満室なのにどうして反響が多くなっているのか？
更新日：3月2日
弊社所有物件は、皆様のおかげをもちまして、2021年9月末に「全室満室」を達成し、現在（2022年1月28日）も満室中となっていますが、実は面白い現象が起こっていて、満室中にも関わらず、弊社所有物件HPアクセス数及び、問い合わせが急増しています。
弊社物件は、築年数が経過していることもあり、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っています。ただ家賃相場を意識した集客をしている限り、収益性を確保することは難しいと判断して、他社物件では「1000％真似することができない」ナチュラルテイストに特化したリノベーションを行い、さらに家賃もリノベ前と比べて「最大10％値上げ」（家賃相場は完全無視）して募集を行っていましたが、どうして現在に至っても、反響を得ることができるのでしょうか？
目 次
１．お客様が本当に住みたい部屋を提供している
弊社物件は2LDK～３LDKとなっているため、ターゲット層は20～40代までのカップル、新婚さん、子育て世代の夫婦となりますが、ファミリー向け賃貸物件の特徴としては、お部屋探しの主導権は、圧倒的に女性（奥様）となっていて、女性側が「納得した部屋」でなければ、成約にはつながりません。
ですので、ファミリー向け賃貸物件を募集する際には、女性が喜ぶような部屋作りをしないと、成約率は向上しません。ただ99.9％の物件においては、ありきたりなリフォーム・リノベーションをしていることから、お部屋探しをされている女性に「イマイチ響くもの」が足りません。
弊社物件のリノベーション部屋においては
「帰ってきたらおうちカフェをいつでも楽しめる」
ような、本格的なナチュラルテイスト空間となっているため、初めてお部屋見学をされたお客様は、LDKを見た瞬間から「ウキウキした感じ」で見学されます。
本格的なカフェ風キッチンをはじめ、世界にひとつしかない洗面台（お部屋によって設置していない所もあります）、さらには室内の機能性を高めてくれる「自然素材の漆喰が施工」されていたり、築古物件の残念賞ともいうべき「浴室」に関しても、リノベーションを施しているので、築古さは一切感じられません。
２．家賃が高いのは全て承知済み
今の時代は、簡単にエリア内の家賃相場を調べることができます。
最新の「築年数ごとのエリア内家賃相場」で比較した場合、弊社リノベーション物件の家賃は、相場と比較して「約1万円以上高い」家賃設定となっていますが、実は弊社リノベ物件にご入居されたお客様は、リノベーション部屋の家賃が「相場より高い」ことを承知した上で、ご入居されています。
どうして、家賃相場より高いのにご入居して頂いたのかというと、物件資産価値が高くなっているため、家賃が高いという印象を持ちにくくなっていると、推測することができます。
弊社所有物件のリノベーションは、可能な限り「自然素材」を室内に取り入れているため、一般的なリフォームやリノベーションと比べると、時間と手間がかかりすぎてしまっているものの、通常の賃貸リノベーションでは「まず使用しないもの」＝安価な素材を可能な限り使用していないので、お客様もその部分はしっかりと理解して頂いているから、家賃が高いのもしょうがないと判断してくれているものと、思われます。
３．YouTube集客にも力を入れている
YouTubeはGoogleに次ぐ「第二の検索エンジン」と言われています。
昨今は、テレビ離れが深刻化となっており、特に若い世代ほど「テレビよりスマホ」を利用している人が多くなり、YouTubeをはじめとする動画を視聴されている方は多くなってきています。
お部屋探しをされている方が、たまたまYouTube上において検索した時、理想としているような部屋が動画内にあれば、誰もがその部屋に住みたいという気持ちになりますよね？
弊社所有物件では、YouTubeを活用した動画コンテンツを配信していますが、その中で一番よく視聴されているのが、モデルさんを起用したプロ―モーションビデオ。
実生活に近いようなビデオとなっているため、おそらく多くの方が視聴されていると思いますが、実はつい先日「某県からYouTube上から物件問合せ」をされた方がいましたが、生憎現在満室中ということをお伝えさせてもらった際には、とても残念そうなお声をしていたのが、今でも強く印象に残っています。
４．お客様の悩みを解消する
近年では、家賃滞納リスクを軽減するために、契約時に保証会社に加入することを「必須」としている物件が多くなってきています。
保証会社を利用することによって、滞納や夜逃げリスクから軽減することができるのはもちろん、さらには家賃滞納が続いた場合における「強制退去費用」に関しても、保証会社が持ってくれることから、近年では保証会社を利用する物件が急激に増えてきています。
ただその一方で、お部屋を借りられる側のお客様の立場で考えた時、支払った保証料は「掛け捨て」となってしまうため、出来ることであるならば「負担額を減らしたい」ところ。
管理会社によって、保証料設定は大きく異なっていて、大多数の物件では「初回保証料」＋「毎月の保証料」（家賃の１％2.2％、高いところでは5.5％設定も）を支払うことになるので、入居年数が長ければ「負担額もその分大きく」なってしまいます。
弊社所有物件においては、管理会社全面協力のもと、初回保証料を特別価格にしてもらっているので、入居年数が長ければ長いほど、支払う保証料を軽減することができ、保証料設定が大きい管理会社と比べると、4年間で試算した場合「保証料金額は2分の1程度」となるので、お客様からは高い評価を頂いております。
５．まとめ
弊社所有物件について、現在満室中であっても、多くの反響を得ているのは…
しっかりとした管理をしている
リノベーション部屋が、理想に近い
リノベーションの内側をしっかり伝えている
入居者の悩みに対して、明確に回答している
恐らくではありますが、この様なことを地道ではありますが、しっかりと対応していることが、大きな反響を得ているものだと推察しています。
一般的な空室対策は「低予算リフォームをして、ホームステージングをして、家賃相場並みに家賃設定をし、場合によっては広告料を設定・増額」すれば、部屋が埋まると言われているものの、これらは全てオーナー様中心の集客となっています
本当の意味における賃貸集客の主役は「お客様」であり、「誰でもできるような空室対策」は、必ずと言っていいほど「誰かに真似される」のが必定であることから、同質化→価格競争になるのは、時間の問題となります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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