家賃滞納トラブル回避のため、最近では家賃保証会社を利用する物件が増えてきています。


こんにちは。


賃貸経営における最大のリスクの内、退去の次にウエイトが大きいものと言えば

家賃滞納

ではないでしょうか?


ご入居者様が家賃滞納をした場合の殆どは

●家賃引き落とし口座の残高不足

●明らかに家賃を支払わない「確信犯」

の2パターンしかなく、殆どのお客様は前者に当たりますので、大抵は次回引落日までには解決しますが、一番厄介なのは、明らかに家賃を支払わない確信犯の場合です。



家賃の入金が連続して確認できない場合、管理会社ではお客様に電話連絡を行い、事情をお聞きすることがあります。

最近では新型コロナウイルスの影響により、休業状態となったため家賃の支払いができない方が一時期多かったのですが、管理会社では家賃の支払いができない理由が明確に分かった場合、公的貸付制度のご案などをお知らせし、家賃の早期回収を図りますが、一番困るのは、管理会社担当者が何度も連絡しても、まったく応答がないお客様。





賃貸借契約上、家賃入金が3か月以上ない場合は、契約そのものをすぐに解除・退去させることができるとあります。

契約上では退去させることができるものの、ご入居者様には借地借家法の「居住権」が認められている以上、管理会社が強制的に退去させることはできません。



もし、強制的に退去させる場合には、正式に訴訟を行い、裁判所から判決をもらったうえで行うことになりますが、ただ物件を所有しているオーナー様が裁判を起こすと、裁判費用が高額になってしまうことから、今まではオーナー様が債務を放棄する代わりに、速やかに退去させていました。





ライフスタイルの変化などにより、連帯保証人をつけることが難しい方が増えてきたことから、近年では連帯保証人に代わる「家賃保証会社」が生まれ、保証料を家賃保証会社に支払うことで、連帯保証人の役割をしてくれることから、大手管理会社の管理物件では、家賃保証会社に保証料を支払うことを必須とする物件が殆どとなっています。




家賃保証会社は、あくまでも連帯保証人の役割を担ってもらうので、ご入居者様が保証料を支払うことになります。

保証料は各保証会社によって設定金額は異なるものの、一般的には初回時に支払う保証料は、家賃50~100%、毎年1回更新をする際に支払う更新料は、1~2万円程度なっています。





家賃保証会社を利用することによる最大のメリットは、家賃滞納トラブルに関するすべての業務、立替家賃をすべて保証会社の責任で行ってもらうことができる点。



ご入居者様から家賃入金がない場合、管理会社からお客様に連絡がありますが、連絡を無視し家賃滞納が3か月続くと、保証会社では裁判手続きに移行します。


保証会社の顧問弁護士から「裁判にかかわる内容証明」がお部屋に届き、この時点で多くのお客様はびっくりされ、数日後に滞納家賃を全額送金されるケースが殆ど。

もし全額支払った場合には、裁判手続きはすぐに停止されますが、内容証明を受け取っても、なお無視し続けていると、本当に訴訟を起こされ、裁判所から出頭命令されます。


家賃を支払わないお客様が、裁判で勝訴する可能性はほぼゼロと言っても過言ではありません。裁判所から確定判決が出た後は、強制執行という形となり、預金通帳や動産など金銭に変えられるものは差し押さえられてしまいます。




家賃が支払っていただけない期間中は、家賃保証会社が「立替」という形で、オーナー様に家賃が振り込まれ、退去の際「修繕個所」が見つかった場合には、家賃保証会社が修繕費用を支払ってくれます

(ただし修繕費用100%支払っていただけない場合もあります。詳細は各保証会社までご相談ください。またご入居者様は滞納期間分の家賃+退去時修繕費用をご後日保証会社に支払わないといけません)





自主管理物件をされているオーナー様にとっては、家賃保証会社を利用することで、万が一滞納が発生した場合、面倒な手続きや滞納分の家賃分を立て替えてくれるので、ぜひ加入したいと思う方は多いと思われますが…


ただ殆どの家賃保証会社では、自主管理されているオーナー様とは直接取引をさせてもらえない場合が多いので、もし家賃保証会社を利用したいと考えている自主管理オーナー様は、管理委託をされたほうがいいと思われます。



家賃保証会社では「家賃滞納を何回も繰り返している」「裁判手続きに移行」した方に関しては、ブラックリストに掲載されてしまい、この情報はほかの家賃保証会社にも共有されてしまうことになるので、賃貸アパートに入居することが非常に難しくなりますが、オーナー様から見ると、滞納歴が過去にある方の入居を阻止することにより、滞納リスクを減らすことができる点では、経営的にはものすごくメリットがあると思われます。



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