日本一空室率が悪い山梨県で、満室経営を実現できたのは、徹底したSEO対策をしたからです。


賃貸物件の供給数は、地方都市では圧倒的に供給過多となっていることから、特に地方都市における賃貸空室率は深刻化となっています。


弊社所有物件がある山梨県は、日本で最も空室率が悪い県となっていて、甲府市における賃貸空室率は30%と言われています。


日本の人口が今後増加する傾向はなく、賃貸物件供給数が減らない限り、賃貸空室率はさらに悪くなることは目に見えています。



このような状況下の中、弊社所有物件においては、築年数が経過している物件になっているのにも関わらず

家賃値上げを目的としたリノベーション戦略

が功を奏し、本日をもって全室満室を達成しました。



他社が真似することができないような「ナチュラルテイスト賃貸」を提供することによって、他社物件との差別化を図ることができたことが、最大の要因であることは間違いありませんが、ただそれと匹敵するぐらい、実はSEO対策もしっかりと行っていたことが、満室経営を実現できたものと、推察しています。



1.築古物件において、賃貸サイトはもう限界

築古物件において、賃貸サイトはもう限界

賃貸物件を探されるお客様の多くは、大手賃貸サイトを活用されますよね?


賃貸サイトのメリットは、お客様が希望される「家賃」「築年数」「エリア」「希望設備」等を自由に入力することができるので、条件に合った部屋のみが掲載されることから、短時間で入居希望物件を絞ることができます。


賃貸サイト上において有利となるのは「築年数が浅い物件」「人気エリアにある物件」のみとなってしまい、築年数が経過している物件では「家賃を値下げ」しなければ、検索画面上に掲載されることが難しくなってしまいます。


さらに築年数が古い物件では「和室部屋」がある場合がありますが、近年では賃貸洋室化が進んでいることから、賃貸サイト上において「和室なし」を選択してしまうと、その時点で和室部屋がある物件は、成約候補から除外されてしまいます。



2.賃貸探し=賃貸サイトだけではない

賃貸物件を探す場合、Googleなどで「地名+賃貸」といった検索をされると思われます。

確かに上位に掲載されるページは「大手賃貸サイト」になっているものの、1ページ目の下の方に「他のキーワード」といった記載があり、そこには「複数の検索ワード」が記載されています。


これはどういう意味かというと、地名+賃貸と検索している人は、他のキーワードでも検索している可能性が高いことを意味しています。


上図は、弊社所有物件がある山梨県を例に出していますが、他のキーワードを見てみると「リノベーション」「デザイナーズ」「おススメ」といったワードが出てきます。これはおそらく「山梨県でお部屋探しをしている人は、おしゃれな部屋に住みたいからおススメ物件を紹介してほしい」と読み取ることができます。


つまり「山梨 賃貸 おしゃれ」で、物件ページを上位掲載することができれば、クリックしてもらえる確率が上がる=認知度が上がることを意味していますが、ただ物件ページをそう簡単に上位掲載することは難しく、とても時間がかかることです。


すぐ結果を出す方法としては、Googleに費用を支払って「上位掲載」してもらうことができるものの、デメリットとしては費用がかさんでしまうことと「広告を忌避してしまうユーザーがいる」ので、すぐに上位掲載できるものの、結果=内見や契約にすぐにつながるかというと、一概には言うことはできません。



3.築古物件が生き残るには、自社HP開設+SNS

弊社所有物件では、2018年から差別化したリノベーション事業を展開し、また自社専用HPを開設したものの、SEO対策が十分ではなかったので、最初の1年位は、HPからのお問合せは正直少なかったのですが、物件公式SNSを開設後からは、SNSに物件HPアドレスを添付したことによって、SNS→HP経由でお問合せが入るようになり、成約率が向上してきました。


そして、昨年から物件専用HP管理を「外部委託」することによって、SEO対策を強化した結果、委託前の物件専用ページは「山梨 賃貸 おしゃれ」と検索すると、おおむね3ページ目の中頃に掲載されていましたが、たった1年でなんと「1ページ目」=トップ10以内に掲載できるようにまでになりました。


一般的に「検索した際に、何ページ目までみるか」については、おおむね3ページ目までが限界かもしれません。ただ3ページ目までに掲載されていたとしても、可能な限り近いページに掲載されていた方が、圧倒的にメリットであると言えます。



物件専用HPを開設+SEO対策をすることによって、築年数・家賃で判断されず、物件(リノベーション部屋)の写真などで判断してもらうことができるので、価格競争に巻き込まれにくく、またタイミングさえ合えば、募集してから1か月以内に成約になることも珍しくはありません。



4.まとめ



不動産賃貸業界では、今後人口減少の影響を受けることから、賃貸空室率はさらに悪化し、賃貸経営がうまくいっているところと、うまくいかない所との2極化がさらに進むことが予想されます。


築年数が経過した物件では、資産価値が下落していることから、家賃値下げに歯止めが掛からなくなってしまいます。ただリノベーションなどをしっかりと行い、専用HPなどで募集することによって、賃貸サイト上における価格競争には巻き込まれにくくなるので、オーナー様が希望される家賃で、部屋が成約できる可能性は高くなります。


最後に、弊社所有物件のリノベーション部屋の家賃は、家賃相場と比べると約1.3万円以上高い設定となっていますが、これに対して値下げしなければ入居しないと申し出た方はいません。



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