差別化リノベーションがどうして大切なのか?


不動産投資をされているオーナー様にとって、築年数の経過に伴う「空室率上昇」は頭を悩ませてしまうものです。特に築年数が経過すると、資産価値が下がってしまうこともあり、今までと同じような家賃で貸すこと自体が難しくなってしまうので、空室による機会損失を防ぎたいと考えているオーナー様は、やむなく家賃値下げをして募集されていると思われます。

差別化リノベーションがどうして大切なのか?

家賃を値下げすることによって、不動産賃貸検索サイト上においては、数千円値下げしたことによって、反響数が一気に変わることがあり、場合によっては「すぐに物件問合せや内見予約」等が入ることも珍しい話でありません。


しかし、空室による家賃機会損失を防ぐために行った「家賃値下げ」の一番のデメリットは、同じ物件でありながら「部屋ごとで家賃の際が大きくなってしまう」こと。特に今の時代は、賃貸集客=大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが当たり前となっているので、これらの情報は「現在入居中のお客様」もご覧になっていることが予想されるので、もし現在入居中の部屋の家賃と、募集中の部屋の家賃が差異があり、さらに「設備的に特段変更点」がなければ、更新のタイミングで「家賃値下げ要求」をされてしまう可能性が出てきてしまいます。


借主の方が立場が強いので、更新のタイミングで家賃交渉が入りやすくなります

さらに家賃値下げ集客をすることによって、更新時に家賃減額請求を認めてもらえなければ「更新せずに退去する」といった交渉カードを切られてしまうこと。


地方都市にある賃貸市場は、賃貸物件供給数が「飽和状態」となっているため、オーナー様としては「家賃減額請求を受け入れなければ、退去=家賃入金がなくなる」というデメリットとなってしまい、さらに再募集しても「早期に成約になる保証」は、どこにもないことから、やむなく家賃減額を認めてしまうオーナー様もいるのではないでしょうか?



つまり、家賃値下げ集客をしてしまうと、賃貸検索サイト上では「反響が得られやすい」というメリットがある一方で、賃貸検索サイトは「誰でも簡単に閲覧できる」ことから、現入居者の方が借りている部屋の家賃と、募集中の部屋の家賃に「大きな乖離」が発生してしまうと、場合によっては「退去につながってしまう」可能性が出てくるといったデメリットも生まれてしまいます。



家賃値下げをし続けていたら、確実に家賃収入は「減少」していくので、損益分岐点=入居率を常に高い位置にキープしておかなければ、利益を確保することが難しくなってしまうため、赤字経営になってしまいます。


資産価値が下がりにくいナチュラルテイストリノベーションは、築古物件には有効的

そこで、重要となってくるのが「家賃値下げ」をするのではなく、家賃値下げを予防することができる「差別化リノベーション」を行うこと。


築年数が経過した物件において、どうして家賃値下げが発生してしまうのか?


答えは簡単です。新築物件や築年数が経過している物件と比べて「資産価値」がないから。


但しポジティブ思考で考えた場合、新築物件や築浅物件並みの「クオリティー」が認められるような部屋を提供すれば、資産価値は新築並み…場合によっては新築以上の価値を出すことは、十分に可能になるはずです。



弊社所有物件がある山梨県は、日本一「空室率が悪い」県であり、さらに弊社物件は「築29年目」であることから、一般的な賃貸集客セオリーから言えば、家賃を相場並み~相場以下に設定しなければ、集客すること自体が難しいはずですが、弊社では「差別化リノベーション」を展開することによって、家賃相場以上の家賃設定をしても、集客に苦戦しているというようなことにはなっていません。

ナチュラルテイストに特化したリノベーション

弊社が展開しているリノベーションは、他社とは一線を画すものであり、ナチュラルテイストに特化したもの。自然素材の漆喰や無垢材を「室内に可能な限り取り入れた」リノベーションとなっているので、経年変化を楽しめることができます。


例えば、弊社オリジナルのナチュラルキッチンですが、リノベーション完成直後は、上記にあるような「薄い黄色」状態になっていますが、時間の経過とともに「飴色」に変色していくので、ナチュラル家具が好きな方によっては、キッチンにいる時間帯が「至福タイム」になることから、この部屋に入居したいという気持ちに持って行くことが可能となります。


賃貸業界における「リノベーション」は、可能な限り「コストカット」を図る傾向が強いので、リノベーション部屋を見てみると、どのお部屋も「同じような感じ」に見えてしまいます。同じような部屋が「複数」あれば、必ずと言ってもいいほど「価格競争が生まれてしまう」ので、資産価値を維持することが難しくなってしまいます。


一方、弊社リノベーションは「他社が真似することが難しいナチュラルテイスト・リノベーション」となっているので、使えば使うほど「味わいが増す」部屋となることから、資産価値が下がるどころか、場合によっては上昇する可能性が出てきます。


実際、費用は掛かりますが「フルリノベーションを展開」することによって、高入居率を維持することができることから、しっかりと利益を出すことも可能となり、2022年度決算では「昨年と比べて増収増益」を達成したことから、差別化リノベーションを展開することが、いかに重要であるかを、証明することができていると思われます。


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