満室経営に必要な5つの大原則とは?


賃貸経営にとって大切なこととは、常に満室をキープし続けることです。

集金管理タイプの場合、空室が発生してしまうと、次の方が入居するまでは「いっさいやちんにゅうきんが入らなくなる」ので、満室経営を目指す=空室対策を強化することが、とても重要となってきます。


また、オーナー様の中には「勘違い」をされている方もいると思われますが、家賃を値下げして満室になったとしても、家賃を値下げすれば「反響を得られやすくなる」のは当然のことであるため、狭義的に言えば、それは満室経営とは言えません。


弊社が目指している満室経営とは、家賃相場の影響を一切受けずに、家賃を値上げして集客をすることであり、これこそが真の満室経営であると自負しています。


では、上記目標を達成するためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

2.差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる

3.物件清掃に力を入れることの大切さ

4.仲介会社をいかに味方に入れるか

5.顧客満足度を高めることの大切さ

6.まとめ

 

1.通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

通帳だけ見ていればいいという時代は終わり

不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。

確かに、世の中がインフレになったとしても、お客様が入居している間は、必ず家賃が入金されるので、不労所得としての効果は期待できます。


ただ地方都市ではすでに「賃貸物件数が飽和」状態となっているため、競争力が低下している「築古物件」を中心に、空室率が悪化傾向となっております。需要より供給数が多ければ、必然的に空室が発生してしまうことは「やむを得ない」ことですが、仮にオーナー様物件が「サブリース契約」を結んでいたとしても、稼働率が悪くなれば、管理会社が損をしてしまいますので、更新のタイミングを見計らって「家賃減額請求」を起こしてくる可能性が、極めて高くなります。


さらに、新築や築浅当時は「何もしてなくても、入居希望者が殺到」していたのが、築年数が10年を超えたころには、募集してもなかなか埋まりにくくなってしまい、築年数が20年を超えてくると、家賃値下げしても部屋が埋まりにくくなってしまうことから、オーナー様は「ただ毎月振込まれる家賃だけを見ていればいい」という時代ではありません。


株式会社オーナーズ・スタイルが発表したリリースによると、「賃貸オーナー6割強が将来に不安に感じている」とのことで、将来の不安要素については「空室」「家賃下落」と回答した方が60%いたということは、不労所得の代表例ともいえる「不動産投資」であっても、現実的には厳しいと感じている方の方が多いことがわかります。



2.差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる

需要と供給のバランスが完全に崩壊している「賃貸業界」。


物件競争力が高い「築浅物件」や、大都市圏にある物件であれば、特段何もしなくても、反響を得ることができやすくなりますが、その一方で「築年数が経過している物件」では、物件資産価値そのものが低下していることもあり、家賃を据え置いて募集しても、エリア内にある競合他社物件が「家賃値下げ」をしてくると、家賃相場自体が値崩れしてきますので、値下げ対策をしないと、必然的に取り残されてしまう可能性が高くなります。


今後賃貸物件の空室率は、さらに上昇することが明白となってるため、今まで見たいな空室対策では、もう通用することができません。


これからの賃貸市場で求められるものとは、他社が真似することができない「差別化戦略」を打ち出した賃貸物件の提供。


差別化戦略をすることによって、物件資産価値が向上するため、家賃相場の影響を受けにくくなり、さらにこれは地方都市でも十分通用することができるため、収益悪化を唯一防ぐことができる「特効薬」みたいなものです。



弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い山梨県。

さらに弊社物件は「今年で築30年目を迎える和室アリ2LDK賃貸」であるため、一般的には「空室が多そう」「家賃値下げが激しい」といったイメージがつきやすくなりますが、弊社では2018年以降「家賃値上げを目的とした差別化リノベーション」を展開することによって、売上及び利益が上昇+満室になりやすい物件となり、ここ数年は毎年「黒字計上」をたたき出すことができ、更に2022年度は「増収増益」を達成しています。


弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市内でも「賃貸激戦区」と呼ばれるぐらい、多数の賃貸物件が乱立しています。弊社物件以外の物件では、ここまでリノベーションをしているところはないため、家賃値下げして募集をしていますが、家賃を相場並み~層がいかに値下げしても、埋まりにくくなっている物件は、いつも募集をし続けている感じです。



3.物件清掃に力を入れることの大切さ

物件清掃に力を入れることの大切さ

満室経営をしたいのであれば、物件清掃は徹底的に行うべきです。


賃貸業界では、一般的に「家賃とは別に共益費(管理費ともいわれています)」を設定しています。共益費は「物件清掃費用」をはじめ、「共用灯の電気代支払い」「消防点検費用」等に充てられるものであり、大多数の物件では「月に1回/もしくは週に1回」物件清掃が入ります。


ただ、夏場は「共用廊下がある物件では、虫の死骸が散乱」していたり、冬場は「駐車場周りに枯葉が落ちている」こともあることから、掃除回数が少ない物件だと「見た目的にとても悪くなってしまう」可能性が高くなります。


お部屋をきれいにリノベーションしたとしても、共用廊下や物件周りが「汚い」ところは、まず敬遠されます。結果を残しているオーナー様は、掃除を徹底的に行い、敷地内が汚れているようなことは、まずありません。



4.仲介会社をいかに味方に入れるか

仲介会社をいかに味方に入れるか

折角きれいにリフォームなどをしても、部屋が埋まらなければ、元も子もありません。


満室経営を達成/持続させるためには、お部屋の客付けを行ってくれる「仲介会社」の協力が必要不可欠となります。

仲介会社は、お部屋を成約させる=仲介手数料をもらうことで、会社運営をすることになることから、いかにして仲介担当者と仲良くなるかが、非常に重要となります。


ここでいう「仲良くする」という意味は、「定期的に仲介会社訪問をする」「お土産を持参する」ということではありません。仲介会社にとって「歓迎される」ような物件とは、「しっかりとリフォームやリノベーション」されていて、さらに「交渉が入った時、すぐに対応することができる」ような物件です。


このような物件は、お客様からの反響が良いばかりではなく、内見時においても「すぐにお客様に回答」することができるため、成約率が向上しやすくなります。

一方、募集中の部屋が「設備が古く、リフォームが甘い」「物件清掃が行き届いていない」「ごみ置き場が汚い」等といった物件は、「家賃のみで部屋探しをしている」方以外は、敬遠されてしまう物件となってしまい、成約率も低くなってしまうことから、仲介担当者によっては、本命物件を決めるために「当て馬的にわざと汚い部屋を見せる」ことがあり得ますので、要注意です。



5.顧客満足度を高めることの大切さ

顧客満足度を高めることの大切さ

満室経営と「顧客満足度」は、完全に比例(リンク)しています。


例え、最新設備が充実している部屋であったとしても、入居中における「物件管理の質」が低下しているような所では「長期入居したい」というイメージがわきません。物件管理の質(設備不良連絡などをもらった時、いかにスピーディーに対応するか)が高ければ、長期入居をして頂ける可能性は、極めて高くなります。


管理会社に管理委託している物件においては、ご入居者様から「設備不良連絡」が入り、修繕が必要となった時には、オーナー様に「修繕をしてもいいか確認連絡」が入ります。その際に、オーナー様が積極的に対応している物件では、顧客満足度が高いケースが多い一方で、オーナー様が修繕に対して消極的な物件では、部屋が埋まりにくくなっています。



6.まとめ

築年数が経過してくると、家賃値下げを行う物件が多くなっていますが、ただ家賃値下げ集客は、オーナー様の物件資産価値を低下させるだけではなく、集積性も低下してしまうので、仮に満室になったとしても「利幅」が少なくなってしまい、経営的にはあまりよろしくはありません。


築年数が経過したとしても、しっかりとした「差別化空室対策」「顧客満足度を上げる」「仲介会社との連携強化」等を行えば、家賃を値上げしても満室にすることは可能です。



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