしてしまいます。




家賃減額請求が認められた場合、当然ながらご入居者様は「円満回答」となるため、上機嫌となるのは当たり前ですが、ただここでさらなる心配が発生してしまいます。


それは、家賃減額が認められた事実を、他のご入居者様に「こっそりと教えてしまう」可能性が出てくることです。


管理会社側も「家賃減額に関しては内密にしておいてください」とお願いする可能性がありますが、口が軽い方で「ご近所付き合いがある」場合は、確実にこの情報はただ漏れとなってしまうため、情報を聞きつけたご入居者様は「更新のタイミング」で、家賃減額請求を行ってきます。




つまり、1回の家賃減額を認めたことによって、ドミノ倒しのように「連鎖状態が続く」ことになることから、こうなってしまうと「家賃収入」は毎年減少していくので、オーナー様としてみたら、ある意味において「貸せば貸すほど赤字状態」になってしまう可能性も出てきます。


借地借家法の家賃減額請求権は、借主に与えられている「正当権利」であることから、これを無視することはできません。ただ、少しでもこれを回避するためには「家賃相場を意識した集客」は行わないことが肝要となってきます。


弊社物件は「日本一空室率が悪い山梨県」にあり、また築年数は28年であるため、賃貸業界的な集客方法としては「家賃相場を意識した家賃設定」をするのがベターではありますが弊社では「家賃相場並みに設定してしまうと、収益が悪化してしまう」ことが、シミュレーション上すでにわかっていることから、家賃値上げを目的とした差別化したリノベーションを行い、現在(2021年10月)満室となっています。


家賃値上げをしたリノベーション部屋にご入居されているお客様は

弊社リノベーション部屋の家賃が相場より高い

事は誰もが承知していますが、ただ付加価値が通常のリノベーション部屋以上にあることがわかっているため、家賃が高いといった意識を持っていない方が殆ど!


つまり、家賃は相場より高いけれど「お部屋に納得」して頂いているため、ご入居して頂いていることから、恐らくではありますが、今後家賃減額請求は行ってこないと思われます。




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