空室対策コンサルタント ㈲山長山梨県版：賃貸空室対策はこれに決まり！
更新日：1 日前
弊社所有物件がある「山梨県」は、全国でも賃貸物件空室率が「全国ワースト1位」となっていて、約3割は空室であると言われています。
空室がなぜ発生するかは、明確な答えが出ています。
それは「物件に魅力が感じられない」
ただその一言に尽きます。
物件がより魅力的にするために、最近では「ホームステージング」を行う物件が非常に多くなってきています。
ホームステージングをすることによって、確かに何も家具が置いていない部屋と比べると「より生活感に近い」部屋に生まれ変わるので、成約率が高くなることは証明されています。
では、ホームステージングを行って部屋が成約になれば、空室対策は終わりかというと、そういうことではありません。空室対策専門家の方々は、空室対策のゴール＝成約と決めつけている方が多いのですが、弊社が考える空室対策のゴールは「どのくらい長期入居してもらえるかどうか」としています。
目 次
４．空室対策を施した部屋は、家賃相場の影響を受けてしまうのか？
５．賃貸経営で一番重要なのは、資産価値が下がりにくい物件づくり
１．他社が手掛ける空室対策とは？
山梨を含む地方都市においては、賃貸の空室率が深刻となっています。
人口は確実に減ってきているのに、賃貸供給数は減っていないということは、その分空室になってしまう部屋が多くなること示唆しています。
現状、賃貸物件供給数を止める規制がない以上、エリア内に新規物件が建設されれば、その分ほかの物件では、価格競争の波に飲み込まれることは確実になり、家賃値下げに歯止めをかけることができません。
特に築年数が経過した物件は、設備面においても古くなっていることから、お部屋探しをされている方は敬遠してします。
そこで、空室が目立ち始めてきた物件においては「リフォーム」や「リノベーション」を行い、物件資産価値を上げる取り組みを始めるわけですが、ただリフォームやリノベーションをしっかりするとなると、多額の費用が発生してしまうことから、あまり費用をかけたくはないオーナー様にとっては、費用負担が少ない方法で何とか集客したいと考えてしまいますよね！
そこで、近年注目をされているのが、室内におしゃれな家具や雑貨などを配置する「ホームステージング」
おしゃれな家具や雑貨を室内（LDKだけでも効果的です）に置く事によって、室内空間がおしゃれになるばかりではなく、実際の生活イメージと近くなることから、物件探しをされている方にとっては、おしゃれな部屋に住みたいといったニーズが潜在的にあることから、物件に興味を持っていただく事が可能となり、成約率が高くなります。
成約率が高くなるという面においては、歓迎すべき点ではあります。
しかし、ホームステージングを行った部屋が、果たして長期入居して頂けるかどうかについては、別問題となります。
２．長期入居を可能とした空室対策になっているか？
リクシル住宅研究所が調べた所によると、賃貸入居者の約8割は「賃貸室内の機能性（断熱・湿気・防音）』に対して不満に感じていて、さらにこの不満は「築年数が経過すればするほど不満は大きく」なっています。
不満に感じている人の約3割は、「不満点を解消するために、引越しを検討」していることのことです。
また株式会社AlbaLinkが調べた所によると、賃貸契約して後悔している人が約7割いて、不満意見として多かった上位３つは「騒音トラブル」「設備がイマイチ」「住人の質が悪い」
とのことでした。
つまり、賃貸入居者の7～8割は何らかの理由で「部屋に不満」に感じていることがわかりましたが、ホームステージングをしなければ集客ができない物件は、主に築年数が20年位を超えた物件に集中していますが、ただ殆どの物件においては、お部屋探しをされている方が不満に感じていることに対して、対策を講じていない以上、確実に長期入居して頂けるような環境下ではないことがわかりますよね。
３．空室対策を施した部屋は、資産価値が高められているか？
退去リフォームにあまり力を入れず、ただホームステージングを行って、おしゃれな部屋にした程度では、残念ながら物件（室内）の資産価値が高まっているとは言えません。
ホームステージングを行っても、室内が快適にならなければ、だんだん飽きられてしまい、ちょっとした設備不良が発生しただけで、不満点が爆発してしまい、さらに管理会社が対応に少しでも遅れてしまうと、このことをきっかけとして退去してしまう可能性が出てくるので、空室対策を講じる際には、長期的な視点を持って考えるべきです。
４．空室対策を施した部屋は、家賃相場の影響を受けてしまうのか？
しっかりと空室対策を行った部屋は、家賃相場を気にすることなく、家賃を値上げしても集客することは可能となりますが、ただ室内リフォームを限定的に行い、ホームステージングだけをしたような部屋は、家賃相場に沿った家賃設定をしなければならないので、必然的に家賃は値下げ傾向となってしまいます。
殆どの賃貸オーナー様は、金融機関からアパートローンを借り入れて経営を行っていますが、仮に成約ができたとしても「家賃相場が値下がり傾向」が続けば、当然ではありますが「収益が悪化」するのは時間の問題となります。
また収益性が下がった物件に対して、金融機関は「厳しい対応」をとることが予想されることから、運転資金などを融資してほしいと、金融機関にお願いしても、断れる可能性が出てきますので、注意が必要です。
５．賃貸経営で一番重要なのは、資産価値が下がりにくい物件づくり
築年数が経過した物件において、一番重要なことは「資産価値」を可能な限り下げない経営を行うこと。
そのためには、お部屋に住む方の目線に立った部屋を提供することが、何よりも大切。
例えば弊社においては、上級グレードの部屋には、自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することによって、調湿性や断熱、吸音性能に期待することができるので、通常の部屋と比べると、快適な生活を送ることができ、また手塗りの漆喰壁は、女性のお客様から高い評価を頂いております。
また弊社リノベーション物件においては、全ての部屋に「ナチュラルテイストキッチン」を標準装備。もともと使用していたキッチンを「リメイク」したものではありますが、ナチュラルキッチンを導入することによって「オリジナル性」「デザイン性」「機能性」が高められることから、ナチュラルキッチンが導入されていることがきっかけで、ご成約につながった事例は沢山あり、しかもリノベーションした物件においては…
・今までの家賃と比べると８～10％値上げ
・家賃相場は一切無視
したことによって、物件資産価値を高めることに成功しました。
さらに、弊社が行っているリノベーション事業は、地元新聞社をはじめ業界新聞にも掲載されているほど、注目されています。
６．まとめ
賃貸空室対策を行う際、どうしても成約させたいという考えが先行してしまうので、室内の機能性の部分は「後回し」にしてしまう恐れが出てきますが、それでは長期入居をしていただく事は難しくなります。
弊社リノベーション事業においては、ご入居されるお客様が「納得」された上でごにゅきょしていただく事から、長期入居が可能となり、さらに家賃も値上げしていることから、物件資産価値を向上させることができ、家賃相場の影響も受けにくくなります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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