家賃操作をしている物件は、確実に没落します。


不動産投資は、募集している部屋に「お客様が契約」してもらわない限りは、決して家賃入金が発生しません。そのため、一日でも早く「契約してもらえるよう」場合によっては「家賃操作」を仕掛ける物件が出てきます。


家賃操作=家賃や初期費用の値下げをすることは、一見すると「入居者様ファースト」に見えるものの、中長期的な視点で見た場合、その方法をやり続けてしまうと、確実に収益が悪化し、気づいた時には「手遅れな状態」になってしまう可能性があり、さらに問題なのは、このやり方を未だに「信じているオーナー様」が多いことです。・


どうして家賃操作をしている物件は、将来的に没落していくのか、その理由について説明します。



理由①:入居審査で引っかかる

家賃を値下げして募集することによって、確かに「賃貸検索サイト」上においては、反響率が増加します。賃貸業界における家賃設定について、家賃が安い物件は「室内のクオリティー」に関しては、正直築年数が浅い物件と比べると「天と地」ほどの差がありますので、クオリティーの部分においては、ある程度妥協しなければなりません。


妥協するだけならばまだいいのですが、問題なのは「家賃が安い物件に入居希望」する方は、過去に「家賃滞納歴」等があった方が紛れ込んでいる可能性が高く、他社物件における入居審査で「落ちてしまった方」が、入居審査に甘い物件に入居してくる可能性が高くなるので、新居先において「家賃滞納」するリスクが上昇してしまいます。


近年では、大手管理会社はもちろんのこと、街の不動産屋さんが管理している物件でも、保証会社を利用することが多くなったので、万が一滞納したとしても、保証会社が立て替えて支払ってくれることから、滞納リスクは限りなくなくなりつつあります。


しかし、1度滞納癖をつけてしまった方においては、再び滞納を繰返すリスクが上昇する事から、家賃操作をしていると「質の悪い方」しか入居してこなくなってしまいますので、長期入居は難しくなってしまいます。



理由②:部屋ごとで家賃設定が異なる

部屋ごとで家賃設定が異なる

家賃操作を繰り返していると、「同じ部屋」でありながら「家賃が5000円以上違う」ことも十分に考えられます。


仮に5000円家賃が違っていると、年間で6万円の差が発生してしまいますが、もしその物件に現在ご入居されているお客様が、「同じ設備がある他の物件と比べて、自分達の部屋の家賃が5000円以上高い状態」であれば、誰もが激怒してしまいます。


仮に管理会社担当者が「今回募集している部屋で、家賃が安くなっているのはキャンペーンだから」と説明しても、それに納得される方は、誰もいないはず。


当然ながら、家賃が5000円高い部屋に入居されているお客様は、管理会社/オーナー様に「クレーム」を言う確率は高くなり、更新のタイミングで「家賃値下げ請求」を行ってくる可能性は高くなります。


家賃値下げ請求を行う場合、借主と貸主双方の合意がない限りは、新しい賃料にすることはできません。オーナー様が「家賃値下げはできない」と言ってしまえば、それまでですが、ただ借主側が「家賃値下げが認められないのであれば、更新せずに退去する」と強硬な姿勢をとってしまった場合、本当に退去してしまえば「翌月からは家賃入金が無くなる」ので、オーナー様としては死活問題になってしまいます。


やむなく家賃値下げに応じたとしても、その情報は「確実に他のご入居者様に伝わっている可能性が大」となるため、更新のタイミングで「毎回の様に家賃減額請求を受ける」ことが予想されるため、収益が悪化する可能性が高くなってしまいます。



理由③:仲介会社からは敬遠される

仲介会社からは敬遠される

家賃値下げして、成約になればまだいいのですが、一番問題なのは…

家賃値下げしても空室が長期化

してしまっている物件です。


「家賃を相場以下に値下げしている」「大手賃貸検索サイトにおいて、複数の仲介会社が募集」しているのに、一向に決まらないということは、明らかに「物件自体の価値が低下」していることが予想されます。


弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市内の中でも「賃貸激戦区」と呼ばれるほど、多くの賃貸物件があり、一部の物件では「家賃値下げを行い、さらに複数の仲介会社が大手賃貸検索サイト」に情報アップしていますが、一向に決まる気配がありません。


因みに弊社物件は、家賃相場を一切無視した集客をしていますが、入居率で比較した場合、明らかに弊社物件の方が「高い」ことから、家賃値下げを繰り広げている物件と比べると、収益性の部分においても、圧倒的な差が生じてしまっています。



家賃操作をしている物件では、収益性を確保することができないことから、最終的には「アパートローンや税金支払いがきつく」なってしまい、金融機関に相談して「返済額の変更」をしてもらうといった対応を取らざるを得なくなってしまいます。


金融機関側も、柔軟に対応してくれるとは思いますが、ただ条件変更するとなると、新規融資などが難しくなってしまうため、オーナー様に対する信用力は確実に低下してしまうので、今後の賃貸経営が厳しくなることが予想されます。


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