家賃相場並みに設定した募集方法は、正解なのか?


賃貸物件を募集する際、家賃設定をどのようにすればいいのか、わからないオーナー様は多いはずです。


管理会社などでは、現在の賃貸探しの主流は「賃貸サイト」であり、賃貸サイト上では「お客様が希望家賃や築年数」等を入力することができることから、競争力が低下している築年数が経過している物件では、家賃相場並みに家賃設定しないと、検索画面上において「撥ねられる」可能性が多くなることから、最低でも家賃相場並みに家賃設定することをおススメしています。



基本的に賃貸物件があるエリアにおいては、競合他社物件も「すぐ近く」に物件があることから、ライバル関係となっています。

大体のケースとして、オーナー様が所有されている物件の築年数と、ライバル関係の物件の築年数は「それほど差異はない」ことから、ライバル物件が「集客強化のために、家賃値引きを断行」すると、それに追随するような形を他社物件でもすることになるので、もしオーナー様の物件だけ「家賃値引きをしないまま」でいると、オーナー様の物件だけ「取り残される」形となります。



賃貸業界の常識としては、空室が長引かせてしまうよりも、数千円でもいいので家賃を下げれば、機会損失を少なくすることができると言われています。確かに、賃貸物件は「契約して頂く」ことによって、賃料が発生する以上、空室期間が長期化になればなるほど、損をしてしまうことになるので、一見すると「家賃値下げすることによって、機会損失を可能な限り抑える」考え方は、正論であると思われます。


ただし、家賃値引きをすることによって「物件資産価値までも下落」してしまうので、今後も競合他社物件が「家賃値引き」をしてくれば、それに対応しなければならず、さらに値引きした部屋が「同じ物件内にある他の部屋の家賃より安い」場合には、当然他のお客様から「クレーム」となり、もし話し合いによって解決することができなければ、最終カードを切る=退去をちらつかせる可能性が高くなります。




家賃相場を気にせずに、オーナー様が自由に家賃を決め、集客に成功するためには、物件の資産価値を向上させるしか方法はありません。


弊社所有物件がある山梨県は、日本で最も空室率が悪い県で、弊社物件周辺は、1990年代後半に一大ブームを引き起こした「相続税対策」の一環で、今まであった田畑が、賃貸アパートに姿を変え、当時は「土地神話」なるものが信じられていたので、土地の価格上昇と共に、家賃も値上がりするものだと、誰もが信じていましたが、バブル崩壊によって、土地の値段は下落し、その後至る所に賃貸アパートが建てられたことによって、今までの家賃を維持することが難しくなり、その結果今では多くの築古物件では「家賃値下げ合戦」を繰り広げています。


弊社物件も1993年に建てられたことから、1度は管理会社から「家賃値下げを要求」されたものの、その後はしっかりとリフォームすることによって、何とかやちん維持することができましたが、2017年の繁忙期においては、リフォーム済みの部屋が殆ど埋まることがなかったので、今までの集客ではもう限界と感じ、リノベーションへと舵を切ったところ、これが成功し、家賃10%値上げしたリノベーション部屋であっても、成約することは可能となりました。



家賃相場通りの集客をすると、経営的に大丈夫なのか?


すぐに募集部屋を成約させたいのであれば、家賃を値引きすれば、下手をすれば数日後には内見予約が入り、条件さえ合えば成約させることは可能となってきます。


入居率の部分で言えば、家賃値引きすることによって、改善されるものの、収益性=経営的な側面で見た時、果たしてそれが正解なのでしょうか?


弊社所有物件がある甲府市大里町における家賃相場を例に出して、簡単にシミュレーションしてみたいと思います。




【条件】

築年数:15年

元々の家賃設定:6.3万円

戸数:10戸

入居率8割






①5年ごとに家賃相場と同じ家賃設定をした場合…合計801.6万円

・築15年~20年までの家賃合計:302.4万円

・築20年~25年までの家賃合計:254.4万円

・築25年~30年までの家賃合計:244.8万円


②家賃相場を無視し、家賃を変更しない場合…合計907.2万円

・築15年~30年までの家賃合計:907.2万円


シミュレーション上においては、退去の際に発生する貸主修繕費用、アパートローン、固定資産税・火災保険支払い関係が含まれていないことから、あくまでも計算上におけるシミュレーションとなっていますが、家賃相場に設定した集客をした場合、成約率は上がる一方、エリアによっては「成約につながらない可能性」も考えられます。また、家賃相場並みに設定している物件においては、正直入居者の質が悪いことが想定されるので、物件によってはトラブルが発生する可能性が高くなります。


一方、家賃相場を無視した集客をした場合、基本的には「リフォームやリノベーション」を行うことを前提としているので、どのくらいの費用をかけるかが、正直ポイントとなってくるものの、ただしっかりとリフォームやリノベーションしている物件では、家賃相場はあまり関係なく募集することが可能となってきますし、また入居率の部分においても9割以上になることもあり得るので、シミュレーション以上の収入を得ることは、不可能ではありません。


#リノベーション

#家賃相場


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