更新料を支払いたくないと言われた場合、どう対応したらいいの?


賃貸物件を契約する際には、必ず「賃貸借契約書」を作成してもらうことになります。

お客様が契約書に「署名・捺印」をした時点で、契約書に記載されている内容に関しては、お客様=借主/とオーナー様=貸主双方が遵守しなければならないことになります。


地域によって「慣習」がことなるものの、大体のエリアにおいては、契約更新をする際に「更新料」を設けているケースがあります。更新料が契約書に記載されていると、お客様が契約を更新する際に「更新料を支払う義務」が発生しますが、お客様の中には「どうして契約を更新するのに、別途費用が発生してしまうのか?」と、懐疑的に思われている方もいて、一部のお客様は「更新したいけれど更新料は何とかならないのか?」と、交渉される方も現実的にはいます。


ではもしお客様が「更新料を支払いたくない」と申し出た場合、オーナー様としては、どのような対応をとればいいのでしょうか?

 

目 次

1.更新料は法的に認められている

2.あくまでも毅然な態度をとる

3.更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる

4.保証会社を利用している場合は、代位弁済される

5.まとめ

 

1.更新料は法的に認められている

更新料は法的に認められている

本題に入る前に、更新料に関しての歴史に関して、お伝えいたします。


賃貸更新料は、昔からある慣習的な要素が強いもので、本来は「家賃を抑えてくれているオーナー様に対する謝礼の意味を込めて、契約更新時に支払うものだった」と言われています。

慣習的な要素が強いため、関西圏の一部地域では「更新料」という考えそのものがないところがあり、上記地域では「契約更新時に更新料設定」がありません。


それでは仮に契約書に「更新料支払い」があっても、法律で謳っているわけではないため、更新料支払いを拒否しても「何ら問題はない」と思われがちですが、そういうことではありません。


更新料支払いがある物件の場合、通常の賃貸借契約書の中には記載がなく、必ず賃貸借契約書の「特約」事項に記載がされていて、契約前に「宅地建物取引士」の資格を持つ仲介担当者から「口頭説明」を受けた上で、署名捺印をしていることから「更新時には更新料を支払うことに同意」している以上、更新料を支払うのを拒否することはできません。


特約事項に「更新料支払いに関する」記載があったとしても、金額が常識から逸脱しているようなものであれば、無効となる可能性が高いものの、更新料設定をしている物件では、概ね「家賃1か月分」としている所が多いことから、この様な金額設定であれば、常識の範囲内として、認められる可能性が高くなります。



2.あくまでも毅然な態度をとる

契約更新時に、お客様から「更新料支払いに関する交渉」が入ると、もしこのまま拒否し続けてしまえば、「更新されずに退去してしまう可能性が出てくるのでは?」といった考えが浮かんできますが、仮に交渉されたとしても、あくまでも毅然な態度をとるべきです。


毅然な態度とは・・・

「契約書に記載されている以上、更新料は支払ってもらいます」

ただこれだけのことです。


どうして毅然な態度をとるべきなのかと言いますと、もし本当に「更新料を無料」にしてしまえば、確実にそのことを「お隣の入居者様」等に伝えてしまう可能性が高くなり、そうなると「どうして○○さんだけ更新料が無料になったの?」と、確実にトラブルになってしまい、収拾がつかなくなってしまいます。


さらに、更新料を無料化にしてしまうと、今後あらゆることがあった時「理論武装」を仕掛けれられる可能性が出てきてしまい、賃貸経営そのものが難しくなってしまいますので、毅然な態度をとることが重要となります。



3.更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる

更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる

更新料設定がある物件において、更新料の支払いが完了できなければ、ご入居者様は退去となってしまうのかというと、そういうことではありません。


万が一、更新手続きが完了しないまま契約満了を迎えてしまうと、従前契約がそのまま生かされる=法定更新に切り替わります。法定更新になってしまうと「契約期間そのものの定めがない」ものとなってしまうため、更新料が設定されていても、支払う必要がなくなります。


このような話をしてしまうと、「わざと契約更新をしないで、満了日を迎えればいい」という発想が浮かんできやすくなりますが、契約書の中に「法定更新に切り替わったとしても、更新料支払いは発生する」といった記載があれば、更新料は必ず支払わないといけなくなるので、更新料支払いが免除されることはあり得ません。



4.保証会社を利用している場合は、代位弁済される

保証会社を利用している場合は、代位弁済される

近年では、大多数の物件が「契約時に家賃保証会社」を利用しています。

万が一、家賃滞納などが発生した場合には、法相会社が一時的に家賃を立て替え(代位弁済)を行うことから、オーナー様が困ることはなくなりますが、実は更新料支払い拒否をした場合であっても、保証会社では対応してくれることから、代位弁済をしてくれることになります。



5.まとめ

契約更新時において、「更新料を何とかしてほしい」と相談された際においては、毅然な態度で接することが肝要です。


仮に理論武装されたとしても、更新に納得できない場合には「退去する」という選択肢もあり得る話ですし、何より「そもそも更新時には更新料が発生」することを承知した上で契約している以上、更新料値下げ/無料化にしてしまうと、賃貸経営そのものがおかしくなるばかりではなく、競合他社物件にまでその影響が波及してしまいますので、更新料に関する交渉が発生したとしても、「理解してもらえる」ようにお願いするしか方法はありません。


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