家賃相場に沿った家賃設定では、利益が出ません。
更新日：2022年9月22日
こんにちは。
不動産賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、家賃は利益そのものとなりますので、出来ることならば、家賃は高めに設定しておきたいもの。
家賃の算定方法については、基本的に物件を管理している管理会社が、決めることが多いのですが、一般的に築年数が浅い物件は「家賃は高め」になっているのに対して、築年数がある程度経過した古い物件では、価値が低下（法定耐用年数が少なくなってきている）ことから、家賃は低めとなっています。
現在では、賃貸物件にお住いのお客様であっても、不動産賃貸検索ポータルサイト上で「家賃相場」等を調べることができるので、今入居している部屋と家賃相場の乖離の幅が大きい場合、物件を管理している管理会社経由で、「家賃減額交渉」を行う入居者様も多くなってきています。
確かに現在の家賃と家賃相場に乖離があれば「損」をしていると思いますので、当然ではありますが、お客様は管理会社に「家賃の減額」を要求してくると思われますが、オーナー様にとっては、家賃が減額になれば、その分利幅も減ることになるので、たとえ数千円程度値下げを行った場合であっても、年間収入で考えれば、ものすごく影響が出てきます。
オーナー様の中には、家賃減額請求に応じなければ、退去されてしまう恐れが出てくると考え、ご入居者様の要求を鵜呑みにされる方がいると思われますが、ご入居者様の家賃減額請求に対して、しっかりとした対応を取らないと…
●他のご入居者様に、情報が知れ渡ってしまい、家賃減額請求をすべて受け入れてしまう可能性が高くなる。
●一度値下げをした家賃は、元に戻すことができなくなる
●家賃が値下げした場合、退去リフォーム・リノベーションにかける費用にも影響が出てくる。
●家賃値下げをした場合、周辺相場に悪影響を及ぼす。
●家賃値下げをすることにより、修繕費の単価見直しや、管理コストを削らなくてはならなくなる＝管理の質の低下もやむを得なくなる
家賃値下げは、一見するとお客様にとってはプラスに働くかに見えるものの、オーナー様や管理会社は、マイナス分の補填をせざるを得なくなるので、例えば退去リフォームやリノベーション予算の削減、管理コストの見直しなどをしないといけないことから、ケースバイケースではあるものの、管理の質の低下は、やむを得ない部分が出てきます。
また家賃を下げることは当然、相場にもマイナスとなり、オーナー様の収入・返済にも影響が出てきます。
つまり、家賃の値下げは、長期スパンで考えると、プラスに働くどころかお互いがマイナスの影響を受けざるを得なくなるので、誰も得をすることはありません。
最近注目されているのが、新築とほぼ同じような部屋にリノベーションすることで、相場家賃の影響を一切受けない集客。
築年数が経過した古い物件を、リノベーションを行うことで、新築物件と殆ど変わらない部屋にすることができ、当然資産価値は向上しているので、家賃の値上げをすることができます。
弊社所有物件においても、他社が真似することができない「差別化リノベーション」を展開することにより、今までの家賃と比べて約5～10％値上げしたのにも関わらず、募集した部屋は、コロナ禍であっても成約に至ることができました。
また、リノベーションをしたことにより、資産価値が高くなったことから、家賃減額請求を受けにくい部屋にもなるので、資産価値が守れる点においても、とてもメリットがあります。
新型コロナウイルスの影響で、リモートワークが今後定着していけば、確実に地方に移り住む方の割合は増えてきます。
リノベーション賃貸は、おしゃれなのに家賃が安い点においては、新築物件より魅力的なことから、若い世代においては受け入れやすい賃貸であることは間違いありません。
家賃相場に縛られていると、退去リフォームすらできなくなり、淘汰してしまう恐れすらあります。本当に家賃相場にしなければ集客を行うことができないのかについて、今真剣に考える時が来たと、個人的にはそう思います。
2022年2月1日 一部追記
家賃値下げを行うことによって、その情報は必ずと言ってもいいほど、他の入居者様にも伝わってしまうため、物件全体の家賃が低下してしまい、一度値下げを行えば「ドミノ倒し」のように、年々値下がり傾向となるため、必然的に家賃収入は減少してしまいます。
さらに、修繕費が発生してくることから、キャッシュフローが回らなくなってしまい、最悪メインバンクに「アパートローンの返済延長」をお願いしなければならなくなります。
家賃が安い物件では、入居者の質が悪いことが懸念されるので、トラブルを引き起こしてしまう方が入居してくることが予想され、トラブルがあまりにも発生していると、最悪「告知義務の対象物件」となってしまい、集客上さらに不利になってしまいます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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