家賃相場通りの家賃設定をした場合、収益が悪化することは目に見てています。


賃貸物件供給数は、地方都市においては供給過多状態になっていることから、競争力が低下した物件においては、何かしらの対策を講じない限り、家賃値下げをしなければ、部屋が埋まりにくくなります。


築年数が経過してくると、修繕費が多くなってしまうことから、リフォームやリノベーションをしても、支出額が多くなるので、それならばリフォームやリノベーションは極力控えたほうがいいのではと、考える方は多いのではないでしょうか?


家賃相場通りの家賃設定をした場合、収益が悪化することは目に見てています。

経営状態をよくするためには、売り上げを伸ばすか、支出を抑えるかのどちらかを選ぶことになります。



家賃相場に合わせた家賃設定をすると、お客様のニーズに合っていると考えられるものの、地方都市における家賃相場は、築年数が経過すればするほど「値下がり傾向」が続くことが予想されます。また、賃貸物件を所有しているオーナー様の多くは「アパートローンを借りて経営」をされていることから、毎月の返済額は殆ど一定となっていることから、家賃を相場並みに値下げし続けていたら、確実に収益が悪化することはわかりきっていること。


上図のグラフは、弊社所有物件がある山梨県甲府市大里町における「2LDKの家賃相場」ですが、新築当初と築30年目の家賃相場は「なんと2万円の差異」が発生していますが、もし家賃相場通りの家賃設定した場合で、アパートローン返済額が新築時と一定の場合、利益を確保することは、非常に難しくなり、返済期間を延長して、月々の支払額を減らす以外、対処方法はありません。


しかし、リフォームやリノベーションを行えば、費用は当然発生してしまうものの、資産価値を高められるような部屋に仕上げることができれば、家賃を相場並みにする必要性はなく、逆に家賃値上げして募集を行うことは、十二分に可能となります。


さらに差別化された部屋を提供することができれば、長期入居して頂くことは不可能ではなく、リフォーム・リノベーション費用を回収+利益を確保することは、決して夢ではありあせん。


一方で、家賃相場並みもしくは相場以下に家賃設定をして、募集をかけていた物件は、当然ながら売却価格が下落=資産性がないと判断されてしまうので、仮に売却ができ一括返済をしたとしても、残債が残ってしまう可能性は高くなってしまいます。




賃貸経営を効率化するためには

家賃値下げ交渉

が入りにくい物件を作ることが重要となります。家賃値下げしないことは、オーナー様の物件資産を守るだけではなく、入居者の質を高められることにも繋がりますので、安易な考えで家賃値下げをすると、負のスパイラルが続く事になりますので、注意が必要です。







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