広告料の限界とは?


こんにちは。


近年では地方都市における「賃貸市場」は空室の悪化が顕著になっています。

これはどの業界にも言えることですが、人口に対して物件供給数が過剰状態となっていることが挙げられます。



ですので、競争力が低下している「築年数が経過した物件」では、軒並み家賃を値下げしなければ成約することが難しくなっています。


ただ、どの物件も同じような対応ばかりしていると、集客にも影響が出てくることから、空室率が悪化している一部のオーナー様は、一日でも早く部屋が成約するようにと、仲介会社に「広告料」(業界的にはADと呼ばれています)を上乗せしている物件もあります。




賃貸物件でお部屋が成約した場合、仲介会社がもらえる仲介手数料の上限は、家賃1か月+税金となっています。

仲介会社にとって、報酬ともいえる仲介手数料は「法律で上限が決められている」こともあるので、値上げすることはできませんが、募集物件の中には、一日でも早く成約させたいと願うオーナー様から、契約した暁には広告料を支払うことを約束している所もあります。


この広告料の相場ですが、一般的には仲介手数料上限の家賃1か月分が多いのですが、中には家賃2~3か月をつける物件も中には存在します。(ただし数はそれほど多くはありません)



広告料がついた物件は、仲介会社にとっては収入増となることから、お客様が現在探されている物件と、広告料がついた物件にそれほど差異がなければ、仲介担当者は必ずと言っていいほど、広告料がついた物件に営業をかけてきます。






ただし、近年では広告料を付けた賃貸物件が。必ずしも早期に成約となることは難しくなってきています。


今のお部屋探しは、SUUMO等の不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用されるのが主流となっていて、あらかじめ物件見学リストをお客様が準備されている以上、お客様が希望されている部屋と広告料がついた部屋が同じ条件であっても、営業力がある担当者でない限り、自分達が選んだ部屋を優先する傾向となっています。




競争力が低下している築年数が経過した物件が、今後生き残るためには何をしたらいいのか?

それは、他社には真似することができない「差別化リノベーション」を行い、収益改善を図ることです。


リノベーションを強化している管理会社の部屋をよく見てみると、ある共通点があります。

それは、新品ではありますが、既存の製品を導入することで、低コストを図っている点。


賃貸業界のリフォーム・リノベーションの基本的な考えは、コストや時間をかけずに早期に成約し、短期間で修繕費用の改修を図ることですが、ただお客様の立場からすると、おしゃれな部屋になっているものの、居住性の改善が図られていなければ、たとえおしゃれな部屋であっても、住みづらくなることは明らかであり、長期入居をしていただく事が難しくなる場合もあります。




弊社所有物件がある甲府市は、空室率が30%と言われていて、退去リフォームやリノベーションをしない物件は、軒並み家賃を下げています。

特にサブリース契約をしている物件においては、周辺の家賃相場が下落し続けていると、次回契約更新の際、家賃相場と募集賃料の差異が大きいことを理由に「家賃減額」となる場合もでてきます。


家賃減額となれば、当然利幅も狭くなり、経営も悪化することは間違いなく、これらの動きは借入先の銀行は全て把握しているので、経営としてしっかりとらえていないオーナー様は収入減による借入期間の延長を相談しても、金融機関が了承してくれない場合も出てきます。





弊社では徹底した差別化リノベーションを行うことにより、相場家賃の影響を一切受けず、コロナ禍の状態であっても、家賃を今までより平均8%値上げしたリノベーション部屋は全て成約となりました。また弊社では管理会社に管理を委託しているものの、弊社独自HPを開設したことにより、独自の集客が可能となり、初期費用の面でも差別化をすることができたので、不動産賃貸物件検索ポータルサイトに頼らない集客をすることが可能となりました。



広告料を出すお金があるのなら、そのお金をお部屋の設備投資に使った方が費用対効果としてもとても高くなります。

空室率が全国ワースト1位と言われている山梨県であっても、弊社では空き部屋を家賃を上げて成約することができたので、これは他県でも通用できるはず。


ご相談は無料となっていますので、お気軽にお問合せ下さい。



#空室対策 #広告料